Контрольная работа по Экономике недвижимости

метки: Объект, Застройка, Проект, Коэффициент, Рассчитать, Средство, Ответ, Жилье

Принципы оценки недвижимости

• 2. Финансовая математика
• 3. Оценка недвижимости методом капитализации дохода
• 4. Оценка недвижимости затратным методом
• 5. Оценка недвижимости методом сравнения продаж
• 6. Оценка земельных участков

1. Принципы оценки недвижимости

Задача 1.1. Отберите вариант для наилучшего и наиболее эффективного использования из трех альтернативных вариантов, если имеется следующая информация (табл.1.1).

Таблица 1.1 — Альтернативные варианты застройки земельного участка

Параметры	Офисное здание	Торговый центр	Проект по застройке жильем
Стоимость застройки, $	577 000	721 500	450 000
Годовой валовой доход, $	150 000	250 000	100 000
Поправка на недоиспользование и потери при сборе, $	20 000	25 000	5 000
Прочий доход, $	5 000	10 000	3 000
Операционные расходы, $	50 000	120 000	30 000
Резерв на замещение, $	5 000	10 000	3 000
Коэффициент капитализации для зданий, сооружений, %	13	14	13,2
Коэффициент капитализации для земли, %	11	11	11

Решение:

1) Подсчитаем действительный валовый доход EGI:

Таблица 1.2

Альтернативные варианты застройки земельного участка	EGI = PGI — потери + прочие доходы
Офисное здание	150 000 — 20 000 + 5 000 = 135 000 $
Торговый центр	250 000 — 25 000 + 10 000 = 235 000 $
Проект по застройке жильем	100 000 — 5 000 + 3 000 = 98 000 $

2) Рассчитаем чистый операционный доход NOI:

Таблица 1.3

Альтернативные варианты застройки земельного участка	NOI = EGI — операц. расходы — резерв на замещение
Офисное здание	135 000 — 50 000 — 5 000 = 80 000 $
Торговый центр	235 000 — 120 000 — 10 000 = 105 000 $
Проект по застройке жильем	98 000 — 30 000 — 3 000 = 65 000 $

3) Рассчитаем доход, относящийся к застройкам I _B :

Таблица 1.4

Альтернативные варианты застройки земельного участка	I B = CC * RB
Офисное здание	577 000 * 0,13 = 75 010 $
Торговый центр	721 500 * 0,14= 101 010 $
Проект по застройке жильем	450 000 *0,132 = 59 400 $

4) Рассчитаем доход, относящийся к земле I _L :

Таблица 1.5

Альтернативные варианты застройки земельного участка	I L = NOI — IB
Офисное здание	80 000 — 75 010 = 4 990 $
Торговый центр	105 000 — 101 010 = 3 990 $
Проект по застройке жильем	65 000 — 59 400 = 5 600 $

5) Рассчитаем общую стоимость земли (V _L )

Таблица 1.6

Альтернативные варианты застройки земельного участка	V L = IL /RL
Офисное здание	4 990 / 0,11 = 45 363,6 $
Торговый центр	3 990 / 0,11 = 36 272,7 $
Проект по застройке жильем	5 600 / 0,11 = 50 909 $

Результаты расчетов сведем в общую таблицу 1.7

Таблица 1.7

Параметры	Офисное здание	Торговый центр	Проект по застройке жильем
Стоимость застройки, $	577 000	721 500	450 000
Годовой валовой доход, $	150 000	250 000	100 000
Действительный валовый доход	135 000	235 000	98 000
Чистый операционный доход (NOI)	80 000	105 000	65 000
Доход, относящийся к застройкам	75 010	101 010	59 400
Доход, относящийся к земле (I L ), $	4 990	3 990	5 600
Общая стоимость земли (V L ), $	45 363,6	36 272,7	50 909,1

Вывод: Наиболее лучшим и наиболее эффективным использованием из предложенных вариантов застройки земельного участка будет проект по застройке его жильем.

2. Финансовая математика

Задача 2.1. Инвестор имеет временно свободную сумму в $20 000 на 5 лет. Возможны два варианта вложений:

1) положить на счет в банке под 16% годовых;

2) приобрести квартиру и сдать ее в аренду с чистой арендной платой $1400 в год, а через 5 лет продать за $25 000. Какой вариант предпочтительнее.

Решение:

1) Будущая стоимость средств (FV) в банке через 5 лет:

FV = PV*(1+r) ⁵ = 20 000*(1+0,16)⁵ = 42 006,83 долл.

2) а) Доход от продажи квартиры будущем:

FV = 25 000 долл.

б) Будущая стоимость равных арендных платежей:

FV _А = А*F2 (16%, 5 лет, год) = 1400*6,87714 = 9627,996 долл.

в) Совокупный доход через 5 лет:

I = 25 000 + 9 627,996 = 34 627,99 долл.

Вывод: Первый вариант вложения средств более доходный, чем второй.

Задача 2.2. В здании настелено новое ковровое покрытие стоимостью $9500 с ожидаемым сроком службы 10 лет, после чего оно будет заменено. Рассчитать ежегодные взносы на эту замену при ставке 15%.

Решение:

• а) Найдем фактор ежегодного в теч. 10 лет взноса за амортизацию ед. при 15% ставке — 0,19925 (по табл. сложных процентов типа Б);

б) Ежегодные взносы на замену коврового покрытия составят:

I = V*R = 9 500*0,19925 = 1 892,875 долл.

Ответ: Ежегодные взносы на замену коврового покрытия составят 1 892,875 долл.

3. Оценка недвижимости методом капитализации дохода

Задача 3.1. Какова общая ставка капитализации объекта недвижимости, если для его покупки взят кредит в размере 60% от стоимости под 10% годовых с ежемесячным погашением в течение 10 лет. Ставка капитализации для собственных средств инвестора составляет 15%.

Решение:

Финансирование	Доля в совокупном капитале, %	Текущая требуемая ставка, %
Кредит	60	10 (годовых)
Собственные средства	40	15

1) Найдем ипотечная постоянную:

R _M = 12*F6(10%, 10 лет, мес.) = 12*0,01322 = 0,15864

2) Общая ставка капитализации объекта недвижимости:

R = M*R _M + E*R_E = 0,6*0,15864 + 0,4*0,15 = 0,0954184 + 0,06 = 0,155184

Ответ: Общая ставка капитализации объекта недвижимости составляет 15,52%.

Задача 3.2. Инвестор собирается приобрести ресторан в центре города. Земельный участок, на котором он расположен, оценивается в $8000, остальная часть стоимости приходится на здание.

Из-за недостатка собственных средств необходимо привлечь кредит (в размере 60% от стоимости объекта), который планируется погасить в течение 10 лет. Банк выдает ипотечные кредиты под 12% годовых с ежемесячным погашением и коэффициентом покрытия долга не менее 1,4. Каким должен быть минимальный годовой чистый операционный доход от ресторана, чтобы получение кредита стало возможным. Анализ схожих объектов указывает на ставки капитализации для земли и улучшений 17% и 19% соответственно.

Исходные данные:

• Стоимость земли: V _L =8 000 долл.

• Стоимость строительства: V _B =V — V_L

• Доля заемных средств: ML=0,6V
• Срок кредита: T=10 лет
• Ставка по ипотеке: r=12% в год с ежемесячным начислением
• Коэффициент покрытия долга: DCR=1,4
• Ставка капитализации для земли: R _L =17%

• Ставка капитализации для улучшений: R _B =19%

Решение:

1) По условиям задачи коэффициент покрытия долга DCR = NOI/DS, где DS — сумма по обслуживанию долга, составляет 1,4. Следовательно, NOI должен быть > или = DCR*DS=1,4*DS;

2) Сумма по обслуживанию долга DS = R _M *ML = R_M *0,6*V;

3) Коэффициент капитализации для заемного капитала:

R _M = 12*F6(12%,10лет, мес.) = 12*0,01435 = 0,1722;

4) Чистый операционный доход можно выразить следующим образом:

а) NOI=1,4*DS=1,4* R _M *0,6*V=1,4*0,1722*0,6*V=0,144648*V,

б) NOI = I _L +I_B = R_L *V_L +R_B *V_B = 8 000*0,17+0,19*(V_8000) =

= 1 360+0,19*V_1 520 = 0,19*V-160.

Следовательно,

0,144648*V = 0,19*V — 160

0,045352*V = 160

V = 3 527,96

Минимальный NOI = 0,19*3 527,96 — 160 = 510,31 долл.

Ответ: Минимальный NOI должен составлять 510,31 долл.

Задача 3.3. Оценить стоимость объекта недвижимости. Ожидается, что он принесет чистый операционный доход в размере $110 000 за год №1, после чего доход будет возрастать на 5% ежегодно.

Период владения составляет 4 года вплоть до момента продажи объекта на рынке за $1 380 000 по завершении четвертого года. Какова стоимость объекта при условии, что ставка дисконтирования 17%.

Исходные данные:

NOI = 110 000 долл.

T = 4 года

R = 17%

FV = 1 380 000 долл.

Решение:

Стоимость объекта найдется по формуле:

1) Определим денежные потоки по годам:

2) Определим стоимость объекта:

Ответ: Стоимость объекта составляет 1 058 503,4 долл.

Задача 3.4.

Определить стоимость недвижимости при следующих условиях:

1) чистый операционный доход (постоянный) — $50 000;

2) проектируемый период — 10 лет;

3) условия кредита:

• норма процента — 8% годовых,
• срок амортизации кредита (месячные платежи) — 25 лет;

4) доля заемных средств — 70%;

5) изменение стоимости недвижимости — 20% потери;

6) норма отдачи собственного капитала — 16%.

Решить задачу двумя способами:

• используя общую модель ипотечно-инвестиционного анализа;
• используя модель Эллвуда.

Решение:

1) Решение по общей модели ипотечно-инвестиционного анализа:

недвижимость доход земельный капитализация

V = (NOI — DS)*F5(16%,10лет,год) + (SP — BAL)*F4(16%,10лет,год) + ML

где NOI — денежный поток регулярных доходов (NOI = 50 000);

DS — годовая сумма по обслуживанию долга:

DS=R _M *ML = 0,09264*0,7V = 0,064848V, где

R _M — ипотечная постоянная:

R _M = F6(8%, 25лет, мес.) = 12*0,00772 = 0,09264

ML — доля заемных средств (ML=0,7V),

F5(16%,10лет,год) = 4,83323 (табл.),

F4(16%,10лет,год) = 0,22668 (табл.)

SP — стоимость продажи объекта (SP=0,8V),

BAL — остаток по кредиту:

BAL = DS/12*F5(8%,15лет, мес.)= 0,064848V/12*104,64059 = 0,565V.

Стоимость недвижимости:

V = (50 000 — 0,064848V)*4,83323 + (0,8V — 0,565V)*0,22668 + 0,7V

V + 0,31343V — 0,0533V — 0,7V = 241 661,5

0,56013V = 241 661,5

V = 431 438,2 долл.

2) Решение с помощью модели Эллвуда:

V = NOI/ R ₀ ,

где NOI — чистый операционный доход (NOI = 50 000),

R ₀ — общий коэфф-т капитализации:

R ₀ = r — ?₀ *F3 или R₀ = Y_e — ML*(Y_e + PRN*F3 — R_m ) — ?₀ *F3,

где Y _e — норма отдачи от собств. капитала (Y_e = 0,16),

ML — доля заемного капитала (ML = 0.7),

PRN — процент выплаты кредита:

PRN = 1 — BAL _% = 1-F5(bal)/F5(all) =

= 1-F5(8%,15лет, мес.)/F5(8%,25лет, мес.) = 1 — 104,64059/129,56452 = = 0,192366938

R _m — коэффициент капитализации заемного капитала:

R _m = I_m /V_m = DS/ML = ML*F6(8%,25лет, мес.)*12/ML =

= 12*0,00772= 0,09264

? ₀ — потери в стоим-ти недвиж-ти (?₀ = -0,2)

F3(16%,10лет,год) = 0,04690 (табл.)

R ₀ = 0,16 — 0,7(0,16 + 0,192*0,0469 — 0,09264) — (-0,2)*0,0469 = 0,1159

V = NOI/ R ₀ = 50 000/0,1159 = 431 359,5 долл.

Ответ: стоимость недвижимости составляет:

• по ИИА — 431 438,2 долл.,
• по модели Эллвуда — 431 359,5 долл.

4. Оценка недвижимости затратным методом

Задача 4.1. Эффективный возраст склада соответствует действительному и составляет 6 лет, а оцениваемый остающийся срок полезной жизни — 44 года.

Офисные помещения требуют $3700 на немедленную замену покрытий пола и стен. Оставшийся срок полезной жизни кровли, электропроводки, систем тепло- и водоснабжения и канализации составляет 9 лет. Однако электропроводку нужно заменить, так как она не соответствует современным рыночным требованиям. Затраты на замену составят $4100. Данная замена экономически целесообразна.

Какова величина неустранимого физического износа и текущая стоимость здания, если его восстановительная стоимость с разбивкой по компонентам выглядит следующим образом?

1. Прямые издержки, $ 200 000 в том числе:

• кровля, $ 7 500
• электропроводка, $ 3 500
• система тепло и водоснабжения и канализация, $ 4 500

2. Накладные расходы, $ 10 000

3. Прибыль предпринимателя, $ 23 000

За время эксплуатации здания замена короткоживущих элементов не производилась.

5. Оценка недвижимости методом сравнения продаж

Задача 5.1. Какова оценочная стоимость магазина общей площадью 4000 м2, в котором арендная площадь составляет 3400 м2.

Имеется информация о сделках купли-продажи аналогичных зданий, но она не позволяет применить анализ парного набора данных (табл. 5.1).

Таблица 5.1 — Информация о продажах аналогичных объектов

Характеристики объектов	Объект
	Оцениваемый	№ 1	№ 2	№ 3
Цена продажи		344 850	246 950	277 100
Дата продажи		2 недели назад	1 месяц назад	3 дня назад
Общая площадь, м 2	4 000	7 000	5 400	8 000
Арендная площадь, м 2	3 400	6 600	5 000	6 100
Транспортная доступность и возможность парковки автотранспорта		Лучше	Лучше	Хуже
Удобство разгрузки		Аналог	Аналог	Хуже

Решение:

1) Рассчитаем стоимость долю арендной площади по каждому из сравниваемых объектов:

Объект 1 = 6 600/7 000 = 0,943

Объект 2 = 5 000/5 400 = 0,926

Объект 3 = 6 100/8 000 = 0,7625

2) Цена одного метра общей площади объектов:

Объект 1 = 344 850/7000 = 49,26

Объект 2 = 246 950/5 400 = 45,73

Объект 3 = 277 100/8 000 = 34,64

3) Цена одного метра полезной площади объектов:

Объект 1 = 344 850/6 600 = 52,25

Объект 2 = 246 950/5 000 = 49,39

Объект 3 = 277 100/6 100 = 45,43

Объекты 1 и 2 отличаются временем продажи. По остальным факторам они аналогичны друг другу. Следовательно, разница в цене полезной площади обоснована только фактором времени.

Цена за одну неделю снизилась на 49,39 — 52,25 = — 2,86

4) Произведем корректировку цены продажи по фактору времени:

Объект 1 = — 2,86 * 2 = — 5,72

Объект 2 = -2,86 * 4 = -11,44

Объект 3 = -2,86 * 0,43 = -1,23

Корректировка по транспортной доступности и возможности парковки. В данном случае трудно выбрать 2 объекта для сопоставления. Поэтому рассчитаем полуразность между объектами 1 и 3. Величина корректировки по транспортной доступности: (52,25 — 45,43) / 2 = 3,41. Корректировка по удобству разгрузки. Для сопоставления возьмем объекты 1 и 3: 52,25 — 45,43 = 6,82. Результаты расчета корректировок представим в таблице 5.12

Таблица 5.12

Характеристики объектов	Объект
	Оцениваемый	№ 1	№ 2	№ 3
Цена продажи в расчете на 1 м 2 полезной площади		52,25	49,39	45,43
Величина корректировки по времени		— 5,72	-11,44	-1,23
Скорректированная по времени продажи цена		46,53	37,95	44,2
Величина корректировки по транспортной доступности и возможности парковки		-3,41	-3,41	+3,41
Скорректированная величина		43,12	34,54	47,61
Величина корректировки по удобству разгрузки		0	0	-6,82
Скорректированная величина		43,12	34,54	40,79

Исходя из расчетов, можно принять оценочную стоимость одного метра полезной площади — 40,8 долл/м ² . Общая стоимость магазина будет составлять: 40,8 * 3 400 = 138 720 долл.

Ответ: Оценочная стоимость магазина составляет 138 720 долл.

Задача 5.2. Определить медиану, моду и установленную корректировку по данным, представленным в таблице 5.2.

Таблица 5.2 — Информация по парным продажам

	Цена продажи, $
	Пара 1	Пара 2	Пара 3	Пара 4	Пара 5
Дом с садом	55 000	60 000	52 000	47 000	48 500
Дом без сада	51 000	57 000	50 000	45 000	43 000

6. Оценка земельных участков

Задача 6.1. Семья собирается приобрести земельный участок под коттедж. На соседнем таком же участке уже построен коттедж сметной стоимостью $56 000 и сдан в аренду за $15 000 в год.

Арендатор осуществляет платежи через банк, за что последний взимает комиссионные в размере 1,5% от перечисляемой суммы. Собственник несет расходы по эксплуатации объекта $2 375 в год. Рыночные ставки капитализации для земли и улучшений составляют 19 и 21% соответственно. Определить стоимость земельного участка. Решение:

1) Стоимость земельного участка:

V _L = I_L /R_L ,

где R _L — коэффициент капитализации земли (R_L = 0,19);

I _L — доход, относящийся к земле:

I _L = NOI — I_B ,

где I _B — доход, относящийся к улучшениям:

I _B = V_B * R_B = 56 000*0,21 = 11 760 долл.

2) Рассчитаем чистый операционный доход от соседнего:

NOI = (Арендные платежи — расходы по эксплуатации)*(1 + комиссионные)

NOI = (15 000 — 2 375) * (1 — 0,015) = 12 435,63 долл.

3. Доход, относящийся к земле:

I _L = NOI — I_B = 12 435,63 — 11 760 = 675,63 долл.

4. Стоимость земельного участка:

V _L = I_L /R_L = 675,63/0,19 = 3 555,95 долл.

Ответ: Стоимость земельного участка составляет 3 555,95 долл.

Задача 6.2. Оценить стоимость земельного участка (рис.1) исходя из цены за 1 сотку в $300.

Решение:

а ² = 130² — 50² = 16900 — 2500 = 14400

а = 120

S ₁ = 350*120 = 42 000 м² = 420 соток

S ₂ = S₃ = (50*120)/2 = 3 000 м² = 30 соток

V = (420 + 2*0,35*60)*300 = 138 600 долл.

Ответ: Стоимость земельного участка составляет 138 600 долл.

Список литературы и источников на тему «Контрольная работа по Экономике недвижимости»