Алгоритмы экономической (кадастровой) оценки городских земель и территориально-экономического зонирования, Реферат

... экономических документов:кассовые чеки, накладные, различные виды форм, формуляров и т.д.: · <span Arial",«sans-serif»; mso-bidi-font ... способом: для этого необходимо вызвать контекстное менюполя и выбрать там пункт «коды/значения полей», рис.1. <span Arial",«sans-serif»;mso-bidi-font- ...

Новокузнецк 2003

Содержание

TOC o «1-1» h z u ВВЕДЕНИЕ. PAGEREF _Toc438827763 h 3

Термины и определения. PAGEREF _Toc438827764 h 7

Цели государственной кадастровой оценки. PAGEREF _Toc438827765 h 8

Основные этапы проведения кадастровой оценкиземель населенных пунктов PAGEREF_Toc438827766 h

Методики оценки земли. PAGEREF _Toc438827767 h

Требования, предъявляемые к государственнойкадастровой оценке. PAGEREF _Toc438827768 h

Стоимость земель и базовые функции. PAGEREF _Toc438827769 h

Иерархический принцип организации оценкигородских земель. Кадастровая и индивидуальная оценка. PAGEREF _Toc438827770 h

Факторы государственной кадастровой оценки. PAGEREF _Toc438827771 h

Требования, предъявляемые к Методике. PAGEREF _Toc438827772 h

Исходная информация и ее источники. PAGEREF _Toc438827773 h

Расчетные блоки, используемые в Методике. PAGEREF _Toc438827774 h

Экономическая оценка городских земель на основеградостроительной оценки территории. Программно-методический комплекс LandUserPAGEREF _Toc438827775 h

Исходные данные для расчетов. PAGEREF _Toc438827776 h

Предплановая и постплановая оценка. PAGEREF _Toc438827777 h

Калибровка модели. PAGEREF _Toc438827778 h

Оценка городских (поселковых) земель. PAGEREF _Toc438827779 h

Оценка сельскохозяйственных земель. PAGEREF _Toc438827780 h

Список литературы… PAGEREF _Toc438827781 h

ВВЕДЕНИЕ

Землякак основной базис всех процессовжизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной,производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладаетстоимостью, качественная оценка которой представляет собой одно из важнейшихусловий нормального функционирования и развития многоукладной экономики.Необходимость в получении достоверной оценки стоимости земельных участковиспытывают как государственные и муниципальные органы исполнительной власти приуправлении земельными ресурсами, осуществлении перспективного развитиянаселенных пунктов, проведении рациональной земельной и налоговой политики, таки частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок сземлей.

20 стр., 9925 слов

Земля, как средство производства, часть природного комплекса ...

... качества и назначения. 4. Экономическая оценка земли в сельском хозяйстве , 4. Экономическая оценка земли в сельском хозяйстве Экономическая оценка земли в сельском хозяйстве ... Экономическая оценка земли проводится по двум направлениям: общеэкономическая оценка земли как средства производства и частная оценка эффективности выращивания отдельных культур. Методология экономической оценки земель ...

На сегодняшний день в РоссийскойФедерации сложились адекватные предпосылки для реформирования механизмовналогообложения земли, взимания арендной платы за земли, находящиеся вгосударственной и муниципальной собственности, а также государственной политикив области оценки земель для целей налогообложения. В этой связи первоочереднымизадачами, стоящими перед Правительством Российской Федерации, являются:

1.

Совершенствование существующей иразработка нормативной правовой базы для реформирования налоговой и земельнойполитики.

2.

Создание методологическогоинструментария, необходимого для реализации нормативной правовой базы, наоснове комплексного анализа существующих методик и методологических подходов погосударственной кадастровой оценке земли.

Земельныйкадастр– систематизированныйсвод достоверных сведений о земле как главном средстве производства в сельскойи лесной сфере. В земельном кадастре указывается имя собственника земли, даетсяописание общей конфигурации, состав угодий, их качество, доходность, ценаземли. Наиболее совершенной принято считать германскую систему земельногокадастра. По этой системе учет ведется по двум видам документов:

Ø

Кадастру недвижимости,где дается сравнительнаяэкономическая оценка земли;

Ø

Земельной книге, в которой учитывается правособственности на землю.

Определенные шаги в области созданиянормативной правовой базы уже сделаны. Так, проектом части НалоговогоКодекса Российской Федерации предусмотрено взимание земельного налога на основекадастровой стоимости земельного участка. Госкомземом России разработан проектФедерального закона “Об оценке земель”, который в настоящее время находится надоработке.

В отдельных субъектах РоссийскойФедерации проводились оценочные работы в рамках реализации постановленияПравительства от 15.03.97 № 319 “О порядке определения нормативной цены земли”.Используемые в процессе оценочных работ методики зачастую базируются на слепомкопировании международной практики оценки без учета специфики законодательстваРоссийской Федерации и существующих российских условий политической,экономической и социальной жизнедеятельности.

В настоящеевремя вступил в силу Закон РФ “Об обороте земель сельскохозяйственногоназначения”. Для оценки сельскохозяйственных земель разработана кадастроваяоценка земли. Она существует во многих регионах и по расчетам составляет от400 руб. на севере страны до тыс. руб., на юге за 1 га пашни. Кадастроваяоценка земли прежде всего служит целям налогообложения. Другие земли (под предприятия,дачные участки, городские кварталы) можно покупать и продавать в соответствиис Земельным кодексом. Однако общепринятой методики по оценке стоимости землипока нет. Существует ряд проектов методик, разрабатываемых ведущиминаучно-исследовательскими учреждениями нашей страны и опыт стран с рыночнойэкономикой.

В целях обеспечения методическойподдержки и унификации методологических подходов, используемых при проведенииземельно-оценочных работ, Государственным комитетом Российской Федерации по земельнойполитике разработана “Методика государственной кадастровой оценки городскихземель” (Поставщик — Центр аналитических исследований и разработок АООТ“Городской кадастр”, г. Москва).

3 стр., 1314 слов

Цели экономической оценки земли

... Федерации формам собственности на землю и развитию регулируемого государством земельного рынка на основе системы научно обоснованной экономической оценки стоимости земли. Экономическая оценка земельного участка ... - деятельность по систематизированному сбору и анализу данных, необходимых для определения стоимости земель ...

Настоящая “Методикагосударственной кадастровой оценки городских земель” предлагается органамисполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местногосамоуправления для использования в земельно-оценочных работах.

Настоящая методика государственнойкадастровой оценки земель поселений (далее именуется — Методика)разработана в целях реализации постановления Правительства Российской Федерацииот 25.08.99 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», всоответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель,утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.00 №316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценкиземель». Методика учитывает опыт земельно-оценочных работ,осуществляемых на территории субъектов Российской Федерации (далее субъектовРФ) в рамках реализации постановления Правительства Российской Федерации от15.03.97 № 319 «О порядке определения нормативной цены земли».

Определение кадастровой стоимостиземельных участков является важным элементом налогообложения, залога, ипотеки,определения стартовой цены в сделках купли-продажи недвижимости, выкупной ценыземельных участков под приватизированными объектами, определения стоимостиарендной платы, выкупа права аренды и поступлений в бюджеты всех уровней.

Методические основы оценки городских земельныхучастков и связанной с ними недвижимости сводятся к следующему.

Оценка стоимостигородских земель, определенная на основе оценкистоимости воспроизводства (простого и расширенного), их улучшений с учетомстатистических данных по итогам реальных рыночных сделок, а также всейсовокупности методов оценки рыночной стоимости земли, отражает не тольковеличину затрат на создание и обновление инженерной инфраструктуры,транспортной сети, объектов социальной сферы, природоохранные мероприятия ит.д., но и ценовые характеристики земельных участков, сложившиеся на земельномрынке. Иными словами, стоимость городских земель и земельных участков, являясьобобщенной характеристикой, включает в себя и затратную, и рентнуюсоставляющие и может быть положена в основу расчетов как иных видов стоимостигородских земель и земельных участков, так и всех экономических нормативовземлепользования. В процессе оценки проводится анализ рентообразующих факторов,включая качество и местоположение земельных участков, произведенные на нихулучшения, уровень социального и инженерно-транспортного обустройстватерритории и другие.

Рыночной информационной базой кадастровой оценки городскихземель являются массовые данные о продажах земельных участков дляиндивидуального жилищного строительства, коллективного садоводства иприусадебного хозяйства, а также о продаже и аренде квартир, гаражей, иразличных объектов коммерческой недвижимости.

Нормативная информация включает данныегосударственного земельного кадастра, нормативы затрат на строительство, инженерноеобустройство территории, а также систему коэффициентов.

Источниками этих данных являются БТИ, Земельные комитеты,Государственный фонд имущества, городские строительные организации, Комитет поархитектуре, оценочные и риэлтерские фирмы и другие организации.

Объектомкадастровой оценки городских земель являются земли впределах городской черты.

11 стр., 5239 слов

Экономическая оценка леса

... оценки, понятие экономической оценки лесных земель; рассмотреть критерии и методы экономической оценки лесных ресурсов; рассмотреть методику экономической оценки лесных ресурсов. 1. Методологические вопросы экономической оценки леса 1.1 Лес как объект оценки : основные понятия Лесные ресурсы и лесные земли ... лесные ресурсы); возможность пользования участками лесного фонда для нужд охотничьего ...

Термины иопределения

Для целей настоящей Методикииспользуются следующие термины и определения:

Государственная кадастровая оценказемель поселений (ГКОЗП)-комплекс правовых, административных и технических мероприятий, направленных наустановление кадастровой стоимости земельных участков по состоянию наопределенную дату.

Кадастровая стоимость земельногоучастка — расчетнаявеличина, отражающая представления о ценности (полезности) земельного участкапри существующем его использовании.

Объекты государственной кадастровойоценки земель поселений-территория поселения в целом, кадастровый квартал в границах поселения, отдельныйземельный участок.

Удельный показатель кадастровойстоимости земель-расчетнаявеличина, представляющая собой кадастровую стоимость единицы площади (1м2)объекта ГКОЗП.

Оценочный показатель-качественная или количественная характеристика объектагородской инфраструктуры, влияющая на кадастровую стоимость земельного участка,выраженная в конкретных единицах измерения или в формализованном виде.

Потенциал влияния-выражение влияния определенного объекта городскойинфраструктуры на конкретную оцениваемую точку (в том числе характерную точку)территории поселения.

Факторы (главные компоненты)-линейные комбинации значений или потенциаловоценочных показателей, полученные путем их факторного анализа (или методомглавных компонент).

Сжатые факторы-наиболее информативные факторы, оказывающиенаибольшее влияние на величину кадастровой стоимости земельных участков.

Кластеризация-процедура группировки объектов ГКОЗП по общностипризнаков, в качестве которых выступают сжатые факторы. Объединение объектовГКОЗП в единую совокупность (кластер) производится на основе близости величинрасстояний между сжатыми факторами.

Целигосударственной кадастровой оценки

В современном обществе кадастроваяоценка земель используется в следующих целях:

·

вфискальных целях для налогообложения недвижимости, установления ставокземельного налога и величины арендной платы;

·

дляинформационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг иипотеки;

·

дляоценки эффективности существующего функционального использования территории,расчетной поддержки проектных разработок генерального плана города и впланировании крупномасштабных мероприятий общегородского характера;

·

дляинформирования широкого круга заинтересованных лиц о стоимости городских земельдля осуществления их прав и обязанностей в отношении принадлежащей имнедвижимости и планируемых сделок с недвижимостью.

Кадастровая оценка городских земель является массовойоценкой, которая одновременно выполняется на всей территории города и можетвключать следующие основные этапы:

Этап 1—подготовительные работы, сбор и обработка исходнойрыночной и нормативной информации;

Этап 2— функциональное зонирование территории города;

Этап 3— исчисление стоимостных показателей кадастровой оценкиземель;

Этап 4— ценовое зонирование территории города;

Этап 5— оформление результатов кадастровой оценки городскихземель (цифровых и графических).

9 стр., 4373 слов

Методы оценки земельных ресурсов

... применяется для государственной кадастровой оценки земель недропользований. Кадастровая стоимость земель промышленности вне черты поселений формируется с учетом следующих видов земельной ренты: межрегиональная земельная рента, определяемая различиями в уровнях социально-экономического развития и ...

Результатом кадастровой оценки является кадастроваястоимость земли оценочной зоны, определяемая как рыночная стоимость единицыплощади типичного для данной зоны земельного участка, установленная по уровнютекущих рыночных цен на аналогичные земельные участки.

На стоимость земель влияютхарактеристики объектов недвижимости, расположенных на соответствующихземельных участках, место расположения, соседство, экология, обременения иограничения, физические характеристики грунтов и многие другие факторы.

Кадастровая оценка земли проводится одновременно повсем землям административно-территориального образования.

Показатели кадастровой стоимости не должныпревышать уровня рыночных цен или предельных значений базовой стоимости наземельные участки аналогичного целевого использования, устанавливаемых органамивласти субъекта Федерации по оценочно-территориальным зонам, различным городами поселкам.

Основные этапыпроведения кадастровой оценки земель населенных пунктов

Этап 1.Подготовительные работы, сбор и обработка исходнойрыночной и нормативной информации.

Подготовительные работы включают:

сбор общих сведений о городе, климате, гидрографии,экологии, инженерно-геологических характеристиках территории;
определение городской черты в соответствии сгенеральным планом развития города;
классификацию земель по землепользователям города,правовому режиму;
классификацию земель по функциональному использованию;
классификацию земель по градостроительной ценности,типам объектов недвижимости и основным видам текущего использования свыделением оценочных микрозон;
оценку текущего использования и прогноз наиболееэффективных направлений развития земель отдельных оценочных микрозон суточнением их границ и площадей;
определение типичных земельных участков, входящих всостав оценочных микрозон;
сбор, проверку достоверности и группировку данныхрынка земельных участков по оценочным микрозонам.

Этап 2.Функциональное зонирование территории города.

Территория городов, поселков, сельских населенныхпунктов дифференцируется на отдельные зоны, в зависимости от функциональногоиспользования земли. При этом выделяют следующие основные зоны:

Селитебная зона, которая включает жилуюзастройку всех видов, учреждения культурно-бытового обслуживания, бульвары,скверы и другие виды зеленых насаждений, а также улицы и площади, обслуживающиезону, спортивные сооружения. В селитебной зоне выделяется общегородскойобщественный центр.
Промышленная и коммунально-складская зона,состоящая из земель, занятых предприятиями промышленности, транспорта,энергетики, связи, складами, базами, объектами коммунального хозяйства, а такжеземель других землепользователей сферы производства;
Сельскохозяйственная зона, объединяющая землипредприятий, организаций, садоводческих и огороднических некоммерческихобъединений граждан, используемые для сельскохозяйственного производства;
Транспортная зона — зона железнодорожного,водного, внешнего автомобильного транспорта, а также система городскоготранспорта, включающая улично-дорожную сеть, автобусные парки и т.п.;
Зона отдыха, включающая лесные массивы,расположенные на территории города, имеющие почвозащитное, водоохранное,санитарно-гигиеническое и рекреационное значение;
Прочие земли, объединяющие другие категорииземель, не вошедшие в вышеуказанные зоны, например, земли обороны, запаса идругие.

Территории выделенных функциональных земельных зон, всвою очередь, подразделяются на отдельные оценочные микрозоны в зависимости отих использования и расположенных на них видов, а в необходимых случаях иподвидов объектов недвижимости.

17 стр., 8404 слов

Проведение работ по перераспределению земельных участков для ...

... 3]». С экономической точки зрения, правильная оценка земельного участка очень важна для бюджета города и региона в целом. Для оценки конкретного участка необходимо изначально ... земли, формирование культурного агроландшафта и правильная организация территории. Городские земли требуют повышенного внимания к образованию участков, к распределению земель. Эффективность распределения земель в ...

Например, на землях жилой застройки, занимающих, какправило, значительную часть территории поселения, выделяются в отдельныеоценочные микрозоны земли, застроенные жилыми однотипными домами:

малоэтажной усадебной жилойзастройки;
малоэтажной жилой застройки без приусадебных земельныхучастков;
многоэтажной секционной застройкой(3—5 этажей),
многоэтажной секционной застройкой (6—9 этажей);
многоэтажной секционной застройкой (10—12 этажей) ит.д.

Земельные участки с малоэтажными благоустроенными или не полностьюблагоустроенными жилыми домами можно подразделить на следующие виды объектовнедвижимости: земельные участки с жилыми кирпичными, рубленными, щитовыми,панельными и другими домами.

Земельные участки с жилыми многоэтажными домами можноподразделить на оценочные микрозоны по видам объектов недвижимости, то естьучастки с многоквартирными пятиэтажными домами, панельными, кирпичными,улучшенного качества, элитными домами-новостройками и т.д. Количество микрозоиопределяется с учетом плотности инженерных и транспортных магистральных сетей,насыщенности социально-культурными объектами, капиталовложений в инженернуюподготовку территории, наличия историко-культурных и архитектурно-ландшафтныхценностей. В качестве границ оценочных микрозон принимаются:

естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа— реки, озера, овраги, обрывы и т.п.);
границы крупных инженерных сооружений (железные дороги,эстакады, трубопроводы, насыпи, мосты и т.п.);
улицы, площади, проезды;
границы (заборы) предприятий и объектовпроизводственного и непроизводственного назначения;
границы лесных, сельскохозяйственных и иных угодий.В границах оценочных микрозон устанавливаются параметры типичных земельныхучастков по общей площади, площади застройки, форме, уровню инженерногообустройства и местоположению относительно границ кварталов, автомагистралей,улиц.

Этап 3.Исчисление стоимостных показателей кадастровой оценкиземель.

На основе анализа данных, полученных различными методамиоценки земельных участков, в каждой оценочной микрозоне определяетсякадастровая стоимость земли как усредненная величина по конкретному видуиспользования или максимальное значение из возможных видов использования.Основными методами обработки исходной рыночной информации являются регрессионныйкорреляционный анализ и статистический метод группировок.

Рыночные цены в расчете на единицу площади земли типичныхземельных участков устанавливаются:

по незастроеннымземельным участкам с учетом рыночных цен на аналогичные участки,скорректированных на время продажи;
по земельным участкам,застроенным объектами недвижимости с применением затратного метода,предусматривающего вычитание восстановительной стоимости за минусом износа изтекущей рыночной цены конкретного объекта недвижимости, а также техникиостатка дохода, приходящегося на земельный участок.

В зависимости от реальной ситуации на рынкенедвижимости применяются и другие методы.

17 стр., 8304 слов

Рынок земли и его особенности

... и иного законодательства. Распоряжение землей и особенно купля-продажа земельных участков в России на современном этапе - дело специфическое и непростое. Рынок земли, как средство законного ... жизни людей. И, наконец, земля как территория государства или субъекта федерации, обуславливает политическую функцию. Поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется не только конституционными ...

В случаях получения существенно различающихсяоценочных стоимостей земли в пределах одной оценочной микрозоны для различныхвидов использования выделяются дополнительные оценочные микрозоны.

Оценочные микрозоны, близкие по значению кадастровойстоимости земли, объединяются в оценочные зоны. При этом одна оценочная зонаможет быть представлена несколькими локальными участками на территориипоселения.

Количество оценочных зон зависит от диапазонаоценочных стоимостей микрозон. Как показывает практика оценки рыночнойстоимости земли в городах с устойчивым рынком недвижимости, количествовыделяемых оценочных зон зависит от численности жителей населенного пункта.Количество оценочных зон может составлять от 3 в городах до тысяч человек идо и более в городах с населением свыше 500 тысяч человек.

Этап 4.Ценовое зонирование территории города.

В результате проведенной оценки земельных участков врайонах жилой и коммерческой застройки, выделяемых для индивидуальногожилищного строительства, используемых для ведения приусадебных, садоводческих иогороднических хозяйств, устанавливаются показатели стоимости земли пооценочным микрозонам города.

Данная процедура включает две стадии.

На первой стадииполученные данные наносятся на кадастровую картугорода и осуществляется ценовое зонирование территории города, а именноформирование на основе полученных показателей кадастровой стоимости помикрозонам отдельных оценочных зон. Оценочной зоной является часть земельадминистративно-территориального образования, однородных по функциональномуиспользованию и имеющих близкие значения рыночной стоимости типичных земельныхучастков.

Объединение отдельных микрозон в оценочные зоныосуществляется на основе соблюдения следующих принципов:

близость значений показателей стоимости земельныхучастков;
территориальное единство расположения микрозон;

—общность инженерной инфраструктуры, однородность положительногоили отрицательного воздействия граничащих с микрозонами крупных инженерныхсооружений или объектов.

Полученные стоимостные характеристики земельныхучастков наносятся на план города и выполняются работы по ценовому зонированиюгородских земель, которые совмещаются с результатами функциональногозонирования территории города.

На второй стадии показатель цены земли в среднем погороду принимается за единицу, а по каждой оценочной зоне рассчитываютсякоэффициенты градостроительной ценности территории, которые составляют значениесоответственно больше или меньше единицы.

При расчете коэффициентов относительной ценноститерритории для каждой городской зоны может учитываться влияние определенныхгрупп факторов. Например, для селитебной зоны первостепенное значение имеютследующие группы факторов:

1. Транспортная доступность населения к центру города,объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения.

2. Обеспеченность централизованным инженернымоборудованием и благоустройством территории.

6 стр., 2514 слов

Оценка качества высшего образования

... экономические условия деятельности вузов; появляются новыеобразовательные технологии, преобразующие концептуальные основы высшегопрофессионального образования; обостряется борьба на рынке образовательных инаучных услуг и за привлечение самых высококвалифицированных преподавателей,материальных и финансовых ресурсов.<span Times ... и оценки) и координацияих деятельности; §<span Times New ...

3. Уровень развития сферы культурно-бытового обслуживаниянаселения,

4. Историческая ценность застройки, эстетическая иландшафтная ценность территории.

5. Состояние окружающей среды, санитарные условия.

6. Инженерно-геологические условия строительства.

7. Рекреационная ценность территории;

8. Престижность территории.

Для промышленной и коммунально-складской зоны большоезначение имеют следующие факторы:

1. Уровень развития производственной инфраструктуры,наличие транспортных путей, удаленность от основных транспортных магистралей.

2. Условия обеспечения трудовыми ресурсами иудаленность от жилых массивов.

3. Градостроительные условия и ограничения,обусловленные зонированием, разрешенным использованием земельных участков ит.п.

Величина коэффициентов определяется на основестатистического и причинно-следственного анализа рыночных данных, утвержденныхнормативов по градостроительству, опроса и экспертных оценок специалистов.

В заключении проводится логический и сравнительныйанализ полученных результатов. Логический анализ состоит в том, что ценаземли, как правило, должна снижаться от центра к периферийным районам города.При отклонении от этой тенденции устанавливаются причины сложившегосяположения.

Сравнительный анализпроизводится путем установления зависимостикоэффициентов градостроительной ценности земель по каждой оценочной зоне городаи рыночных цен продаж на земельные участки и объекты недвижимости.

Этап 5.Оформление результатов кадастровой оценки.

Результаты проведенной кадастровой оценки обобщаются в отчетеи предоставляются на рассмотрение органам местного самоуправления. Органыместного самоуправления публикуют результаты кадастровой стоимости земель поценовым зонам в открытой печати с рекомендациями по дальнейшему использованиюопубликованных данных. После обсуждения опубликованных результатовкадастровой оценки они утверждаются решением органа местного самоуправления,вносятся в государственный земельный кадастр и с начала следующего годавступают в силу. Внесенные в государственный земельный кадастр значениякадастровой стоимости земельного участка не подлежат изменению в течение года.

Результаты кадастровой оценки городских земель, как составной части комплекснойпрограммы кадастровой оценки недвижимости, могут использоваться дляследующих целей:

Ø

создания государственнойавтоматизированной системы земельного кадастра;

Ø

формирования налогооблагаемой базыземель поселений;

Ø

уточнения схемытерриториально-экономического зонирования;

Ø

установления ставок арендной платы замуниципальные земли;

Ø

определения стартовых цен продажиправ собственности или долгосрочной аренды на конкурсах и аукционах;

Ø

определения величины компенсационныхвыплат при изъятии земель для муниципальных нужд;

Ø

обоснования наиболее рациональных иперспективных направлений городской застройки;

Ø

информирования органов муниципальнойвласти и оказания платных услуг различным субъектам земельного рынка;

Ø

создания фондового рынка земельныхбумаг и ипотеки.

Рыночная оценка единичных земельных участков городскихземель, с одной стороны, основывается на их кадастровой стоимости, а с другойстороны, предполагает проведение специфического рыночного анализа для каждогоконкретного участка. Она учитывает целевое использование земельного участка,конъюнктуру рынка, количественные характеристики оцениваемой земли. Сложностьрыночной оценки во многом обусловлена уникальным, присущим только оцениваемомуучастку местоположением, а также необходимостью установления и учетаценообразующих факторов для каждого конкретного вида использования земель.

Методики оценкиземли

Самыйраспространенный способ рыночной оценки земли — метод прямого сравнительногоанализа продаж исходя из данных о сделках за предшествующие 3-6 месяцев.

При примененииэтого метода сначала выявляются фактические продажи участков насоответствующем рынке или его сегментах. Далее проверяется информация осделках, с целью подтверждения хотя бы одной стороной ее законности иэкономической целесообразности. Сумма продажной цены корректируется в зависимостиот характеристик оцениваемого и сопоставимого участка. При условии того, чтооцениваемый участок превосходит сопоставимый по какому-либо параметру, егофактическая цена увеличивается, а если уступает, то цена уменьшается. Такоеуточнение цены может проводиться в трех основных формах: в рублях, в процентахпо каждому фактору и в совокупной поправке.

При оценке землиучитывают все основные характеристики, имеющие стоимостное значение дляпокупателя: размер, форма, местоположение, коммуникации, рельеф и др.

Для сравненияиспользуют следующие единицы измерения: для участков, приобретаемых длясельскохозяйственного, промышленного назначения и для жилищного строительства— цепа за 1 га; в центральных частях городов для офисов, магазинов и т.п. —цена за 1 м2; для коммерческих целей в городах — цена за 1 фронтальный метр; врайонах жилой, дачной застройки при стандартных по форме и размерах участках —цена за 1 лот; при необходимости соблюдения правил зонирования по ограничениювеличины здания — цена за единицу плотности, т.е. коэффициент отношенияплощади застройки к площади земельного участки.

В качествеединицы для сравнения по застроенным участкам могут применяться: цена за 1 м2общей или чистой площади; цена за 1 м3складов, элеваторов и др.:цена за 1 место — парковки, в гараже и др.

На основе рядафактических продаж определяется средняя или типичная стоимость единицысравнения для каждой однородной группы (страты) участков. При этом используетсярасчет медианной (середина ранжированного ряда) или средней цены продажи заединицу сравнения. Обычно прием единицы сравнения применяется в случаях, когдаучастки сильно отличаются один от другого по размерам, но относительно сходныпо другим параметрам.

Другой прием, который подходит для участков примерно одинаковогоразмера, но сильно отличающихся по другим параметрам, основан на определениипутем анализа сравнимых продаж стоимости базового, стандартного участка. Онслужит затем ориентиром для расчета стоимости других участков земли. При этомв рыночную стоимость отдельных земельных участков вносится поправка на ихотличительные параметр

Примеры похожих учебных работ

Методы оценки рекреационных ресурсов

... основных подходов к оценке рекреационных ресурсов; оценка культурно-исторических рекреационных ресурсов; оценка природных рекреационных ресурсов; рассмотрение различных подходов экономической оценки. Глава 1. Рекреационные ресурсы: понятие и ...

Земля, как средство производства, часть природного комплекса и объект социально-экономических ...

... объективных условий в соответствующих природных и экономических регионах. Экономическая оценка основана на различиях в ... незаменимое средство удовлетворения его разнообразных потребностей: экономических, социально-бытовых, эстетических и т.д. Однако ...

Рынок земли и его особенности

... 1.2. Особенности рынка земли., Спрос и предложение на рынке земли. специфических особенностей Во-первых, земля является бесплатным ... или вовлечение в хозяйственный оборот. Состояние рынка земли определено действием двух основных его субъектов: ...

Методы оценки земельных ресурсов

... оценки земель недропользований. Кадастровая стоимость земель промышленности вне черты поселений формируется с учетом следующих видов земельной ренты: межрегиональная земельная рента, определяемая различиями в уровнях социально-экономического ...

Экономическая оценка леса

... земель; рассмотреть критерии и методы экономической оценки лесных ресурсов; рассмотреть методику экономической оценки лесных ресурсов. 1. Методологические вопросы экономической оценки леса 1.1 Лес как объект оценки : основные понятия Лесные ресурсы и ...