Алгоритмы экономической (кадастровой) оценки городских земель и территориально-экономического зонирования

Реферат

<span Caslon»,«sans-serif»;mso-bidi-font-family: Caslon»>Министерство образования Российской Федерации

<span Caslon»,«sans-serif»;mso-bidi-font-family: Caslon»>

<span Caslon»,«sans-serif»; mso-bidi-font-family:Caslon»>Государственное образовательное учреждение высшегопрофессионального образования

<span Caslon»,«sans-serif»;mso-bidi-font-family: Caslon»>Сибирский государственный индустриальный университет

<span Caslon»,«sans-serif»;mso-bidi-font-family: Caslon»>

<span Caslon»,«sans-serif»;mso-bidi-font-family: Caslon»>Кафедра “Строительное производство и управление недвижимостью”

<span Caslon»,«sans-serif»;mso-bidi-font-family: Caslon»>

<span Caslon»,«sans-serif»;mso-bidi-font-family:Caslon»>

<span Caslon»,«sans-serif»;mso-bidi-font-family:Caslon»>РЕФЕРАТ

<span Caslon»,«sans-serif»;mso-bidi-font-family: Caslon»>по дисциплине “Оценка недвижимости”

<span Caslon»,«sans-serif»;mso-bidi-font-family: Caslon»>

<span Caslon»,«sans-serif»;mso-bidi-font-family:Caslon»>

<span Caslon»,«sans-serif»;mso-bidi-font-family:Caslon»>на тему

<span Caslon»,«sans-serif»;mso-bidi-font-family: Caslon»>“Алгоритмы экономической (кадастровой) оценки городских земель итерриториально-экономического зонирования”

<span Caslon»,«sans-serif»;mso-bidi-font-family:Caslon»>

<span Caslon»,«sans-serif»;mso-bidi-font-family: Caslon»>Выполнил:

<span Caslon»,«sans-serif»;mso-bidi-font-family:Caslon»>

<span Caslon»,«sans-serif»; mso-bidi-font-family:Caslon»>Студент гр. СПО – 992 Бородина О.С.

<span Caslon»,«sans-serif»;mso-bidi-font-family: Caslon»>

<span Caslon»,«sans-serif»;mso-bidi-font-family: Caslon»>

<span Caslon»,«sans-serif»;mso-bidi-font-family:Caslon»>Проверил:

<span Caslon»,«sans-serif»; mso-bidi-font-family:Caslon»>Абрамович О.С.

<span Caslon»,«sans-serif»;mso-bidi-font-family: Caslon»>

<span Caslon»,«sans-serif»;mso-bidi-font-family: Caslon»>

<span Caslon»,«sans-serif»;mso-bidi-font-family:Caslon»>

12 стр., 5718 слов

Использование полей и закладок для оформления и автоматизации ...

... нужно отметить несколько типов полей,использование которых по большей части характерно для экономических документов:кассовые чеки, накладные, различные виды форм, формуляров и т.д.: <span ... значения, которые в дальнейшем будет возможно использовать в формулах.Что же касается способа задания закладки, то для этого, прежде всего,необходимо выделить текст, фрагмент ...

<span Caslon»,«sans-serif»;mso-bidi-font-family:Caslon»>

<span Caslon»,«sans-serif»;mso-bidi-font-family:Caslon»>

<span Caslon»,«sans-serif»;mso-bidi-font-family:Caslon»>

<span Caslon»,«sans-serif»;mso-bidi-font-family:Caslon»>

<span Caslon»,«sans-serif»;mso-bidi-font-family:Caslon»>

<span Caslon»,«sans-serif»;mso-bidi-font-family: Caslon»>Новокузнецк 2003

<span Caslon»,«sans-serif»;mso-bidi-font-family:Caslon»>

Содержание

TOC o «1-1» h z u ВВЕДЕНИЕ. PAGEREF _Toc438827763 h 3

Термины и определения. PAGEREF _Toc438827764 h 7

Цели государственной кадастровой оценки. PAGEREF _Toc438827765 h 8

Основные этапы проведения кадастровой оценкиземель населенных пунктов PAGEREF_Toc438827766 h

Методики оценки земли. PAGEREF _Toc438827767 h

Требования, предъявляемые к государственнойкадастровой оценке. PAGEREF _Toc438827768 h

Стоимость земель и базовые функции. PAGEREF _Toc438827769 h

Иерархический принцип организации оценкигородских земель. Кадастровая и индивидуальная оценка. PAGEREF _Toc438827770 h

Факторы государственной кадастровой оценки. PAGEREF _Toc438827771 h

Требования, предъявляемые к Методике. PAGEREF _Toc438827772 h

Исходная информация и ее источники. PAGEREF _Toc438827773 h

Расчетные блоки, используемые в Методике. PAGEREF _Toc438827774 h

Экономическая оценка городских земель на основеградостроительной оценки территории. Программно-методический комплекс LandUserPAGEREF _Toc438827775 h

Исходные данные для расчетов. PAGEREF _Toc438827776 h

Предплановая и постплановая оценка. PAGEREF _Toc438827777 h

Калибровка модели. PAGEREF _Toc438827778 h

Оценка городских (поселковых) земель. PAGEREF _Toc438827779 h

Оценка сельскохозяйственных земель. PAGEREF _Toc438827780 h

Список литературы… PAGEREF _Toc438827781 h

<span Times New Roman»,«serif»; mso-fareast-font-family:«Arial Unicode MS»;mso-font-kerning:14.0pt;mso-ansi-language: RU;mso-fareast-language:RU;mso-bidi-language:AR-SA»>
ВВЕДЕНИЕ

Землякак основной базис всех процессовжизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной,производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладаетстоимостью, качественная оценка которой представляет собой одно из важнейшихусловий нормального функционирования и развития многоукладной экономики.Необходимость в получении достоверной оценки стоимости земельных участковиспытывают как государственные и муниципальные органы исполнительной власти приуправлении земельными ресурсами, осуществлении перспективного развитиянаселенных пунктов, проведении рациональной земельной и налоговой политики, таки частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок сземлей.

На сегодняшний день в РоссийскойФедерации сложились адекватные предпосылки для реформирования механизмовналогообложения земли, взимания арендной платы за земли, находящиеся вгосударственной и муниципальной собственности, а также государственной политикив области оценки земель для целей налогообложения. В этой связи первоочереднымизадачами, стоящими перед Правительством Российской Федерации, являются:

63 стр., 31029 слов

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий. ...

... культур, при сопоставимых уровнях агротехники и интенсивности земледелия. Экономическая оценка земель характеризует производительную способность земли как средства производства с помощью системы натуральных и ... учет количества и качества земельного фонда; бонитировку почв и экономическую оценку земель. Регистрация землевладений и землепользовании это запись в документы установленного ...

1.<span Times New Roman»»>

Совершенствование существующей иразработка нормативной правовой базы для реформирования налоговой и земельнойполитики.

2.<span Times New Roman»»>

Создание методологическогоинструментария, необходимого для реализации нормативной правовой базы, наоснове комплексного анализа существующих методик и методологических подходов погосударственной кадастровой оценке земли.

Земельныйкадастр– систематизированныйсвод достоверных сведений о земле как главном средстве производства в сельскойи лесной сфере. В земельном кадастре указывается имя собственника земли, даетсяописание общей конфигурации, состав угодий, их качество, доходность, ценаземли. Наиболее совершенной принято считать германскую систему земельногокадастра. По этой системе учет ведется по двум видам документов:

Ø<span Times New Roman»»>

Кадастру недвижимости,где дается сравнительнаяэкономическая оценка земли;

Ø<span Times New Roman»»>

Земельной книге, в которой учитывается правособственности на землю.

Определенные шаги в области созданиянормативной правовой базы уже сделаны. Так, проектом части НалоговогоКодекса Российской Федерации предусмотрено взимание земельного налога на основекадастровой стоимости земельного участка. Госкомземом России разработан проектФедерального закона “Об оценке земель”, который в настоящее время находится надоработке.

В отдельных субъектах РоссийскойФедерации проводились оценочные работы в рамках реализации постановленияПравительства от 15.03.97 № 319 “О порядке определения нормативной цены земли”.Используемые в процессе оценочных работ методики зачастую базируются на слепомкопировании международной практики оценки без учета специфики законодательстваРоссийской Федерации и существующих российских условий политической,экономической и социальной жизнедеятельности.

В настоящеевремя вступил в силу Закон РФ “Об обороте земель сельскохозяйственногоназначения”. Для оценки сельскохозяй­ственных земель разработана кадастроваяоценка земли. Она су­ществует во многих регионах и по расчетам составляет от400 руб. на севере страны до тыс. руб., на юге за 1 га пашни. Кадастро­ваяоценка земли прежде всего служит целям налогообложения. Другие земли (под предприятия,дачные участки, городские квар­талы) можно покупать и продавать в соответствиис Земельным ко­дексом. Однако общепринятой методики по оценке стоимости зем­липока нет. Существует ряд проектов методик, разрабатываемых ведущиминаучно-исследовательскими учреждениями нашей стра­ны и опыт стран с рыночнойэкономикой.

В целях обеспечения методическойподдержки и унификации методологических подходов, используемых при проведенииземельно-оценочных работ, Государственным комитетом Российской Федерации по земельнойполитике разработана “Методика государственной кадастровой оценки городскихземель” (Поставщик — Центр аналитических исследований и разработок АООТ“Городской кадастр”, г. Москва).

16 стр., 7557 слов

Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного предприятия «Вперед» ...

... планируемых сделок с недвижимостью. Главными задачами курсовой работы являются экономическая и кадастровая оценка земель "Вперед", а так же практическое применение результатов оценки. Объектом исследования данной курсовой работы является сельскохозяйственное предприятие "Вперед". Природно-экономическая характеристика ...

Настоящая “Методикагосударственной кадастровой оценки городских земель” предлагается органамисполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местногосамоуправления для использования в земельно-оценочных работах.

Настоящая методика государственнойкадастровой оценки земель поселений (далее именуется — Методика)разработана в целях реализации постановления Правительства Российской Федерацииот 25.08.99 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», всоответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель,утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.00 №316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценкиземель». Методика учитывает опыт земельно-оценочных работ,осуществляемых на территории субъектов Российской Федерации (далее субъектовРФ) в рамках реализации постановления Правительства Российской Федерации от15.03.97 № 319 «О порядке определения нормативной цены земли».

Определение кадастровой стоимостиземельных участков является важным элементом налогообложения, залога, ипотеки,определения стартовой цены в сделках купли-продажи недвижимости, выкупной ценыземельных участков под приватизированными объектами, определения стоимостиарендной платы, выкупа права аренды и поступлений в бюджеты всех уровней.

Методические основы оценки городских земельныхучастков и связанной с ними недвижимости сводятся к следующему.

Оценка стоимостигородских земель, определенная на основе оценкистоимости воспроизводства (простого и расширенного), их улучшений с учетомстатистических данных по итогам реальных рыночных сделок, а также всейсовокупности методов оценки рыночной стоимости земли, отражает не тольковеличину затрат на создание и обновление инженерной инфраструктуры,транспортной сети, объектов социальной сферы, природоохранные мероприятия ит.д., но и ценовые характеристики земельных участков, сложившиеся на земельномрынке. Иными словами, стоимость городских земель и земельных участков, являясьобобщенной характеристикой, включает в себя и затратную, и рентнуюсоставляющие и может быть положена в основу расчетов как иных видов стоимостигородских земель и земельных участков, так и всех экономических нормативовземлепользования. В процессе оценки проводится анализ рентообразующих факторов,включая качество и местоположение земельных участков, произведенные на нихулучшения, уровень социального и инженерно-транспортного обустройстватерритории и другие.

Рыночной информационной базой кадастровой оценки город­скихземель являются массовые данные о продажах земельных участков дляиндивидуального жилищного строительства, коллек­тивного садоводства иприусадебного хозяйства, а также о прода­же и аренде квартир, гаражей, иразличных объектов коммерче­ской недвижимости.

Нормативная информация включает данныегосударственного земельного кадастра, нормативы затрат на строительство, инже­нерноеобустройство территории, а также систему коэффициентов.

Источниками этих данных являются БТИ, Земельные комите­ты,Государственный фонд имущества, городские строительные организации, Комитет поархитектуре, оценочные и риэлтерские фирмы и другие организации.

Объектомкадастровой оценки городских земель являются земли впределах городской черты.

11 стр., 5239 слов

Экономическая оценка леса

... оценки, понятие экономической оценки лесных земель; рассмотреть критерии и методы экономической оценки лесных ресурсов; рассмотреть методику экономической оценки лесных ресурсов. 1. Методологические вопросы экономической оценки леса 1.1 Лес как объект оценки : основные понятия Лесные ресурсы и лесные земли ... лесные ресурсы); возможность пользования участками лесного фонда для нужд охотничьего ...

Термины иопределения

Для целей настоящей Методикииспользуются следующие термины и определения:

Государственная кадастровая оценказемель поселений (ГКОЗП)-комплекс правовых, административных и технических мероприятий, направленных наустановление кадастровой стоимости земельных участков по состоянию наопределенную дату.

Кадастровая стоимость земельногоучастка — расчетнаявеличина, отражающая представления о ценности (полезности) земельного участкапри существующем его использовании.

Объекты государственной кадастровойоценки земель поселений-территория поселения в целом, кадастровый квартал в границах поселения, отдельныйземельный участок.

Удельный показатель кадастровойстоимости земель-расчетнаявеличина, представляющая собой кадастровую стоимость единицы площади (1м2)объекта ГКОЗП.

Оценочный показатель-качественная или количественная характеристика объектагородской инфраструктуры, влияющая на кадастровую стоимость земельного участка,выраженная в конкретных единицах измерения или в формализованном виде.

Потенциал влияния-выражение влияния определенного объекта городскойинфраструктуры на конкретную оцениваемую точку (в том числе характерную точку)территории поселения.

Факторы (главные компоненты)-линейные комбинации значений или потенциаловоценочных показателей, полученные путем их факторного анализа (или методомглавных компонент).

Сжатые факторы-наиболее информативные факторы, оказывающиенаибольшее влияние на величину кадастровой стоимости земельных участков.

Кластеризация-процедура группировки объектов ГКОЗП по общностипризнаков, в качестве которых выступают сжатые факторы. Объединение объектовГКОЗП в единую совокупность (кластер) производится на основе близости величинрасстояний между сжатыми факторами.

Целигосударственной кадастровой оценки

В современном обществе кадастроваяоценка земель используется в следующих целях:

·<span Times New Roman»»>

вфискальных целях для налогообложения недвижимости, установления ставокземельного налога и величины арендной платы;

·<span Times New Roman»»>

дляинформационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг иипотеки;

·<span Times New Roman»»>

дляоценки эффективности существующего функционального использования территории,расчетной поддержки проектных разработок генерального плана города и впланировании крупномасштабных мероприятий общегородского характера;

·<span Times New Roman»»>

дляинформирования широкого круга заинтересованных лиц о стоимости городских земельдля осуществления их прав и обязанностей в отношении принадлежащей имнедвижимости и планируемых сделок с недвижимостью.

Кадастровая оценка городских земель является массовойоценкой, которая одновременно выполняется на всей территории города и можетвключать следующие основные этапы:

Этап 1—подготовительные работы, сбор и обработка исход­нойрыночной и нормативной информации;

Этап 2— функциональное зонирование территории города;

Этап 3— исчисление стоимостных показателей кадастровой оценкиземель;

Этап 4— ценовое зонирование территории города;

Этап 5— оформление результатов кадастровой оценки город­скихземель (цифровых и графических).

4 стр., 1507 слов

Формирование и кадастровый учет зон с особым режимом использования ...

... Кадастровый учет зон с особым режимом использования земель должен начинаться с получения заявления о постановке на кадастровый учет. ... населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных, Федеральным ... промышленных объектов по землям сельскохозяйственного назначения и государственному кадастровому учёту земельных участков с ...

Результатом кадастровой оценки является кадастроваястои­мость земли оценочной зоны, определяемая как рыночная стои­мость единицыплощади типичного для данной зоны земельного участка, установленная по уровнютекущих рыночных цен на ана­логичные земельные участки.

На стоимость земель влияютхарактеристики объектов недвижимости, расположенных на соответствующихземельных участках, место расположения, соседство, экология, обременения иограничения, физические характеристики грунтов и многие другие факторы.

Кадастровая оценка земли проводится одновременно повсем землям административно-территориального образования.

Показатели кадастровой стоимости не должныпревышать уровня рыночных цен или предельных значений базовой стоимо­сти наземельные участки аналогичного целевого использования, устанавливаемых органамивласти субъекта Федерации по оце­ночно-территориальным зонам, различным городами поселкам.

Основные этапыпроведения када­стровой оценки земель населенных пунктов

Этап 1.Подготовительные работы, сбор и обработка исходнойрыночной и нормативной информации.

Подготовительные работы включают:

  • сбор общих сведений о городе, климате, гидрографии,эко­логии, инженерно-геологических характеристиках территории;
  • определение городской черты в соответствии сгенеральным планом развития города;
  • классификацию земель по землепользователям города,пра­вовому режиму;
  • классификацию земель по функциональному использова­нию;
  • классификацию земель по градостроительной ценности,ти­пам объектов недвижимости и основным видам текущего исполь­зования свыделением оценочных микрозон;
  • оценку текущего использования и прогноз наиболееэффек­тивных направлений развития земель отдельных оценочных мик­розон суточнением их границ и площадей;
  • определение типичных земельных участков, входящих всостав оценочных микрозон;
  • сбор, проверку достоверности и группировку данныхрын­ка земельных участков по оценочным микрозонам.

Этап 2.Функциональное зонирование территории города.

Территория городов, поселков, сельских населенныхпунктов дифференцируется на отдельные зоны, в зависимости от функциональногоиспользования земли. При этом выделяют следующие основные зоны:

  • Селитебная зона, которая включает жилуюзастройку всех видов, учреждения культурно-бытового обслуживания, бульвары,скверы и другие виды зеленых насаждений, а также улицы и площади, обслуживающиезону, спортивные сооружения. В сели­тебной зоне выделяется общегородскойобщественный центр.
  • Промышленная и коммунально-складская зона,состоящая из земель, занятых предприятиями промышленности, транспорта,энергетики, связи, складами, базами, объектами коммунального хозяйства, а такжеземель других землепользователей сферы про­изводства;
  • Сельскохозяйственная зона, объединяющая землипред­приятий, организаций, садоводческих и огороднических неком­мерческихобъединений граждан, используемые для сельскохозяй­ственного производства;
  • Транспортная зона — зона железнодорожного,водного, внешнего автомобильного транспорта, а также система городскоготранспорта, включающая улично-дорожную сеть, автобусные пар­ки и т.п.;
  • Зона отдыха, включающая лесные массивы,расположен­ные на территории города, имеющие почвозащитное, водоохранное,санитарно-гигиеническое и рекреационное значение;
  • Прочие земли, объединяющие другие категорииземель, не вошедшие в вышеуказанные зоны, например, земли обороны, за­паса идругие.

Территории выделенных функциональных земельных зон, всвою очередь, подразделяются на отдельные оценочные микрозо­ны в зависимости отих использования и расположенных на них видов, а в необходимых случаях иподвидов объектов недвижимо­сти.

17 стр., 8404 слов

Проведение работ по перераспределению земельных участков для ...

... коммуникаций, пешеходными проходами[3]». С экономической точки зрения, правильная оценка земельного участка очень важна для бюджета города и региона в целом. Для оценки конкретного участка необходимо изначально определить стоимость некоторого базового ...

Например, на землях жилой застройки, занимающих, какправило, значительную часть территории поселения, выделяются в отдельныеоценочные микрозоны земли, застроенные жилыми од­нотипными домами:

  • малоэтажной усадебной жилойзастройки;
  • малоэтажной жилой застройки без приусадебных земель­ныхучастков;
  • многоэтажной секционной застройкой(3—5 этажей),
  • многоэтажной секционной застройкой (6—9 этажей);
  • многоэтажной секционной застройкой (10—12 этажей) ит.д.

Земельные участки с малоэтажными благоустроенными или не полностьюблагоустроенными жилыми домами можно подразде­лить на следующие виды объектовнедвижимости: земельные уча­стки с жилыми кирпичными, рубленными, щитовыми,панельными и другими домами.

Земельные участки с жилыми многоэтажными домами можноподразделить на оценочные микрозоны по видам объектов недви­жимости, то естьучастки с многоквартирными пятиэтажными до­мами, панельными, кирпичными,улучшенного качества, элитными домами-новостройками и т.д. Количество микрозоиопределяется с учетом плотности инженерных и транспортных магистральных се­тей,насыщенности социально-культурными объектами, капитало­вложений в инженернуюподготовку территории, наличия историко-культурных и архитектурно-ландшафтныхценностей. В качестве границ оценочных микрозон принимаются:

  • естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа— реки, озера, овраги, обрывы и т.п.);
  • границы крупных инженерных сооружений (железные дороги,эстакады, трубопроводы, насыпи, мосты и т.п.);
  • улицы, площади, проезды;
  • границы (заборы) предприятий и объектовпроизводствен­ного и непроизводственного назначения;
  • границы лесных, сельскохозяйственных и иных угодий.В границах оценочных микрозон устанавливаются параметры типичных земельныхучастков по общей площади, площади за­стройки, форме, уровню инженерногообустройства и местополо­жению относительно границ кварталов, автомагистралей,улиц.

Этап 3.Исчисление стоимостных показателей кадастровой оценкиземель.

На основе анализа данных, полученных различными метода­миоценки земельных участков, в каждой оценочной микрозоне определяетсякадастровая стоимость земли как усредненная вели­чина по конкретному видуиспользования или максимальное зна­чение из возможных видов использования.Основными методами обработки исходной рыночной информации являются регрессион­ныйкорреляционный анализ и статистический метод группировок.

Рыночные цены в расчете на единицу площади земли типич­ныхземельных участков устанавливаются:

  • по незастроеннымземельным участкам с учетом рыночных цен на аналогичные участки,скорректированных на время продажи;
  • по земельным участкам,застроенным объектами недвижи­мости с применением затратного метода,предусматривающего вы­читание восстановительной стоимости за минусом износа изтеку­щей рыночной цены конкретного объекта недвижимости, а также техникиостатка дохода, приходящегося на земельный участок.

В зависимости от реальной ситуации на рынкенедвижимости применяются и другие методы.

20 стр., 9946 слов

Земля, как средство производства, часть природного комплекса ...

... участки разной площади, местоположения, качества и назначения. 4. Экономическая оценка земли в сельском хозяйстве , 4. Экономическая оценка земли в сельском хозяйстве Экономическая оценка земли ... земля искусственно невоспроизводима. 2. Земля территориально ограничена. Это понятие в экономическом смысле означает не столько ограниченность поверхности суши, сколько недостаточность территории, ...

В случаях получения существенно различающихсяоценочных стоимостей земли в пределах одной оценочной микрозоны для различныхвидов использования выделяются дополнительные оце­ночные микрозоны.

Оценочные микрозоны, близкие по значению кадастровойстоимости земли, объединяются в оценочные зоны. При этом одна оценочная зонаможет быть представлена несколькими локальны­ми участками на территориипоселения.

Количество оценочных зон зависит от диапазонаоценочных стоимостей микрозон. Как показывает практика оценки рыночнойстоимости земли в городах с устойчивым рынком недвижимости, количествовыделяемых оценочных зон зависит от численности жителей населенного пункта.Количество оценочных зон может составлять от 3 в городах до тысяч человек идо и более в городах с населением свыше 500 тысяч человек.

Этап 4.Ценовое зонирование территории города.

В результате проведенной оценки земельных участков врай­онах жилой и коммерческой застройки, выделяемых для индиви­дуальногожилищного строительства, используемых для ведения приусадебных, садоводческих иогороднических хозяйств, уста­навливаются показатели стоимости земли пооценочным микрозо­нам города.

Данная процедура включает две стадии.

На первой стадииполученные данные наносятся на кадастро­вую картугорода и осуществляется ценовое зонирование террито­рии города, а именноформирование на основе полученных пока­зателей кадастровой стоимости помикрозонам отдельных оценоч­ных зон. Оценочной зоной является часть земельадминистратив­но-территориального образования, однородных по функциональ­номуиспользованию и имеющих близкие значения рыночной стоимости типичных земельныхучастков.

Объединение отдельных микрозон в оценочные зоныосущест­вляется на основе соблюдения следующих принципов:

  • близость значений показателей стоимости земельныхучаст­ков;
  • территориальное единство расположения микрозон;

—общность инженерной инфраструктуры, однородность положительногоили отрицательного воздействия граничащих с мик­розонами крупных инженерныхсооружений или объектов.

Полученные стоимостные характеристики земельныхучастков наносятся на план города и выполняются работы по ценовому зонированиюгородских земель, которые совмещаются с результата­ми функциональногозонирования территории города.

На второй стадии показатель цены земли в среднем погороду принимается за единицу, а по каждой оценочной зоне рассчиты­ваютсякоэффициенты градостроительной ценности территории, которые составляют значениесоответственно больше или меньше единицы.

При расчете коэффициентов относительной ценноститеррито­рии для каждой городской зоны может учитываться влияние оп­ределенныхгрупп факторов. Например, для селитебной зоны пер­востепенное значение имеютследующие группы факторов:

1. Транспортная доступность населения к центру города,объ­ектам культуры и бытового обслуживания общегородского значе­ния.

6 стр., 2514 слов

Оценка качества высшего образования

... экономические условия деятельности вузов; появляются новыеобразовательные технологии, преобразующие концептуальные основы высшегопрофессионального образования; обостряется борьба на рынке образовательных инаучных услуг и за привлечение самых высококвалифицированных преподавателей,материальных и финансовых ресурсов.<span Times ... и оценки) и коор­динацияих деятельности; §<span Times New ...

2. Обеспеченность централизованным инженернымоборудова­нием и благоустройством территории.

3. Уровень развития сферы культурно-бытового обслужива­ниянаселения,

4. Историческая ценность застройки, эстетическая иланд­шафтная ценность территории.

5. Состояние окружающей среды, санитарные условия.

6. Инженерно-геологические условия строительства.

7. Рекреационная ценность территории;

8. Престижность территории.

Для промышленной и коммунально-складской зоны большоезначение имеют следующие факторы:

1. Уровень развития производственной инфраструктуры,на­личие транспортных путей, удаленность от основных транспорт­ных магистралей.

2. Условия обеспечения трудовыми ресурсами иудаленность от жилых массивов.

3. Градостроительные условия и ограничения,обусловленные зонированием, разрешенным использованием земельных участков ит.п.

Величина коэффициентов определяется на основестатистиче­ского и причинно-следственного анализа рыночных данных, утвержденныхнормативов по градостроительству, опроса и эксперт­ных оценок специалистов.

В заключении проводится логический и сравнительныйанализ полученных результатов. Логический анализ состоит в том, что ценаземли, как правило, должна снижаться от центра к перифе­рийным районам города.При отклонении от этой тенденции уста­навливаются причины сложившегосяположения.

Сравнительный анализпроизводится путем установления за­висимостикоэффициентов градостроительной ценности земель по каждой оценочной зоне городаи рыночных цен продаж на зе­мельные участки и объекты недвижимости.

Этап 5.Оформление результатов кадастровой оценки.

Результаты проведенной кадастровой оценки обобщаются в отчетеи предоставляются на рассмотрение органам местного само­управления. Органыместного самоуправления публикуют резуль­таты кадастровой стоимости земель поценовым зонам в открытой печати с рекомендациями по дальнейшему использованиюопубли­кованных данных. После обсуждения опубликованных результа­товкадастровой оценки они утверждаются решением органа мест­ного самоуправления,вносятся в государственный земельный ка­дастр и с начала следующего годавступают в силу. Внесенные в государственный земельный кадастр значениякадастровой стои­мости земельного участка не подлежат изменению в течение года.

Результаты кадастровой оценки городских земель, как состав­ной части комплекснойпрограммы кадастровой оценки недвижи­мости, могут использоваться дляследующих целей:

Ø<span Times New Roman»»>

создания государственнойавтоматизированной системы земельного кадастра;

Ø<span Times New Roman»»>

формирования налогооблагаемой базыземель поселений;

Ø<span Times New Roman»»>

уточнения схемытерриториально-экономического зонирования;

Ø<span Times New Roman»»>

установления ставок арендной платы замуниципальные земли;

Ø<span Times New Roman»»>

определения стартовых цен продажиправ собственности или долгосрочной аренды на конкурсах и аукционах;

Ø<span Times New Roman»»>

определения величины компенсационныхвыплат при изъя­тии земель для муниципальных нужд;

Ø<span Times New Roman»»>

обоснования наиболее рациональных иперспективных на­правлений городской застройки;

Ø<span Times New Roman»»>

информирования органов муниципальнойвласти и оказа­ния платных услуг различным субъектам земельного рынка;

Ø<span Times New Roman»»>

создания фондового рынка земельныхбумаг и ипотеки.

Рыночная оценка единичных земельных участков городскихземель, с одной стороны, основывается на их кадастровой стоимо­сти, а с другойстороны, предполагает проведение специфического рыночного анализа для каждогоконкретного участка. Она учитывает целевое использование земельного участка,конъюнктуру рынка, количественные характеристики оцениваемой земли. Сложностьрыночной оценки во многом обусловлена уникальным, присущим только оцениваемомуучастку местоположением, а так­же необходимостью установления и учетаценообразующих факто­ров для каждого конкретного вида использования земель.

Методики оценкиземли

Самыйраспространенный способ рыночной оценки земли — метод прямого сравнительногоанализа продаж исходя из данных о сделках за предшествующие 3-6 месяцев.

При примененииэтого метода сначала выявляются фактичес­кие продажи участков насоответствующем рынке или его сегмен­тах. Далее проверяется информация осделках, с целью подтверж­дения хотя бы одной стороной ее законности иэкономической це­лесообразности. Сумма продажной цены корректируется в зави­симостиот характеристик оцениваемого и сопоставимого участ­ка. При условии того, чтооцениваемый участок превосходит со­поставимый по какому-либо параметру, егофактическая цена уве­личивается, а если уступает, то цена уменьшается. Такоеуточне­ние цены может проводиться в трех основных формах: в рублях, в процентахпо каждому фактору и в совокупной поправке.

При оценке землиучитывают все основные характеристики, имеющие стоимостное значение дляпокупателя: размер, форма, местоположение, коммуникации, рельеф и др.

Для сравненияиспользуют следующие единицы измерения: для участков, приобретаемых длясельскохозяйственного, промыш­ленного назначения и для жилищного строительства— цепа за 1 га; в центральных частях городов для офисов, магазинов и т.п. —цена за 1 м2; для коммерческих целей в городах — цена за 1 фрон­тальный метр; врайонах жилой, дачной застройки при стандарт­ных по форме и размерах участках —цена за 1 лот; при необходи­мости соблюдения правил зонирования по ограничениювеличи­ны здания — цена за единицу плотности, т.е. коэффициент отно­шенияплощади застройки к площади земельного участки.

В качествеединицы для сравнения по застроенным участкам могут применяться: цена за 1 м2общей или чистой площади; цена за 1 м3складов, элеваторов и др.:цена за 1 место — парковки, в гараже и др.

На основе рядафактических продаж определяется средняя или типичная стоимость единицысравнения для каждой однородной группы (страты) участков. При этом используетсярасчет медиан­ной (середина ранжированного ряда) или средней цены продажи заединицу сравнения. Обычно прием единицы сравнения приме­няется в случаях, когдаучастки сильно отличаются один от дру­гого по размерам, но относительно сходныпо другим параметрам.

Другой прием, который подходит для участков примерно оди­наковогоразмера, но сильно отличающихся по другим парамет­рам, основан на определениипутем анализа сравнимых продаж стоимости базового, стандартного участка. Онслужит затем ори­ентиром для расчета стоимости других участков земли. При этомв рыночную стоимость отдельных земельных участков вносится поправка на ихотличительные параметр