Преобразования при переходе к рыночным отношениям потребовали поиска новых форм хозяйственных отношений и структур управления. Экономика предприятия была основана не столько на экономических методах, сколько на командном руководстве сверху. Опыт развитых стран подтверждает, что только высокая степень самостоятельности предприятий по всему спектру производственно-хозяйственной деятельности обеспечивает экономическую эффективность производства и материальное благополучие работников. Отсюда ясно, что необходимы такие формы хозяйствования, которые дали бы предприятию подлинную свободу действий, обеспечивающую насыщение потребительского рынка товарами, расширенное воспроизводство и социально-экономическое развитие. Одной из таких форм служит аренда.
Основное понятие аренды не изменилось со времен самых первых сделок: одна из сторон предлагает в аренду землю, здание, оборудование, словом, все что угодно, другой стороне на определенный период времени. Первая сторона получает доход в форме рентных платежей, а вторая — выгоду от использования имущества по минимальной цене, и кроме того, избегает крупных расходов, которые были бы связаны с приобретением имущества, что позволяет сэкономить деньги для других финансовых нужд.
1. Экономическая сущность аренды
1.1. Понятие аренды, объект и договор.
В переводе с латыни, «аренда» обозначает «найм или же договор на передачу имущества собственником во владения другого лица, с учетом некоторых условий». Традиционное определение аренды, это передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) — имущества во временное владение или пользование (или только пользование) — за плату.
Аренда — это имущественный наем, основанный на договоре о предоставлении имущества во временное пользование за определенную плату.
Объектом аренды признаются движимые и недвижимые вещи, в том числе: земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования (такие вещи называются непотребляемыми).
Договор аренды должен чётко определить конкретное имущество, сдаваемое в аренду, то есть данные, позволяющие индивидуализировать объект аренды, должны быть непосредственно указаны в договоре. В зарубежном праве допускается аренда не только вещей, но и прав, представляющих имущественную ценность, а также ценных бумаг (в частности акций) и даже паёв торговых товариществ.
Рынок аренды коммерческой недвижимости в г. Москве
... аренда недвижимости» Изолированное рассмотрение аренды в отрыве от ее материального содержания - производственных сил или от собственной формы, характеризующей производственные отношения, - не позволяет выявить экономическую ... взаимоотношения. Целью аренды, является обеспечение передачи имущества во вре-менное пользование, при этом пользование подразумевает извлечение из вещи ее полезных ...
Форма договора. Договор аренды в РФ должен быть заключён в письменной форме, если он заключён на срок более одного года (п. 1 ст. 609 ГК РФ); и если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока договора (п. 1 ст. 609 ГК РФ).
Так же если объектом договора является здание или сооружение (п. 1 ст. 651 ГК РФ);объектом договора является транспортное средство с экипажем (ст. 633 ГК РФ).
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (регистрация договора осуществляется в соответствующем территориальном органе Федеральной
Стороны договора:
Арендодатель (лессор) — физическое или юридическое лицо, которое предоставляет имущество арендатору за плату во временное пользование и владение. Сдавать в аренду имущество может только его собственник или лицо, уполномоченное на это собственником либо законом.
Арендатор (лесси, посессор, рентер, тенант) — физическое или юридическое лицо, заключившее договор аренды и оплачивающее пользование и владение или пользование предоставленным имуществом арендодателю. К арендатору гражданское законодательство не предусматривает каких-либо требований и ограничений (за исключением гражданской дееспособности, как и к иным субъектам гражданско-правовых отношений).
Сроки договора:
По законам РФ срок договора аренды устанавливается соглашением сторон и фиксируется в договоре. Если же срок в договоре не определён, то такой договор считается заключённым на неопределённый срок. Такой случай позволяет сторонам договора в любое время отказаться от его исполнения, но заранее предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Бессрочный: срок договора не определён соглашением сторон
Долгосрочный: 5-49 лет
Среднесрочный: 1-5 лет
Краткосрочный: до 1 года
По юридической природе договор аренды является возмездным, взаимным (права и обязанности возлагаются на обе стороны договора) и, как правило, консенсуальным (т.е. считается заключенным с момента подписание его сторонами), поскольку признается заключенным в момент, когда между сторонами в требуемой законом форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В отличие от чисто юридического определения аренды как договорного, срочного и возмездного владения и пользования имуществом, аренда – это система хозяйствования или организационная форма предпринимательства, выражающая отношения собственности и состояние производственных сил и прежде всего рабочей силы. Определение договора аренды через предоставление арендатору правомочий временного владения и пользования либо пользования применимо ко всем видам договора аренды, но содержание этих правомочий различно для отдельных видов договора аренды. Так, имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства. При использовании земель в качестве объектов аренды арендаторы не только извлекают пользу, но и обязаны выполнять экологические и иные требования по охране земель.
«Аренда предприятия: понятие, сущность, роль в развитии ...
... РФ аренда имущества понимается как предоставление арендодателем арендатору правомочий временного владения и пользования либо только временного пользования.[1, с.2] Право владения - право на фактическое, ... при аренде предприятий трудовой коллектив был вправе образовать организацию арендаторов с правами юридического лица. Целью курсовой работы является определение сущности аренды предприятия ...
Следуя экономическому содержанию, а также определенной степени хозяйственной самостоятельности работников, механизм аренды находится в некоторой связи, которая требует логики и соподчиненности.
Разнообразные формы собственности, развитая кооперация и акционирование, не только не ограничивают аренду, а даже, наоборот, расширяют некоторые предпосылки для того, чтобы она в будущем развивалась и приносила личностный доход от имущества, которое сдается другому потребителю, для достижения в хозяйственных владениях дополнительных участков земли и иных объектов по недвижимости.
Классическая форма аренды — это временная передача владельцем имущества юридического права на использование орудий труда и других элементов основного капитала другому субъекту-арендатору. Отношения сторон (арендодателя-владельца и арендатора) по объекту сделки определяются в договоре аренды.
Аренда обеспечивает гражданам и юридическим лицам возможность извлекать выгоду, временно пользуясь чужим имуществом, когда оно не требуется им постоянно или для постоянного пользования у них нет достаточных средств. Собственнику же (либо иному законному владельцу имущества) аренда позволяет, в свою очередь, реализовать его экономические интересы — получить определенный доход от сдачи внаем имущества, временно не используемого им или специально предназначенного для временной передачи другим лицам. Договор аренды, именуемый также договором имущественного найма, — традиционный институт гражданского права, известный еще римскому праву.
Гражданский кодекс Российской Федерации — основной правовой акт, регулирующий арендные отношения. Помимо ГК правила об отдельных видах договоров аренды или об аренде отдельных видов имущества содержатся в иных законах. Так, отношения по финансовой аренде регулируются Законом о лизинге. Транспортными уставами и кодексами определяются особенности аренды отдельных видов транспортных средств. Специальные правила сдачи в аренду земельных участков установлены ст. 22, 27 Земельного кодекса и др.
В Гражданском кодексе РФ аренда имущества понимается как предоставление арендодателем арендатору правомочий временного владения и пользования либо только временного пользования. Право владения — право на фактическое, реальное обладание вещью, на господство лица над вещью. Право пользования заключается в праве на извлечение из имущества его полезных свойств. Как правило, арендуемое имущество передается во временное владение и пользование. Но допустима и аренда, при которой арендодатель оставляет за собой правомочие владения, предоставляя арендатору имущество только во временное пользование. К примеру, отдельные помещения школы несколько раз в неделю в вечернее время могут предоставляться институту по договору аренды в пользование для проведения занятий со студентами, обучающимися на вечернем отделении.
Требование о временном владении и пользовании выполнимо не всегда. Например, при аренде предприятия объект в целом передается временно, т.е. с возвратом, а отдельные виды имущества, включенного в его состав, передаются без цели возврата (запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства предприятия).
Арендная деятельность допускается в любой сфере предпринимательства, не запрещенной законом, с использованием недвижимого имущества всех форм собственности:
- земельных участков и других обособленных природных объектов;
- предприятий и других имущественных комплексов;
- отдельных зданий, сооружений и многолетних насаждений.
Запрещено сдавать в аренду недвижимое имущество, изъятое из оборота или оборотоспособность, которого ограничена (ст. 129 ГК РФ) — атомные электростанции, объекты вооружения, железные дороги и др.
Целью аренды, является обеспечение передачи имущества во временное пользование, при этом пользование подразумевает извлечение из вещи ее полезных свойств, и самое главное приобретение плодов и доходов.
1.2. Преимущества аренды
У аренды есть и свои преимущества:
1)Договоренность основных отношений арендатора и арендодателя, их полное равноправие, а значит и устойчивый характер;
2)Фиксированная плата за аренду недвижимости, позволяющая арендатору распределять свои финансовые средства, рассчитывать, развиваться и получать более высокий доход.- полная самостоятельность арендатора в организации производства, оплате труда, трудовом распорядке;
3)Возможность улучшения и приращения основных средств, с последующим возмещением затрат, а также выкупа .
4)Полная автономность действий арендатора в организации своего производства и внутреннем урегулировании.
Арендатор, используя арендованное имущество, экономит собственные средства и получает доход от этого, и собственно деятельности, осуществляемой на основе эксплуатации арендованного имущества.
1.3.Арендные отношения
Арендные отношения- отношения между арендатором и арендодателем. Аренда является организационной формой производства, выражающей отношения собственности, особую систему хозяйствования. Однако, как и всякое самостоятельное явление, как рыночная экономическая категория она имеет свое собственное и различные формы проявления, которые можно представить с разной степенью конкретности.
Виды и форма арендной деятельности во многом определяются также местом объекта аренды в системе разделения труда в обществе или в отдельном предприятии.
Арендные отношения развиваются в общем на двух уровнях:
1. Формируется на основе разделения труда внутри предприятия, между собственником, администрацией хозяйства и первичными трудовыми коллективами, семьями или отдельными работниками. Эти внутрипроизводственные отношения можно рассматривать как преимущественно горизонтальные. Они ведут к качественному изменению существующих предприятий, превращают их в ассоциации или объединения арендаторов;
2. Складываются между предприятиями, объединениями, определенными территориями и местными или государственными органами власти по вертикали, что соответствует разделению труда в обществе.
Таким образом, в зависимости от степени экономической самостоятельности и особенностей производственных взаимосвязей в арендных отношениях можно выделить следующие виды аренды (табл. 1).
Таблица 1
Классификация видов аренды
|
Признак классификации |
Вид аренды |
|
А |
Б |
|
По объекту договора |
аренда оборудования;
|
|
От степени экономической самостоятельности |
свободная аренда целевая аренда |
|
По виду договора |
договор аренды;
|
|
В зависимости от права собственности |
аренда без выкупа имущества;
|
|
В зависимости от ограничения срока аренды |
Ограниченный срок (но не выше установленного законом для данного вида аренды или имущества); Неопределенный срок (по истечении предельного срока, установленного законом, договор прекращается) |
|
По периоду аренды |
долгосрочная аренда (5-20 лет);
|
