Введение
За длительный исторический период существования понятия «недвижимое имущество» в литературе накоплен достаточно обширный опыт по его исследованию. Однако, не смотря на это, актуальность изучения указанного понятия на сегодняшний день не только остается, но и возрастает, в связи с существенными изменениями, происходящими в экономическом, политическом и социальном развитии государства.
Деление вещей на движимые и недвижимые является новым для Казахстана и вследствие этого недостаточно разработанным и противоречивым как в законодательстве, так и в цивилистической доктрине и правоприменительной практике.
Понятие и структура недвижимых вещей (недвижимости, недвижимого имущества) в общем виде закреплена в п.1 ст.117 Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее — ГК РК).
К недвижимости отнесены: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Буквальное толкование этого положения закона позволяет утверждать, что перечень недвижимости имеет исчерпывающий характер. [1] Однако действующее законодательство не раскрывает точного содержания понятия «имущество , что является существенным применительно к недвижимости. Закрепленные в ст.117 ГК РК признаки недвижимого имущества не отражают должным образом сущность рассматриваемого понятия, и нуждается в глубокой научно-теоретической проработке.
В настоящее время все существующие в цивилистической литературе мнения касательно понятия недвижимого имущества можно условно разделить по двум критериям:
) по соотношению понятий «недвижимое имущество», «недвижимость», «недвижимая вещь»: на мнения, согласно которым, указанные понятия являются синонимами, и на мнения, согласно которым это различные понятия;
) по определению места в классификации вещей: на мнения, согласно которым земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества являются главной вещью и принадлежностью, либо они являются сложной вещью, либо — составной частью земельного участка.
Деление имущества на движимое и недвижимое, основа единства понятий «недвижимое имущество», «недвижимость», «недвижимая вещь» берут начало еще в римском праве. Такое деление имущества связано с правом частной собственности на природные объекты и в первую очередь на землю, а также с введением в гражданский оборот этих объектов, развитием этого оборота, что отразилось на многих политических и социальных правах граждан на протяжении многих веков. «Недвижимостями в римском праве считались не только земельные участки (praedia, fundi) и недра земли, но и все, что было создано чужим трудом на земле собственника. Оно признавалось естественной или имущественной частью поверхности земли (res soli).
С. В. Гриненко КОНСПЕКТ ЛЕКЦИИ по курсу Экономика недвижимости ...
... сделок и управления объектами недвижимости в рамках существующего правового пространства. 1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ ЭКОНОМИКИ НЕДВИЖИМОСТИ 1.1. Понятие, сущность и основные характеристики недвижимости «Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а ...
К недвижимостям относились в частности постройки, посевы, насаждения. Предметы, связанные с землей или функционально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями и подчинялись правилу: сделанное над поверхностью следует за поверхностью. Воздушное пространство над участком также рассматривалось как часть поверхности» [3]. Подход к определению понятия недвижимости, разработанный в римском праве, на сегодняшний день воспринят большинством западных стран.
экономика недвижимость рынок управление
1. Основные понятия и определения экономики недвижимости, 1.1 Понятие, сущность и основные характеристики недвижимости
Недвижимое имущество — это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней.
Недвижимое имущество может быть
делимым
и неделимым
.
Делимым является имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли и каждая его доля после раздела представляет целую недвижимую вещь. При этом в установленных законом случаях делимая недвижимость может быть признана неделимой (фермерские хозяйства в ряде стран).
Недвижимое имущество может иметь
неотделимые части
, которые называют существенными
(не могут быть отделены от недвижимой вещи без причинения ей несоразмерного ущерба — например, лифт и лифтовое оборудование жилого дома).
С недвижимыми вещами могут быть связаны движимые вещи, называемые
принадлежностями.
Принадлежностью является такая движимая вещь, которая, не являясь существенной частью, служит недвижимости и связана с ней общим назначением.
Недвижимая вещь может иметь различные
обременения
— условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других), устанавливаемых на основе договора или закона.
Конспект лекций экономика недвижимости
... имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством с предоставлением паспорта домовладельца (Шевчук Д.А. Экономика недвижимости: Конспект лекций. ... часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) ... сооружений – односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, ...
Сервитут —
Кадастровый номер
Кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости
Существенной характеристикой недвижимости является ее целевое назначение или разрешенное использование.
Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций.
Географическая концепция
Экономическая концепция
На юридическом уровне
В Казахстане, как и в других промышленно развитых странах мира, законодательно гарантировано частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права.
Социальная роль
Традиционно в Казахстане недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу (рис.1.1)
Жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Жилая недвижимость как товар обладает следующими свойствами, отличающими его от других товаров (рис.1.2).
Рис.1.2 Особенности недвижимости как товара
К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. Нежилые помещения различаются по функциональному назначению на офисные, торговые, складские и производственные.
Базовый объект недвижимости — это земля, которая является местом проживания всех людей, основным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующем в производстве всех других товаров.
Наряду с делением на типы, недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими.
По характеру использования
Жилая недвижимость: дома, коттеджи, квартиры.
Коммерческая недвижимость: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса.
Производственная недвижимость: фабрики, заводы, склады.
Сельскохозяйственная недвижимость: фермы, сады.
Специальная недвижимость: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений.
Шпаргалка: Экономика недвижимости
... Российской Федерацией и ее субъектами, но без права любой формы отчуждения участков недр. 2. Недвижимость. Понятия, классификация объектов недвижимости С 1994 г., согласно ст.130 ГК РФ, "к ... и требований, обеспечиваемых ипотекой. Приводится перечень типов объектов недвижимости, которые могут быть предметом залога, а также характеристики права передачи имущества в залог, вводится запрет на ...
По целям владения
для ведения бизнеса;
для проживания владельца;
в качестве инвестиций;
в качестве товарных запасов и НЗП;
для освоения и развития;
По степени специализации
специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору;
неспециализированная — вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.
По степени готовности к эксплуатации
введенные в эксплуатацию;
требующие реконструкции или капитального ремонта;
незавершенное строительство.
По воспроизводимости в натуральной форме
не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых;
воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.
Недвижимость имеет потенциальную способность приносить доход и является довольно привлекательным направлением инвестирования. Формы дохода от недвижимости:
) будущие периодические потоки денежных средств;
) увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов;
) доход от перепродажи объекта в конце периода владения.
1.2 Правовые основы недвижимости, 1.2.1 Право собственности
Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией может осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимости.
Право собственности
—
это совокупность юридических норм, закрепляющих и охраняющих принадлежность материальных благ определенному субъекту.
Право собственности состоит из трех прав:
·
владение
— фактическое обладание вещью, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействия на вещь;
·
пользование
— право потребления вещи в зависимости от ее назначения, а также получения доходов, приносимых вещью;
Теория прав собственности
... сколько в качестве методологической и общетеоретической основы трех новых направлений экономического анализа — экономики права, новой экономической истории и теории экономических организаций. Экономический анализ собственности до сих пор сосредоточивался на двух вопросах: владение ...
·
распоряжение
— определение юридической судьбы вещи путем осуществления динамики имущественных отношений.
Субъектами права собственности могут быть:
частные лица (юридические и физические);
государство;
местное управление (муниципальные образования).
1.2.2 Виды операций (сделок) с недвижимостью
Операция (сделка) —
Действительность сделки определяется через совокупность следующих условий:
законность содержания;
правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку;
соответствие воли и волеизъявления участников сделки;
соблюдение формы сделки.
Единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Купля-продажа
При этой сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости. По этому договору продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации.
Мена
В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. При этом права собственности на объекты недвижимости передаются сторонам одновременно, при выполнении обеими передачи недвижимого имущества.
Дарение
В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:
объект недвижимости в собственность;
имущественное право к себе или третьему лицу
либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.
Рента
В этом виде сделки получатель ренты — собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.
Рента имеет несколько подвидов:
постоянная — выплачивается бессрочно;
пожизненная — выплачивается в течение жизни получателя ренты;
пожизненное содержание с иждивением.
Аренда
При аренде объекта арендодатель обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование. Передача объекта недвижимости другому собственнику не влечет за собой прекращение договора аренды, если этого не желает арендатор. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.
1.2.3 Государственная регистрация операций (сделок) с недвижимостью
В общем виде регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой организованную систему взаимосвязанных и взаимодействующих элементов (частей), обеспечивающих факт государственного признания и подтверждения определенных прав на объекты недвижимости.
Рынок недвижимости
... с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот. Под вторичным рынком недвижимости — сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с ...
Государственная регистрация недвижимости дает людям
титул собственности
— законное право на недвижимость, которое регламентирует права и обязанности ее владельца. Поэтому, чтобы приобрести права собственности на недвижимое имущество, надо зарегистрировать его установленным способом.
Факт государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выдачей
свидетельства,
и на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись.
Сама процедура регистрации сводится к записям информации о правах на каждый объект недвижимости и его параметрах в Едином государственном реестре.
2. Рынок недвижимости, 2.1 Основные характеристики рынка недвижимости
Рынок недвижимости
Недвижимое имущество занимает центральное место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.
Основной, базовый объект недвижимости — земля имеет уникальное значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и единственным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующих в производстве всех других товаров и благ. Недвижимость находится в центре совмещения экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил (рис.2.1).
Рис.2.1 Недвижимость — объект экономических и государственных интересов
Недвижимое имущество как товар — это объект сделок, удовлетворяющий различные, реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.
Недвижимое имущество — наиболее
долговечный товар
из всех существующих, обеспечивающий надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать под влиянием различных факторов. Другой важной особенностью недвижимости является то, что недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому возникает такая экономическая характеристика как территориальные предпочтения. Другими экономическими особенностями недвижимости являются неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента. В условиях рыночных отношений управление недвижимостью представляет собой сложную комплексную систему по удовлетворению потребностей в конкретном виде недвижимости. В силу своей специфики рынок недвижимости носит ряд особенностей, представленных в табл.2.1.
Сущность и функции рынка ценных бумаг
... т.е. того, кто выпускает на рынок ценную бумагу: государство, корпорации, частные лица; характер обращаемости: свободно обращается на рынке или есть ограничения; экономическая сущность с точки зрения вида ... прав, которые предоставляет ценная бумага; уровень риска: высокий, низкий и ...
Таблица 2.1
Особенности рынка недвижимости
ПризнакХарактеристика
Локализация
— абсолютная неподвижность — большая зависимость цены от местоположенияВид конкуренции
— несовершенная, олигополия — небольшое число покупателей и продавцов — уникальность каждого объекта — контроль над ценами ограничен — вступление в рынок требует значительного капиталаЭластичность предложений
— низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается — спрос может быть очень изменчивымСтепень открытости
— сделки носят частный характер — публичная информация, часто неполная и неточнаяКонкурентоспособность товара
— во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства — специфичностью индивидуальных предпочтений покупателейУсловия зонирования
— регулируется гражданским и земельным законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и другого специального права — большая взаимозависимость частной и других форм собственностиОформление сделок
юридические сложности, ограничения и условияСтоимость
включает стоимость объекта и связанных с ним прав
Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций: ценообразующую, регулирующую, коммерческую, санирования, информационную, посредническую, стимулирующую, инвестиционную, социальную.
Функционирование рынка недвижимости осуществляется его субъектами, к которым относятся: продавцы, покупатели, профессиональные участники, государственные органы.
Профессиональными участниками рынка являются риэлтеры, оценщики, дилеры и другие посредники. Риэлтерской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет или от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.
Таблица 2.2
Классификация рынков недвижимости
Признак классификацииВиды рынковВид объектаЗемельный, зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав, иных объектовГеографический (территориальный) Местный, городской, региональный, национальный, мировойФункциональное назначениеПроизводственных помещений, жилищный, непроизводственных зданий и помещенийСтепень готовности к эксплуатацииСуществующих объектов, незавершенного строительства, нового строительстваТип участниковИндивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов, муниципальных образований, коммерческих организацийВид сделокКупли-продажи, аренды, ипотеки, вещных правОтраслевая принадлежностьПромышленных объектов, сельскохозяйственных объектов, общественных зданий, другиеФорма собственностиГосударственных и муниципальных объектов, частныхСпособ совершения сделокПервичный и вторичный, организованный и неорганизованный, биржевой и внебиржевой, традиционный и компьютеризированный
Экономические объекты государственной собственности
... собственности и т. д. 1 ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОБЪЕКТЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ 1. 1 Недвижимость 1. 1. 1 Понятие и состав недвижимости Одним из наиболее компактных определений недвижимости является следующее: недвижимость ... недвижимости как сложного имущественного комплекса на такие крупномасштабные объекты, как муниципальное ... 1. 3 Специфика рынков недвижимости для государственного и муниципального ...
2.2 Функции рынка недвижимости
Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций.
Одна из главных функций рынка —
установление равновесных цен
, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены — избыточные предложения. В цене концентрируется и большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например жилищного строительства и т.д.
Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, «невидимой рукой» перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, — к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др.
Коммерческая функция
Функция санирования
Информационная функция
Посредническая функция
Стимулирующая функция,
Инвестиционная функция —
Социальная функция, 2.3 Управление рынком недвижимости
Основные цели управления рынком недвижимости:
реализация конституционных прав граждан на недвижимое
имущество и обязанностей, связанных с владением им;
установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;
защита участников от недобросовестности, мошенничества
и преступных организаций и лиц;
обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;
создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;
оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;
Объекты управления экономикой
... менеджмент - это функция собственности на средства производства. Это социально-экономическая сторона управления. именно она определяет цели, характер и инструменты управленческой деятельности. В рыночной экономике особое значение приобретает такая функция управления, ... и т.п.). Это привело к определению этой экономики как социального рынка. Основоположником концепции социально-рыночного хозяйства и ...
справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;
создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.
Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт. Достижение сформулированных целей возможно при учете следующих принципов управления.
Разделение процедур —
Открытость информации
Гласность нормотворчества —
Конкурентность
Разделение полномочий
Объекты недвижимости
Простота и понятность правил и процедур,
Применение дополнительных мер защиты
Рациональное распределение функций
Политика
в области управления недвижимостью должна обеспечивать эффективное использование земель в соответствии с утвержденными схемами зонирования территорий и исключительное адресное и обоснованное предоставление льгот по налогообложению с постепенным переходом от предоставления льгот по земельным платежам к адресным компенсационным выплатам из бюджета в соответствии с проводимой социальной политикой.
Представительные органы государственной власти (
Распоряжение государственной недвижимостью
Приватизация государственной и муниципальной недвижимости
Сборы и налоговые платежи,
Соблюдение преемственности российской системы управления рынком недвижимости,, 3. Оценка недвижимости, .1 Виды стоимости недвижимости
Оценка — это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения.
Стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.
Спрос —
количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей.
Полезность —
способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека.
Дефицитность —
ограниченность предложения.
Возможность отчуждаемости объектов —
это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т.е. быть товаром.
В рыночных условиях выделяют различные виды стоимости недвижимости:
;
рыночная
— это наиболее вероятная цена продажи объекта на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств;
потребительская
(в использовании) —
это стоимость недвижимости для специфического потребителя, максимальная сумма, которую можно получить от продолжения владения и последующей продажи имущества;
инвестиционная —
это стоимость оцениваемого объекта для специфического инвестора; прирост рыночной стоимости объекта недвижимости в результате инвестирования;
;
;
страховая —
замещения
— это стоимость нового объекта недвижимости с идентичными функциональными свойствами, но с использованием современных материалов, конструкция и оборудования;
