Основные принципы, методы и экономические показатели оценки эффективности инвестиционных проектов на примере инвестиционного проекта ЗАО «НПО Севзапспецавт

Выпускная квалификационная работа

на тему:


Оглавление


  • Введение

  • Глава

    I
    . Методология оценки инвестиционных проектов

  • 1.1 Определение, виды и принципы эффективности инвестиционных проектов

  • 1.2 Виды денежных потоков инвестиционного проекта

  • 1.3 Методика расчета нормы дисконта

  • Глава

    . Основные показатели оценки эффективности инвестиционных проектов

  • 2.1 Классификация показателей эффективности инвестиционного проекта

  • 2.2 Показатели, не предполагающие использования концепции дисконтирования

  • 2.3 Показатели эффективности инвестиционных проектов, определяемые на основании использования концепции дисконтирования

  • Глава

    III
    . Расчет экономических показателей оценки инвестиционного проекта ЗАО «НПО Севзапспецавтоматика»

  • 3.1 Краткое описание проекта: суть, цели, стоимость

  • 3.2 Оценка эффективности инвестиционного проекта ЗАО «НПО Севзапспецавтоматика»

  • Заключение

  • Список литературы


Введение

Инвестиционная деятельность в той или иной степени присуща любому предприятию.

Она представляет собой один из наиболее важных аспектов функционирования любой коммерческой организации. Причинами, обусловливающими необходимость инвестиций, являются обновление имеющейся материально-технической базы, наращивание объемов производства, освоение новых видов деятельности. Значение экономического анализа для планирования и осуществления инвестиционной деятельности трудно переоценить. При этом особую важность имеет предварительный анализ, который проводится на стадии разработки инвестиционных проектов и способствует принятию разумных и обоснованных управленческих решений. Степень ответственности за принятие инвестиционного проекта в рамках того или иного направления различна. Нередко решения должны приниматься в условиях, когда имеется ряд альтернативных или взаимно независимых проектов. В этом случае необходимо сделать выбор одного или нескольких проектов, основываясь на каких-то критериях. Очевидно, что таких критериев может быть несколько, а вероятность того, что какой-то один проект будет предпочтительнее других по всем критериям, как правило, значительно меньше единицы. Принятие решений инвестиционного характера, как и любой другой вид управленческой деятельности, основывается на использовании различных формализованных и неформализованных методов.

22 стр., 10562 слов

Инвестиционная деятельность в национальной экономике

... национальной экономике, исследовать инвестиционную активность и инвестиционный климат в России. Задачи: ; Рассмотреть сущность и значение инвестиций и инвестиционной деятельности ; Охарактеризовать субъекты и объекты инвестиционных отношений ; Рассмотреть инвестиционный ... эффективность использования инвестиций имеет важное значение для экономики: ... в добывающую промышленность, а в научные исследования, ...

Степень их сочетания определяется разными обстоятельствами, в том числе и тем из них, насколько менеджер знаком с имеющимся аппаратом, применимым в том или ином конкретном случае. В отечественной и зарубежной практике известен целый ряд формализованных методов, расчеты, с помощью которых могут служить основой для принятия решений в области инвестиционной политики. Какого-то универсального метода, пригодного для всех случаев жизни, не существует. Вероятно, управление все же в большей степени является искусством, чем наукой. Тем не менее, имея некоторые оценки, полученные формализованными методами, пусть даже в известной степени условные, легче принимать окончательные решения. Главным направлением предварительного анализа является определение показателей возможной экономической эффективности инвестиций, т.е. отдачи от капитальных вложений, которые предусмотрены по проекту. Как правило, в расчетах принимается во внимание временной аспект стоимости денег. Весьма часто предприятие сталкивается с ситуацией, когда имеется ряд альтернативных (взаимоисключающих) инвестиционных проектов. Естественно, возникает необходимость в сравнении этих проектов и выборе наиболее привлекательных из них по каким-либо критериям.

Любое инвестиционное решение основывается на: а) оценке собственного финансового состояния и целесообразности участия в инвестиционной деятельности; б) оценке размера инвестиций и источников финансирования; в) оценке будущих поступлений от реализации проекта. Поэтому сегодня в рыночных условиях и для банков, и для промышленно-финансовых и инвестиционных компаний и для предприятий важно освоить современные методы оценки инвестиционной деятельности. Термин «инвестиции» происходит от латинского слова «invest», что означает вкладывать. В более широкой трактовке он выражает вложения капитала с целью его дальнейшего возрастания. Прирост капитала, полученный в результате инвестирования, должен быть достаточным, чтобы возместить инвестору отказ от потребления имеющихся средств в текущем периоде, вознаградить его за риск и компенсировать потери от инфляции в будущем периоде. Инвестиции выражают все виды имущественных и интеллектуальных ценностей, которые направляют в объекты предпринимательской деятельности, в результате которой формируется прибыль (доход) или достигается иной полезный эффект. Капитальные вложения неразрывно связаны с реализацией реальных инвестиционных проектов. Инвестиционный проект — обоснование экономической целесообразности, объемов и сроков проведения капитальных вложений, включая необходимую документацию, разрабатываемую в соответствии с принятыми в России стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по реализации инвестиций (бизнес-план).

Цель данной работы заключается в оценке эффективности финансовых вложений, т.е. инвестиционных проектов. Для достижения этой цели необходимо решить следующие конкретные задачи:

  • раскрыть основные принципы оценки эффективности инвестиционных проектов, охарактеризовать методы оценки и перечислить основные показатели эффективности инвестиционных проектов. Данные вопросы подробно будут раскрыты в первых двух главах. В третьей главе — практической, на основе инвестиционного проекта ЗАО «НПО Севзапспецавтоматика» — «Реконструкция недостроенного здания поликлиники и приспособление его под жилой дом», я рассчитаю основные показатели эффективности проекта, такие как чистая текущая стоимость, внутренняя норма дохода (рентабельности), индекс рентабельности, период окупаемости инвестиций, на основе которых будет сделан вывод об эффективности и целесообразности данного инвестиционного проекта.

инвестиционный проект экономический показатель

34 стр., 16638 слов

Экономическая оценка инвестиций

... оценке эффективности инвестиционного проекта. Исходя из цели, мне предстоит решить следующие задачи: 1. Рассмотреть теоретические основы инвестиционного анализа; 2. Изучить экономический и финансовый анализ инвестиционного проекта; 3. Провести оценку коммерческой эффективности инвестиционного проекта. Для выполнения данной работы ...


Глава I. Методология оценки инвестиционных проектов

1.1 Определение, виды и принципы эффективности инвестиционных проектов
Большая часть реальных инвестиций осуществляется в форме инвестиционных проектов. В настоящее время инвестиционная стратегия любого предприятия состоит из пакета проектов. Реализация эффективных инвестиционных проектов может позволить предприятию выйти из кризисного состояния. Среди направлений банковской деятельности в последнее время широкое распространение получили проектное финансирование и инвестиционное кредитование, связанные с финансированием инвестиционных проектов. Существует несколько определений инвестиционных проектов. Согласно Федеральному закону «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестиционный проект — это обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектная документация, разработанная в соответствии с законодательством РФ и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание действий по осуществлению инвестиций.

В книге В.Д. Шапиро [53] под проектом понимается система сформулированных в его рамках целей, создаваемых или модернизируемых для реализации физических объектов, технологических процессов, технической и организационной документации для них, материальных, финансовых, трудовых и иных ресурсов, а также управленческих решений и мероприятий по их выполнению. В большей степени, сущности проектного анализа отвечает трактовка проекта как комплекса взаимосвязанных мероприятий, предназначенных для достижения поставленных целей в течение ограниченного периода и при установленном бюджете. Реализация инвестиционных проектов требует отказа от денежных средств сегодня в пользу получения прибыли в будущем. Как правило, на получение прибыли можно рассчитывать не ранее, чем через год после стартовых затрат (инвестиций).

Эффективность — категория, отражающая соответствие проекта целям и интересам его участников. Согласно М.И. Римеру » сущность этой категории состоит в том, что она выражает экономические отношения, а, следовательно, и интересы участников инвестиционного процесса по поводу складывающегося в этом процессе соотношения между результатами и затратами». [43] Осуществление эффективных проектов увеличивает поступающий в распоряжение общества внутренний валовой продукт (ВВП), который затем делится между участвующими в проекте субъектами (фирмами, акционерами и работниками, банками, бюджетами разных уровней и пр.).

17 стр., 8431 слов

Экономическая эффективность от программного продукта "Преобразователь ...

... 3.4 Расчет затрат на электроэнергию 3.5 Калькуляция сметной стоимости 4. Расчет экономической эффективности 5. Техника безопасности при работе на ПК Заключение Список используемой литературы ... разработку, функционирование и сопровождение программного продукта и охватывающие весь жизненный цикл системы от определения требований до завершения использования; этап ( phase ) - определенный сегмент ...

Поступлениями и затратами этих субъектов определяются различные виды эффективности инвестиционного проекта. Эффективность инвестиционного проекта определяют для решения ряда задач: 1) оценки потенциальной целесообразности реализации проекта, т.е. проверки условия, согласно которому совокупные результаты превышают затраты всех видов в приемлемых для инвесторов размерах; 2) оценки преимуществ рассматриваемого проекта в сравнении с альтернативными; 3) ранжирования проектов по принятой системе показателей эффективности с целью их последующего включения в инвестиционную программу в условиях ограниченных финансовых и других ресурсов. Рекомендуется оценивать следующие виды эффективности:

  • эффективность проекта в целом;
  • эффективность участия в проекте.

Эффективность проекта в целом оценивается с целью определения потенциальной привлекательности проекта для возможных участников и поисков источников финансирования. Она включает в себя:

  • общественную (социально — экономическую) эффективность проекта;
  • коммерческую эффективность проекта.

Показатели общественной эффективности учитывают социально-экономические последствия осуществления инвестиционного проекта для общества в целом. Показатели коммерческой эффективности проекта учитывают финансовые последствия его осуществления для единственного участника, реализующего инвестиционного проекта, в предположении, что он производит все необходимые для реализации проекта затраты и пользуется всеми его результатами. [10, c.53] В основу оценки эффективности инвестиционных проектов (ИП) положены следующие основные принципы:

  • рассмотрение проекта на протяжении всего его жизненного цикла (расчетного периода);
  • моделирование денежных потоков, включающих все связанные с осуществлением проекта притоки и оттоки денежных средств за расчетный период;
  • сопоставимость условий сравнения различных проектов (вариантов проекта);
  • принцип положительности и максимума эффекта.

Для того чтобы ИП с точки зрения инвестора был признан эффективным необходимо, чтобы эффект от реализации проекта был положительным; при сравнении альтернативных ИП предпочтение должно отдаваться проекту с наибольшим значением эффекта;

  • учет фактора времени. При оценке эффективности проекта должны учитываться различные аспекты фактора времени, в том числе динамичность параметров проекта и его экономического окружения; разрывы во времени (лаги) между производством продукции или поступлением ресурсов и их оплатой; неравноценность разновременных затрат и/или результатов;
  • учет только предстоящих затрат и поступлений.

При расчетах показателей эффективности должны учитываться только предстоящие в ходе осуществления проекта затраты и поступления, включая затраты, связанные с привлечением ранее созданных производственных фондов, а также предстоящие потери, непосредственно вызванные осуществлением проекта (например, от прекращения действующего производства в связи с организацией на его месте нового).

Раннее созданные ресурсы, используемые в проекте, оцениваются не затратами на их создание, а альтернативной стоимостью (opportunity cost), отражающей максимальное значение упущенной выгоды, связанной с их наилучшим возможным альтернативным использованием. Прошлые, уже осуществленные затраты, не обеспечивающие возможности получения альтернативных (т.е. получаемых вне данного проекта) доходов в перспективе (невозвратные затраты, sunk cost) в денежных потоках не учитываются и на значение показателей эффективности не влияют;

16 стр., 7879 слов

Учебный проект как средство развития исследовательских умений ...

... в т.ч. на уроках информатики и ИКТ. Все это определило тему нашей курсовой работы: Учебный проект как средство развития исследовательских умений у учащихся 8 класса на уроках информатики и ИКТ. ... у всех учащихся и неготовностью частных методик к решению этой задачи; ü между объективными возможностями учебного предмета "Информатика и ИКТ" для формирования и развития исследовательских умений ...

  • учет наиболее существенных последствий проекта. При определении эффективности ИП должны учитываться все последствия его реализации, как непосредственно экономические, так и внеэкономические;
  • учет наличия разных участников проекта, несовпадения их интересов и различных оценок стоимости капитала, выражающихся в индивидуальных значениях нормы дисконта;
  • многоэтапность оценки.

На различных стадиях разработки и осуществления проекта, его эффективность определяется заново, с различной глубиной проработки;

  • учет влияния инфляции (учет изменения цен на различные виды продукции и ресурсов в период реализации проекта);
  • учет влияния неопределенности и рисков, сопровождающих реализацию проекта.

[7, c.14] Оценка эффективности инвестиционных проектов проводится в два этапа. На первом этапе рассчитываются показатели эффективности проекта в целом. Цель этого этапа — агрегированная экономическая оценка проектных решений и создание необходимых условий для поиска инвесторов. Для локальных проектов оценивается только их коммерческая эффективность и, если она оказывается приемлемой, то можно переходить ко второму этапу оценки. Если источник и условия финансирования уже известны, оценку коммерческой эффективности проекта можно не производить. Второй этап осуществляется после выработки схемы финансирования. На этом этапе уточняется состав участников и определяется финансовая реализуемость и эффективность участия в проекте каждого из них. Для локальных проектов на этом этапе определяется эффективность участия в проекте отдельных предприятий-участников, эффективность инвестирования в акции таких акционерных предприятий. [15,c.102] Экономическая оценка инвестиционных проектов занимает центральное место в процессе обоснования и выбора возможных вариантов вложения средств в операции с реальными активами. При всех прочих благоприятных характеристиках проекта он никогда не будет принят к реализации, если не обеспечит:

  • возмещение вложенных средств за счет доходов от реализации товаров или услуг;
  • получение прибыли, обеспечивающей рентабельность инвестиций не ниже желательного для предприятия уровня;
  • окупаемости инвестиций в пределах срока, приемлемого для предприятия.

Определение реальности достижения именно таких результатов инвестиционной деятельности и является ключевой задачей оценки финансово-экономических параметров любого проекта вложения средств в реальные активы. Проведение такой оценки всегда является достаточно сложной задачей, что объясняется рядом факторов:

  • во-первых, инвестиционные расходы могут осуществляться либо разово, либо неоднократно на протяжении достаточно длительного периода времени (иногда до нескольких лет);
  • во-вторых, длителен и процесс получения результатов от реализации инвестиционных проектов (во всяком случае, он превышает один год);
  • в-третьих, осуществление длительных операций приводит к росту неопределенности при оценке всех аспектов инвестиций и к риску ошибки.

Именно наличие этих факторов породило необходимость создания специальных методов оценки инвестиционных проектов, позволяющих принимать достаточно обоснованные решения с минимально возможным уровнем погрешности (хотя абсолютно достоверного решения при оценке инвестиционных проектов, конечно же, быть не может).

15 стр., 7258 слов

Экономическое обоснование инвестиционного проекта по строительству ...

... риска наименее рискованными (безрисковыми) являются вложение средств в денежную форму. Вместе с тем эти вложения и ... ему ценных бумаг различных видов, которая называется инвестиционным (фондовым) портфелем. Объектами портфельного инвестирования выступают различные ... и доходности выделяют агрессивные и оборонительные акции. К агрессивным относятся акции развивающихся предприятий, проводящих рискованную ...

Одной из основных причин возникновения специальных методов оценки инвестиционных проектов является неодинаковая ценность денежных средств во времени. Практически это означает, что рубль сегодняшний считается нетождественным рублю через год. Причина такого разного отношения к одной и той же денежной сумме даже не инфляция, хотя мысль о ней может возникнуть в первую очередь. Куда более фундаментальной причиной является то, что рубль, вложенный в любого рода коммерческие операции (включая и простое помещение его на депозит в банке), способен через год превратиться в большую сумму за счет полученного с его помощью дохода. Эта истина является аксиомой финансовых операций и предопределяет весь механизм экономического обоснования и анализа инвестиционных проектов. Дисконтированием называется процесс приведения (корректировки) будущей стоимости денег к их текущей (современной стоимости).

Процесс обратный дисконтированию, а именно, определение будущей стоимости, есть не что иное, как начисление сложных процентов на первоначально инвестируемую стоимость. Процессы начисления сложных процентов и дисконтирования являются столь же древними, как и сам процесс кредитования, и используются финансовыми институтами с незапамятных времен. Коэффициенты дисконтирования не требуется каждый раз считать отдельно, они приводятся в специальных таблицах (если невозможно применение специального программируемого калькулятора).

[4, c.94]

1.2 Виды денежных потоков инвестиционного проекта
С точки зрения расчета показателей экономической эффективности инвестиционный проект представляет собой объект финансовой операции, связанной с распределенными во времени поступлениями, т.е. денежными потоками (cash flows).

Денежный
поток
(
Cash
Flow
,
) инвестиционного проекта — это денежные поступления и (или) платежи, порождаемые проектом на отдельных шагах на всем протяжении расчетного периода. Под денежным потоком ( cash flow ) инвестиционного проекта понимают поступления и выплаты денежных средств, связанные исключительно с реализацией этого проекта. К денежным потокам проекта не относится движение денежных средств, возникающее в результате текущей деятельности предприятия. Денежный поток проекта всегда разбивается по временным периодам (месяцам, кварталам, годам).

При этом все платежи и поступления денежных средств включаются в денежный поток того периода, когда они были зачислены на денежные счета или списаны с них, независимо от того, к какому периоду относятся соответствующие затраты или доходы. Информация о денежных потоках по проекту обычно представляется в виде плана, который называют прогнозным отчетом о движении денежных средств. На основе этого плана, который составляется за каждый период отдельно, и формируется денежный поток всего инвестиционного проекта. Эффективность инвестиционного проекта оценивается в течение расчетного периода, охватывающего временной интервал от начала проекта до его прекращения. Расчетный период — временной, достаточно длительный период, на протяжении которого необходимо отслеживать денежные потоки с целью определения в конечном счете экономической эффективности проекта. [30,c.125] Началом расчетного периода может быть дата начала вложения средств в проектно-изыскательские работы или дата вложения средств в создание проектируемого объекта (в создание основных фондов).

46 стр., 22569 слов

Экономическая эффективность производства и продажи подсолнечника ...

... собственные средства сельскохозяйственных предприятий, прежде всего прибыль. Целью работы является изучение экономической эффективности производства и продажи подсолнечника на исследуемом предприятии. Задачи данного курсового проекта являются: Изучение сущности экономической эффективности производства подсолнечника Изучение теоретических основ повышения экономической эффективности Выявление ...

Расчетный период разбивается на шаги — отрезки, в пределах которых производится агрегирование данных, используемых для оценки финансово-экономических показателей. Шаги расчета определяются их номерами (0, 1,…).

Время в расчетном периоде измеряется в годах или долях года и отсчитывается от фиксированного момента t0
= 0, принимаемого за базовый (обычно в качестве базового принимается момент начала или конца нулевого шага; при сравнении нескольких проектов базовый момент для них рекомендуется выбирать одним и тем же).

В тех случаях, когда базовым является начало нулевого шага, момент начала шага с номером m обозначается через tm
; если же базовым моментом является конец нулевого шага, через tm
обозначается конец шага с номером m. Продолжительность разных шагов может быть различной. Значение денежного потока обозначается через Ф (t), если оно относится к моменту времени t, или через Ф (m), если он относится к шагу m. В тех случаях, когда речь идет о нескольких потоках или о какой-то составляющей денежного потока, указанные обозначения дополняются необходимыми индексами. На каждом шаге значение денежного потока характеризуется:

  • притоком, равным размеру денежных поступлений (или результатов в стоимостном выражении) на этом шаге (Пm);
  • оттоком, равным платежам на этом шаге (Оm);
  • сальдо (активным балансом, эффектом), равным разнице между притоком и оттоком (Пm — Оm).

Денежный поток Ф (t) обычно состоит из потоков от отдельных видов деятельности:

  • денежного потока от инвестиционной деятельности;
  • денежного потока от операционной деятельности;
  • денежного потока от финансовой деятельности.

Для ряда инвестиционных проектов строго разграничить потоки по разным видам деятельности может показаться затруднительным. В этих случаях можно объединить некоторые (или все) потоки. Денежные потоки могут выражаться в текущих, прогнозных и дефлированных ценах. Текущими называются цены без учета инфляции. Прогнозными называются цены, ожидаемые (с учетом инфляции) на будущих шагах расчета. Дефлированными называются прогнозные цены, приведенные к уровню цен фиксированного момента времени путем деления на общий базисный индекс инфляции. Денежные потоки могут выражаться в разных валютах. Рекомендуется учитывать денежные потоки в тех валютах, в которых они реализуются (производятся поступления и платежи), вслед за этим приводить их к единой, итоговой валюте. По расчетам, представляемым в государственные органы, итоговой валютой считается валюта Российской федерации. При необходимости денежные потоки могут быть выражены в дополнительной итоговой валюте. При оценке эффективности инвестиционных проектов используются:

11 стр., 5237 слов

Инвестиции. Понятие инвестиций. Виды инвестиций. Показатели оценки ...

... оценке эффективности инвестиционных проектов», утвержденных Министерством экономики РФ, Минфином РФ и Госстроем России 21.06.1999 г. № ВК-477. Данным документом в качестве основных рекомендованы к применению следующие методы оценки экономической эффективности инвестиций ...

  • денежные потоки инвестиционного проекта;
  • денежные потоки для отдельных участников проекта.

Наряду с денежными потоками при оценке инвестиционного проекта используется также накопленный (кумулятивный) денежный поток — поток, характеристики которого: накопленный приток, накопленный отток и накопленное сальдо (накопленный эффект) определяются на каждом шаге расчетного периода как сумма соответствующих характеристик денежного потока за данный и все предшествующие шаги. [48] Цель определения схемы финансирования — обеспечение финансовой реализуемости инвестиционного проекта, т.е. обеспечение такой структуры денежных потоков проекта, при которой на каждом шаге расчета имеется достаточное количество денег для его продолжения. Если не учитывать неопределенность и риск, то достаточным условием финансовой реализуемости инвестиционного проекта является неотрицательность на каждом шаге m величины накопленного сальдо потока. При разработке схемы финансирования определяется потребность в привлеченных средствах. При необходимости возможно вложение части положительного сальдо суммарного денежного потока на депозиты или в долговые ценные бумаги. Такие вложения называются вложением в дополнительные фонды. В дополнительные фонды могут включаться средства из амортизации и чистой прибыли. Включение средств в дополнительные фонды рассматривается как отток. Притоки от этих средств рассматриваются как часть внереализационных притоков инвестиционного проекта (от операционной деятельности).

[9,c.100] Выделяют денежный поток для собственного капитала и денежный поток для всего инвестируемого капитала. Денежный поток для собственного капитала (полный денежный поток ), работая с которым, можно непосредственно оценивать рыночную стоимость собственного капитала предприятия (что и представляет собой рыночную стоимость последнего), отражает в своей структуре планируемый способ финансирования стартовых и последующих инвестиций, обеспечивающих жизненный цикл продукта (бизнес линии).

Иначе говоря, этот показатель дает возможность определить, сколько и на каких условиях будет привлекаться для финансирования инвестиционного процесса заемных средств. Применительно к каждому будущему периоду в нем учитываются ожидаемый прирост долгосрочной задолженности предприятия (приток вновь взятых взаймы кредитных фондов), уменьшение обязательств предприятия (отток средств вследствие планируемого на данный будущий период погашения части основного долга по ранее взятым кредитам), выплата процентов по кредитам в порядке их текущего обслуживания. Поскольку доля и стоимость заемных средств в финансировании бизнеса (инвестиционного проекта) здесь учтены уже в самом прогнозируемом денежном потоке, то дисконтирование ожидаемых денежных потоков (если это «полные денежные потоки») может происходить по ставке дисконта, равной требуемой инвестором (с учетом рисков) доходности вложения только его собственных средств, т.е. по так называемой ставке дисконта для собственного капитала, которая в дальнейшем (по умолчанию) будет называться просто «ставкой дисконта». Применяя модель денежного потока для всего инвестируемого капитала , мы условно не различаем собственный и заемный капитал предприятия и считаем совокупный денежный поток. Исходя из этого, мы прибавляем к денежному потоку выплаты процентов по задолженности, которые не входят в величину чистой прибыли предприятия. Поскольку проценты по задолженности вычитались из прибыли до уплаты налогов, возвращая их назад, уменьшают их сумму на величину налога на прибыль. Итогом расчета по этой модели является рыночная стоимость всего инвестированного капитала предприятия. [3, c.175] Таким образом, согласно методу дисконтированных денежных потоков, стоимость предприятия определяется на основе будущих, а не прошлых денежных потоков. Поэтому основная задача оценки — сделать прогноз денежного потока (на основе прогнозных отчетов о движении денежных средств) на какой-то будущий временной период, начиная с текущего года.

5 стр., 2309 слов

Экономическое обоснование инвестиций и бизнес-план инвестиционно-строительного ...

... технико-экономическое для объектов промышленного назначения и социально-экономическое для объектов жилищно-гражданского назначения обоснование инвестиций. Таким образом, центральным моментом работы над прединвестиционной (начальной) фазой проекта является разработка экономического обоснования инвестиций. ТЭО инвестиций ТЭО инвестиций ... площадь бизнес-план инвестиционного проекта Бизнес-план ...

1.3 Методика расчета нормы дисконта
В расчетах эффективности мы оперируем затратами и результатами, привязанными к отдельным шагам расчетного периода реализации проекта. Согласно основополагающим принципам экономики, разновременные затраты точно так же, как и полученные результаты, неравноценны во времени. Иными словами, один рубль (доллар, марка, иена и т.д.) сегодня значит больше, чем та же денежная единица, полученная или затраченная через год. Этот факт имеет место не только из-за инфляции, но и вследствие того, что денежные средства, вовлеченные в хозяйственный оборот, приносят в условиях стабильной экономики определенный доход. Поэтому для суммирования реальных денежных средств по потоку за какой-либо период они должны быть предварительно приведены к сопоставимому виду — к единому моменту времени. Процедура приведения потока к начальному периоду проводится путем умножения текущих величин потока на коэффициент дисконтирования, учитывающий уменьшение значимости денежного потока при его отдалении во времени. Такая процедура называется дисконтированием. [13, с.110]. Дисконтированием денежных потоков называется приведение их разновременных (относящихся к разным шагам расчета) значений к их стоимости на определенный момент времени, который называется моментом приведения и обозначается через t0
. Момент приведения может не совпадать с базовым моментом (началом отсчета времени, t0
).

Процедуру дисконтирования мы понимаем в расширенном смысле, т.е. как приведение не только к более раннему моменту времени, но и к более позднему (в случае, если t0
>0).

В качестве момента приведения наиболее часто (но не всегда) выбирают либо базовый момент (t0
= t0
), либо начало периода, когда в результате реализации инвестиционного проекта предприятие начнет получать чистую прибыль. Для большей ясности покажем наиболее часто применяемые моменты приведения на графике финансового профиля проекта гипотетического инвестиционного проекта (рис.1).

Рис.1. Наиболее часто применяемые моменты приведения Формула расчета коэффициента дисконтирования: at
=1/ (1+E) t
Здесь Е-норма дисконта. Норма дисконта является основным экономическим нормативом, используемым при дисконтировании и выражается в долях еденицы или в процентах в год. Представленная формула справедлива для постоянной нормы дисконта, т.е. когда E неизменна в течение экономического срока жизни инвестиций или горизонта расчета. Норма дисконта (Rate Dicount) — с экономической точки зрения это норма прибыли, которую инвестор обычно получает от инвестиций аналогичного содержания и степени риска. Таким образом, это ожидаемая инвестором норма прибыли (Opportunity Rate Return).

Норма дисконта (E) является экзогенно задаваемым основным экономическим нормативом, используемым при оценке эффективности ИП. В отдельных случаях значение нормы дисконта может выбираться различным для разных шагов расчета (переменная норма дисконта), это может быть целесообразно в случаях:

  • переменного по времени риска;
  • переменной по времени структуры капитала при оценке коммерческой эффективности ИП;
  • переменной по времени ставке процента по кредитам и др.

Для оценки коммерческой эффективности проекта в целом зарубежные специалисты по управлению финансами рекомендуют применять коммерческую норму дисконта, установленную на уровне стоимости капитала. Коммерческая норма дисконта (E) используется при оценке коммерческой эффективности проекта; она определяется с учетом альтернативной эффективности использования капитала. Иными словами, коммерческая норма дисконта — это желаемая (ожидаемая) норма прибыльности (рентабельности), т.е. тот уровень доходности инвестируемых средств, который может быть обеспечен при помещении их в общедоступные финансовые механизмы (банки, финансовые компании и т.п.), а не при использовании в данном инвестиционном проекте. Таким образом, E — это цена выбора (альтернативная стоимость) коммерческой стратегии, предполагающей вложение денежных средств в инвестиционный проект. Говоря о стоимости капитала, мы должны всегда отдавать себе отчет в том, что она представляет собой цену выбора или альтернативную стоимость его использования (оpportunity cost).

Это вызвано тем, что деньги — это один из видов ограниченных (экономических) ресурсов, а потому, направляя их на финансирование одного типа коммерческих операций, мы делаем невозможным вложение этих средств в другие виды деятельности. Отсюда вытекает принципиально важное положение: вложение средств оказывается оправданным только в том случае, если это приносит доход больший, чем по альтернативным проектам с тем же уровнем риска. Поправка на риск нормы дисконта определяется в зависимости от ситуации. 1. В зависимости от того, каким методом учитывается неопределенность условий реализации инвестиционного проекта при определении ожидаемой чистой текущей стоимости (NPV), норма дисконта в расчетах эффективности может включать или не включать поправку на риск. Включение поправки на риск обычно производится, когда проект оценивается при единственном сценарии его реализации. Норма дисконта, не включающая премии на риск (безрисковая норма дисконта), отражает доходность альтернативных безрисковых направлений инвестирования. Норма дисконта, включающая поправку на риск, отражает доходность альтернативных направлений инвестирования, характеризующихся тем же риском, что и инвестиции в оцениваемый проект. 2. Норма дисконта, не включающая поправку на риск (безрисковая норма дисконта), может устанавливаться в соответствии с требованиями к минимально допустимой будущей доходности вкладываемых средств, определяемой в зависимости от депозитных ставок банков первой категории надежности (после исключения инфляции), а также (в перспективе) ставки LIBOR по годовым еврокредитам, освобожденной от инфляционной составляющей, практически 4 — 6%. Безрисковая коммерческая норма дисконта, используемая для оценки эффективности участия предприятия в проекте, назначается инвестором самостоятельно. 3. В величине поправки на риск в общем случае учитываются три типа рисков, связанных с реализацией инвестиционного проекта:

  • страновой риск;
  • риск ненадежности участников проекта;
  • риск неполучения предусмотренных проектом доходов.

Поправка на каждый вид риска не вводится, если инвестиции застрахованы на соответствующий страховой случай (страховая премия при этом является определенным индикатором соответствующего вида рисков).

Однако при этом затраты инвестора увеличиваются на размер страховых платежей. 4. Величина поправки на страновой риск оценивается экспертно:

  • по зарубежным странам на основании рейтингов стран мира по уровню странового риска инвестирования, публикуемых специализированной рейтинговой фирмой BERI (Германия), Ассоциацией швейцарских банков, аудиторской корпорацией «Ernst & Yong»;
  • по России страновой риск определяется по отношению к безрисковой, безинфляционной норме дисконта.

5. Риск ненадежности участников проекта обычно усматривается в возможности непредвиденного прекращения реализации проекта. Размер премии за риск ненадежности участников проекта определяется экспертно каждым конкретным участником проекта с учетом его функций, обязательств перед другими участниками и обязательств других участников перед ними. Обычно поправка на этот вид риска не превышает 5%, однако ее величина существенно зависит от того, насколько детально проработан организационно-экономический механизм реализации проекта, насколько учтены в нем опасения участников проекта. 6. Риск неполучения предусмотренных проектом доходов обусловлен прежде всего техническими, технологическими и организационными решениями проекта, а также случайными колебаниями объемов производства и цен на продукцию и ресурсы. Поправка на этот вид риска определяется с учетом технической реализуемости и обоснованности проекта, наличия необходимого научного и опытно-конструкторского задела и тщательности маркетинговых исследований. Поправка на риск, помимо методов, изложенных выше, может быть определена пофакторным расчетом. При этом в поправке суммируется влияние учитываемых факторов. В первую очередь к числу этих факторов можно отнести:

  • необходимость проведения НИОКР с заранее неизвестными результатами силами специализированных научно-исследовательских и/или проектных организаций и продолжительность НИОКР;
  • новизну применяемой технологии (традиционная, новая, отличающаяся от традиционной различными особенностями и используемыми ресурсами и т.д.);
  • степень неопределенности объемов спроса и уровня цен на производимую продукцию;
  • наличие нестабильности (цикличности) спроса на продукцию;
  • наличие неопределенности внешней среды при реализации проекта (горно-геологические, климатические и иные природные условия, агрессивность внешней среды и т.п.);
  • наличие неопределенности процесса освоения применяемой техники и технологии.

Каждому фактору в зависимости от его оценки можно приписать величину поправки на риск по этому фактору, вообще говоря, зависящую от отрасли, к которой относится проект, и региона, в котором он реализуется. В тех случаях, когда эти факторы являются независимыми и в смысле риска дополняют друг друга, поправки на риск по отдельным факторам следует сложить для получения общей поправки, учитывающей риск неполучения доходов, запланированных проектом. Однако для избежания повторного счета значения поправок на риск по отдельным факторам можно складывать не всегда. Необходимо отметить также, что расчет, основанный на поправке к норме дисконта, одинаковой для положительных и отрицательных элементов денежного потока (хотя, возможно и переменной во времени), может приводить к неоправданному завышению эффективности как проекта «в целом» (для проектов, денежные потоки которых принимают отрицательные значения не только в начале расчетного периода), так и эффективности участия в проекте. Однако полностью отказаться от этого метода расчета сегодня нельзя, так как другие методы учета риска неполучения предусмотренных проектом доходов, в большей степени соответствующие российским экономическим реалиям, недостаточно разработаны для того, чтобы его заменить. В тех же случаях, когда риск адекватно учитывается путем соответствующей корректировки притоков и оттоков денежных средств, при задании различных сценариев осуществления проекта или каким-либо другим корректным способом, дополнительно вводить поправки на риск в норму дисконта не следует, так как это привело бы к двойному учету рисков. Норма дисконта в общем случае отражает скорректированную с учетом инфляции минимально приемлемую для инвестора доходность вложенного капитала при альтернативных и доступных на рынке безрисковых направлениях вложений. В современных российских условиях таких направлений вложений практически нет, поэтому норма дисконта обычно считается постоянной во времени и определяется путем корректировки доходности доступных альтернативных направлений вложения капитала с учетом факторов инфляции и риска. Тем не менее, из общих соображений можно выделить наличие общей тенденции к снижению нормы дисконта во времени. В этом случае произойдут соответствующие изменения в формуле расчета нормы дисконта. [4, c.99] Таким образом, наиважнейшими характеристиками проекта являются:

  • возмещение вложенных средств за счет доходов от реализации товаров или услуг;
  • получение прибыли, обеспечивающей рентабельность инвестиций не ниже желательного для предприятия уровня;
  • окупаемость инвестиций в пределах срока, приемлемого для предприятия.

Неодинаковая ценность денежных средств во времени является одной из основных причин возникновения специальных методов оценки инвестиционных проектов. В данной главе рассмотрены понятие и виды эффективности. Представлены основные принципы, положенные в основу оценок эффективности финансовых вложений. Перечислены этапы оценки эффективности инвестиционных проектов. Дана характеристика денежных потоков инвестиционного проекта и финансовой реализуемости проекта. А также рассмотрены особенности дисконтирования, определение нормы дисконта с учетом и без учета риска.

Глава II. Основные показатели оценки эффективности инвестиционных проектов

2.1 Классификация показателей эффективности инвестиционного проекта
Международная практика оценки эффективности инвестиций существенно базируется на концепции временной стоимости денег и основана на следующих принципах: 1. Оценка эффективности использования инвестируемого капитала производится путем сопоставления денежного потока (cash flow), который формируется в процессе реализации инвестиционного проекта и исходной инвестиции. Проект признается эффективным, если обеспечивается возврат исходной суммы инвестиций и требуемая доходность для инвесторов, предоставивших капитал. 2. Инвестируемый капитал равно как и денежный поток приводится к настоящему времени или к определенному расчетному году (который как правило предшествует началу реализации проекта).

3. Процесс дисконтирования капитальных вложений и денежных потоков производится по различным ставкам дисконта, которые определяются в зависимости от особенностей инвестиционных проектов. При определении ставки дисконта учитываются структура инвестиций и стоимость отдельных составляющих капитала. Суть всех методов оценки базируется на следующей простой схеме: Исходные инвестиции при реализации какого-либо проекта генерируют денежный поток 1

, 2

, ., n

. Инвестиции признаются эффективными, если этот поток достаточен для: ;

  • возврата исходной суммы капитальных вложений и ;
  • обеспечения требуемой отдачи на вложенный капитал.

Наиболее распространены следующие показатели эффективности капитальных вложений: ;

  • дисконтированный срок окупаемости (DPB).

    ;

  • чистое современное значение инвестиционного проекта (NPV), ;
  • внутренняя норма прибыльности (доходности, рентабельности) (IRR), Данные показатели равно как и соответствующие им методы, используются в двух вариантах: ;
  • для определения эффективности независимых инвестиционных проектов (так называемая абсолютная эффективность), когда делается вывод о том принять проект или отклонить, ;
  • для определения эффективности взаимоисключающих друг друга проектов (сравнительная эффективность), когда делается вывод о том, какой проект принять из нескольких альтернативных.

Международная практика обоснования инвестиционных проектов использует несколько показателей, позволяющих подготовить решение о целесообразности (нецелесообразности) вложения средств. Эти показатели можно объединить в две группы: 1. Показатели, определяемые на основании использования концепции дисконтирования:

  • чистая текущая стоимость; NPV — индекс доходности дисконтированных инвестиций;
  • внутренняя норма доходности; IRR — срок окупаемости инвестиций с учетом дисконтирования;
  • максимальный денежный отток с учетом дисконтирования.

2. Показатели, не предполагающие использования концепции дисконтирования:

  • простой срок окупаемости инвестиций;
  • показатели простой рентабельности инвестиций;
  • чистые денежные поступления;
  • индекс доходности инвестиций;
  • максимальный денежный отток.

[10, c.113]


2.2 Показатели, не предполагающие использования концепции дисконтирования

Простые (рутинные) методы оценки инвестиций относятся к числу наиболее старых и широко использовались еще до того, как концепция дисконтирования денежных потоков приобрела всеобщее признание в качестве способа получения самой точной оценки приемлемости инвестиций. Однако и по сей день эти методы остаются в арсенале разработчиков и аналитиков инвестиционных проектов. Причиной тому — возможность получения с помощью такого рода методов некоторой дополнительной информации. А это никогда не вредно при оценке инвестиционных проектов, так как позволяет снижать риск неудачного вложения денежных средств. Простым сроком окупаемости инвестиций (payback period) называется продолжительность периода от начального момента до момента окупаемости. Начальным моментом обычно является начало первого шага или начало операционной деятельности. Моментом окупаемости называется тот наиболее ранний момент времени в расчетном периоде, после которого кумулятивные текущие чистые денежные поступления становятся и в дальнейшем остаются неотрицательными. Метод расчета срока окупаемости РР инвестиций состоит в определении того срока, который понадобится для возмещения суммы первоначальных инвестиций. Если сформулировать суть этого метода более точно, то он предполагает вычисление того периода, за который кумулятивная сумма (сумма нарастающим итогом) денежных поступлений сравнивается с суммой первоначальных инвестиций. Формула расчета срока окупаемости имеет вид где РР — срок окупаемости инвестиций (лет); Ко — первоначальные инвестиции; CFcг — среднегодовая стоимость денежных поступлений от реализации инвестиционного проекта. Простой срок окупаемости является широко используемым показателем для оценки того, возместятся ли первоначальные инвестиции в течение срока их экономического жизненного цикла инвестиционного проекта. Наиболее существенным недостатком
показателя простой окупаемости является то, что он не связан с экономическим сроком жизни инвестиций и поэтому не может быть реальным критерием прибыльности. Другой недостаток
показателя простой окупаемости заключается в том, что он внутренне подразумевает одинаковый уровень ежегодных денежных поступлений от текущей хозяйственной деятельности. Проекты с растущими или снижающимися поступлениями денежных средств не могут должным образом быть оценены с помощью этого показателя. [51] Модификацией показателя простой окупаемости является показатель, использующий в знаменателе величину средней чистой прибыли (т.е. после уплаты налогов) вместо общей суммы поступлений денежных средств после уплаты налогов где Пчс. г. — среднегодовая чистая прибыль. Преимущество этого показателя заключается в том, что приращение прибыли на вложенные инвестиции не учитывает ежегодных амортизационных отчислений. Этот показатель показывает, за сколько лет будет получена чистая прибыль, которая по сумме будет равна величине первоначально авансированного капитала. Показатель простой окупаемости инвестиций завоевал широкое признание благодаря своей простоте и легкости расчета даже теми специалистами, которые не обладают финансовой подготовкой. Использование в России показателя простой окупаемости как одного из критериев оценки инвестиций имеет еще одно серьезное основание наряду с простотой расчета и ясностью для понимания. Этот показатель довольно точно сигнализирует о степени рискованности проекта. Наряду с указанными достоинствами метод расчета простого срока окупаемости обладает очень серьезными недостатками, так как игнорирует три важных обстоятельства: 1) различие ценности денег во времени; 2) существование денежных поступлений и после окончания срока окупаемости; 3) разные по величине денежные поступления от хозяйственной деятельности по годам реализации инвестиционного проекта. Именно поэтому расчет срока окупаемости не рекомендуется использовать как основной метод оценки приемлемости инвестиций. К нему целесообразно обращаться только ради получения дополнительной информации, расширяющей представление о различных аспектах оцениваемого инвестиционного проекта. Показатель расчетной нормы прибыли (Accounting Rate Return) является обратным по содержанию сроку окупаемости капитальных вложений. Расчетная норма прибыли отражает эффективность инвестиций в виде процентного отношения денежных поступлений к сумме первоначальных инвестиций. [31] Этому показателю присущи все недостатки, свойственные показателю срока окупаемости. Он принимает в расчет только два критических аспекта, инвестиции и денежные поступления от текущей хозяйственной деятельности и игнорирует продолжительность экономического срока жизни инвестиций. Использование ARR по сей день во многих фирмах и странах мира объясняется рядом достоинств этого показателя. Во-первых, он прост и очевиден при расчете, а также не требует использования таких изощренных приемов, как дисконтирование денежных потоков. Во-вторых, показатель ARR удобен для встраивания его в систему стимулирования руководящего персонала фирм. Именно поэтому те фирмы, которые увязывают системы поощрения управляющих своих филиалов и подразделений с результативностью их инвестиций, обращаются к ARR. Это позволяет задать руководителям среднего звена легкопонимаемую ими систему ориентиров инвестиционной деятельности. Слабости же показателя расчетной рентабельности инвестиций являются оборотной стороной его достоинств. Во-первых, так же, как показатель периода окупаемости, ARR не учитывает разноценности денежных средств во времени, поскольку средства, поступающие, скажем на 10-й год после вложения средств, оцениваются по тому же уровню рентабельности, что и поступления в первом году. Во-вторых, этот метод игнорирует различия в продолжительности эксплуатации активов, созданных благодаря инвестированию. В-третьих, расчеты на основе ARR носят более «витринный» характер, чем расчеты на основе показателей, использующих данные о денежных потоках. Последние показывают реальное изменение ценности фирмы в результате инвестиций, тогда как ARR ориентирована преимущественно на получение оценки проектов, адекватной ожиданиям и требованиям акционеров и других лиц и фирм «со стороны». Чистыми денежными поступлениями (Net Value, NV) (другие названия — ЧДП, чистый доход, чистый денежный поток) называется накопленный эффект (сальдо денежного потока) за расчетный период. Индекс доходности инвестиций (ИД) — отношение суммы элементов денежного потока от операционной деятельности к абсолютной величине суммы элементов денежного потока от инвестиционной деятельности. Он равен увеличенному на единицу отношению ЧДП к накопленному объему инвестиций. Индекс доходности (ИД) есть не что иное, как показатель рентабельности инвестиций, определенный относительно суммарных показателей ЧДП и инвестиций за экономический срок их жизни. При расчете индекса доходности могут учитываться либо все капиталовложения за расчетный период, включая вложения в замещение выбывающих основных фондов, либо только первоначальные капиталовложения, осуществляемые до ввода предприятия в эксплуатацию (соответствующие показатели будут, конечно, иметь различные значения).

Индекс доходности инвестиций превышает 1, если, и только если, для этого потока чистые денежные поступления имеют положительные значения. Максимальный денежный отток (Cash Outflow), называемый в отечественных источниках потребностью финансирования (ПФ) — это максимальное значение абсолютной величины отрицательного накопленного сальдо от инвестиционной и операционной деятельности. Величина ПФ показывает минимальный объем внешнего финансирования проекта, необходимый для обеспечения его финансовой реализуемости. Поэтому ПФ называют еще капиталом риска. Термин внешнее финансирование в отличие от внутреннего предполагает любые источники финансирования (собственные и привлеченные), внешние по отношению к проекту, тогда как внутреннее финансирование осуществляется в процессе реализации проекта за счет получения чистой прибыли и амортизационных отчислений. [10, c.119]


2.3 Показатели эффективности инвестиционных проектов, определяемые на основании использования концепции дисконтирования

Важнейшим показателем эффективности инвестиционного проекта является чистая текущая стоимость (другие названия ЧТС — интегральный экономический эффект, чистая текущая приведенная стоимость, чистый дисконтированный доход, Net Present Value, NPV) — накопленный дисконтированный эффект за расчетный период. Этот метод основан на использовании понятия чистого современного значения (Net Present Value) где CFi — чистый денежный поток, r — стоимость капитала, привлеченного для инвестиционного проекта. NPV= ? PV-? I — приведенный денежный поток (дисконтированный) за весь период эксплуатации инвестиционного проекта; I-инвестиции, направленные на реализацию инвестиционного проекта. Термин «чистое» имеет следующий смысл: каждая сумма денег определяется как алгебраическая сумма входных (положительных) и выходных (отрицательных) потоков. Например, если во второй год реализации инвестиционного проекта объем капитальных вложений составляет $15,000, а денежный доход в тот же год — $12,000, то чистая сумма денежных средств во второй год составляет ($3,000).

В соответствии с сущностью метода современное значение всех входных денежных потоков сравнивается с современным значением выходных потоков, обусловленных капитальными вложениями для реализации проекта. Разница между первым и вторым есть чистое современное значение, величина которого определяет правило принятия решения. Процедура метода. Шаг 1. Определяется современное значение каждого денежного потока, входного и выходного. Шаг 2. Суммируются все дисконтированные значения элементов денежных потоков и определяется критерий NPV. Шаг 3. Производится принятие решения: для отдельного проекта: если NPV больше или равно нулю, то проект принимается; для нескольких альтернативных проектов: принимается тот проект, который имеет большее значение NPV, если только оно положительное. Чистая текущая стоимость используется для сопоставления инвестиционных затрат и будущих поступлений денежных средств, приведенных в эквивалентные условия. Для определения чистой текущей стоимости прежде всего необходимо подобрать норму дисконтирования и, исходя из ее значения, найти соответствующие коэффициенты дисконтирования за анализируемый расчетный период. После определения дисконтированной стоимости притоков и оттоков денежных средств чистая текущая стоимость определяется как разность между указанными двумя величинами. Полученный результат может быть как положительным, так и отрицательным. Таким образом, чистая текущая стоимость показывает, достигнут ли инвестиции за экономический срок их жизни желаемого уровня отдачи:

  • положительное значение чистой текущей стоимости показывает, что за расчетный период дисконтированные денежные поступления превысят дисконтированную сумму капитальных вложений и тем самым обеспечат увеличение ценности фирмы;
  • наоборот, отрицательное значение чистой текущей стоимости показывает, что проект не обеспечит получения нормативной (стандартной) нормы прибыли и, следовательно, приведет к потенциальным убыткам.

Наиболее эффективным является применение показателя чистой текущей стоимости в качестве критериального механизма, показывающего минимальную нормативную рентабельность (норму дисконта) инвестиций за экономический срок их жизни. Если ЧТС является положительной величиной, то это означает возможность получения дополнительного дохода сверх нормативной прибыли, при отрицательной величине чистой текущей стоимости прогнозируемые денежные поступления не обеспечивают получения минимальной нормативной прибыли и возмещения инвестиций. При чистой текущей стоимости, близкой к 0 нормативная прибыль едва обеспечивается (но только в случае, если оценки денежных поступлений и прогнозируемого экономического срока жизни инвестиций окажутся точными).

Несмотря на все эти преимущества оценки инвестиций, метод чистой текущей стоимости не дает ответа на все вопросы, связанные с экономической эффективностью капиталовложений. Этот метод дает ответ лишь на вопрос, способствует ли анализируемый вариант инвестирования росту ценности фирмы или богатства инвестора вообще, но никак не говорит об относительной мере такого роста. [22, c.143] А эта мера всегда имеет большое значение для любого инвестора. Для восполнения такого пробела используется иной показатель — метод расчета рентабельности инвестиций. Индекс доходности дисконтированных инвестиций (другие названия — ИДД, рентабельность инвестиций, Profitability Index, PI) — отношение суммы дисконтированных элементов денежного потока от операционной деятельности к абсолютной величине дисконтированной суммы элементов денежного потока от инвестиционной деятельности. ИДД равен увеличенному на единицу отношению ЧТС (NPV) к накопленному дисконтированному объему инвестиций. При расчете ИДД могут учитываться либо все капиталовложения за расчетный период, включая вложения в замещение выбывающих основных фондов, либо только первоначальные капитальные вложения, осуществляемые до ввода предприятия в эксплуатацию. В этом случае соответствующие показатели будут иметь различные значения. Индексы доходности дисконтированных инвестиций превышают 1, если и только если для этого потока чистая текущая стоимость положительна. В процессе определения чистой текущей стоимости нескольких инвестиционных проектов сталкиваются с проблемой выбора из альтернативных инвестиций, отличающихся по своим размерам. При этом чистая текущая стоимость может оказаться равной для этих инвестиционных проектов. Внутренняя норма доходности (другие названия — ВНД, внутренняя норма дисконта, внутренняя норма прибыли, внутренний коэффициент эффективности, Internal Rate Return, IRR).

По определению, внутренняя норма прибыльности (иногда говорят доходности) (IRR) — это такое значение показателя дисконта, при котором современное значение инвестиции равно современному значению потоков денежных средств за счет инвестиций, или значение показателя дисконта, при котором обеспечивается нулевое значение чистого настоящего значения инвестиционных вложений. Экономический смысл внутренней нормы прибыльности состоит в том, что это такая норма доходности инвестиций, при которой предприятию одинаково эффективно инвестировать свой капитал под IRR процентов в какие-либо финансовые инструменты или произвести реальные инвестиции, которые генерируют денежный поток, каждый элемент которого в свою очередь инвестируется по IRR процентов. IRR= (n
v ? PV/? I) — 1 ВНД определяется как та норма дисконта (E), при которой чистая текущая стоимость равна нулю, т.е. инвестиционный проект не обеспечивает роста ценности фирмы, но и не ведет к ее снижению. Именно поэтому в отечественной литературе ВНД иногда называют поверочным дисконтом, так как она позволяет найти граничное значение нормы дисконта (Eв), разделяющее граничные инвестиции на приемлемые и не выгодные. Для этого ВНД сравнивают с принятой для проекта нормой дисконта (E).

Принцип сравнения этих показателей такой:

  • если ВНД (JRR) > E — проект приемлем (т.к. ЧТС в этом случае имеет положительное значение);
  • если ВНД < E — проект не приемлем (т.к.

ЧТС отрицательна);

  • если ВНД = E — можно принимать любое решение. Таким образом, ВНД становится как бы ситом, отсеивающим невыгодные проекты. Кроме того, этот показатель может служить основой для ранжирования проектов по степени выгодности, при прочих равных условиях, т.е. при тождественности основных исходных параметров сравниваемых проектов:
  • равной сумме инвестиций;
  • одинаковой продолжительности расчетного периода;
  • равном уровне риска.

Внутренняя норма доходности может быть использована также:

  • для экономической оценки проектных решений, если известны приемлемые значения ВНД (зависящие от области применения) у проектов данного типа;
  • для оценки степени устойчивости инвестиционных проектов по разности ВНД-Е;
  • для установления участниками проекта нормы дисконта Е по данным о внутренней норме доходности альтернативных направлений вложения ими собственных средств.

Для оценки эффективности инвестиционных проектов за первые К шагов расчетного периода используется показатель текущей внутренней нормы доходности (текущая ВНД), определяемой как такое число ВНД (K), что при норме дисконта Е = ВНД (K) величина ЧТС (K) обращается в 0, при всех больших значениях E — отрицательна, при всех меньших значениях E — положительна. Для отдельных проектов и значений K текущая ВНД может не существовать. Таким образом, IRR является как бы “барьерным показателем”: если стоимость капитала выше значения IRR, то “мощности» проекта недостаточно, чтобы обеспечить необходимый возврат и отдачу денег, и следовательно проект следует отклонить. Сроком окупаемости инвестиций с учетом дисконтирования называется продолжительность периода от начального момента до момента окупаемости с учетом дисконтирования. Моментом окупаемости с учетом дисконтирования называется тот наиболее ранний момент времени в расчетном периоде, после которого текущая чистая текущая стоимость ЧТС (K) становится и в дальнейшем остается неотрицательной (рис.2).

Максимальный денежный отток с учетом дисконтирования (потребность в финансировании с учетом дисконта, ДПФ) — максимальное значение абсолютной величины отрицательного накопленного дисконтированного сальдо от инвестиционной и операционной деятельности. Величина ДПФ показывает минимальный дисконтированный объем внешнего (по отношению к проекту) финансирования проекта, необходимый для обеспечения его финансовой реализуемости (рис.3).

[10, c.126] Рис.2. Графическая интерпретация срока окупаемости инвестиций с учетом дисконтирования Рис.3. Графическая интерпретация максимального денежного оттока с учетом дисконтирования (ДПФ)

Глава III. Расчет экономических показателей оценки инвестиционного проекта ЗАО «НПО Севзапспецавтоматика»


3.1 Краткое описание проекта: суть, цели, стоимость

Инициатор проекта: ЗАО «НПО Севзапспецавтоматика» Адрес предприятия: Россия, Санкт-Петербург, Лиговский пр., д.108 литер А-1 Тел.: (812) 715-02-39 Адрес в Интернете: www.szsa.ru E-mail: svit-commerc@yandex.ru Проект: Реконструкция недостроенного здания поликлиники и приспособление его под жилой дом Адрес объекта строительства: Реконструируемое здание расположено на территории муниципального образования «Сиверское городское поселение» Гатчинского муниципального района Ленинградской области, в проектируемом квартале в районе ул. Толмачева, Еленинская, Ленина. Расстояние до Санкт-Петербурга — км, до г. Гатчина — км. Площадь поселка — 2300 Га, население ~ более тыс. чел. Участок, предусмотренный под строительство расположен на пересечение улиц Еленинская и Толмачева и ограничен: с севера располагается жилой квартал, с юга ограничен улицей местного поселкового значения Еленинской, отделяющая участок застройки от частного жилого сектора, с востока участок ограничен ул. Толмачева и примыкает к соседнему придомовому участку многоквартирного жилого дома, где тоже ЗАО «НПО «Севзапспецавтоматика» ведется строительство жилого дома на существующем фундаменте, с запада участок граничит с участком застроенным частными жилыми домами с приусадебными участками. Участок входит в границы проектируемого жилого квартала площадью (8,76 га).

На генеральном плане здание размещено с учетом существующего расположения красных линий и инженерных сетей. Главным фасадом здание выходит на ул. Еленинскую. Суть проекта: Р
еконструкция
недостроенного
здания
поликлиники
и
приспособление
его
под
жилой
дом
Площадь
застройки
1430
кв
м
Общая
площадь
6446
кв
м
.,
в
т
ч
встроенные
помещения
65,84
кв
м
Общая
площадь
квартир
4515,45
кв
м
Количество
квартир
Строительный объем — 21402 м3 Этажность здания — 5 этажей Количество проживающих — 208 чел . Квартиры: 1 комнатные-33 шт. 2 комнатные-34 шт. 3 комнатные-10 шт. Целью данного проекта является приспособления уже существующего 5 этажного каркаса здания под жилой дом с подводом к нему всех необходимых инженерных сетей. Существующее здание каркасно-панельной конструкции представляет собой трехчастный объем Т-образной формы в плане. Фундамент составного сечения из монолитных железобетонных стаканов, Перекрытия — железобетонные пустотелые плиты, ленточные фундаменты под кирпичные стены — сборные бетонные блоки стен подвала Проектируемые ограждающие стены из газобетона и облицовочного кирпича. Проектируемые окна — металлопластик, стеклопакеты. Проектируемая крыша — двух скатная с холодным чердачным пространством. Покрытие — кровельное железо с полимерным покрытием. Проектируемые межквартирные перегородки из газобетона. Проектируемые крыльца — металлические конструкции с декоративными накладками. Входы в подвал — отдельные. Технологические решения. Жилое здание, состоит из 3 секций, отделенных друг от друга стенами без проемов, с квартирами одной секции, имеющими выход на одну лестничную клетку через коридор. Здание оборудуется системами вентиляции, отопления, водоснабжения, канализации и электрификации, сетей радио и телевидения, в соответствии с действующими нормами и правилами. Освещенность помещений соответствует требованиям СНиП23-05-95 «Естественное и искусственное освещение» и составляет: 300 лк — в жилых помещениях, 150 лк — в коридорах. Искусственное освещение осуществляется с помощью ламп накаливания. Срок реконструкции — месяцев. Срок реконструкции с внешними наружными сетями — месяцев. Цель проекта: Основными целями проекта являются: ;

  • Увеличение объемов жилищного строительства (реконструкции) и ввода жилых домов в эксплуатацию; ;
  • Обеспечение жильем граждан, проживающих в домах, признанных непригодными для постоянного проживания.

;

  • Ликвидация существующего в настоящее время в п. Сиверский аварийного жилищного фонда. Описание продукции компании. Продукцией при реализации данного проекта являются квартиры в реконструируемом здании поликлиники. Учитывая потребительский спрос в данном районе, квартиры предлагаются «эконом-класса». Общее количество квартир — шт,, в том числе: Табл.3.1 Продукция компании
  • Тип квартир

    Количество

    Общая площадь квартир

    1 комнатные

    38-53 кв. м.

    2-комнатные

    50-72 кв. м.

    3 — комнатные

    кв. м.

    Построенные квартиры будут удовлетворять современным потребительским требованиям и по площади и по качеству жилья.

    Жилые комнаты: площадью от до кв. м., кухни от 8 до кв. м.

    Основными задачами проекта являются:

    проведение проектно-изыскательских работ;

    разработка градостроительной документации застройки квартала;

    инженерное обеспечение объектов строительства и реконструкции жилья;

    строительство и реконструкция жилья;

    расселение граждан, проживающих в аварийных домах;

    реализация построенного жилья.

    Главной целью настоящего проекта является увеличение прибыли предприятия за счет строительства, реконструкции и реализации готовых квартир.

    Реализация данного бизнес-плана позволит предприятию решать следующие задачи:

    удовлетворить растущие потребности рынка в качественном и новом жилье, удовлетворяющем современные стандарты;

    создать дополнительные источники получения прибыли ЗАО «НПО Севзапспецавтоматика»;

    решать социально-экономические проблемы Гатчинского района по увеличению объемов жилищного строительства, ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда, по расселению граждан, проживающих аварийных жилых домах и увеличения налоговых отчислений в бюджеты всех уровней;

    Производственный цикл проекта:

    Реконструкция здания поликлиники и приспособление его под жилой дом предусматривается поэтапно:

    1 Проектно-изыскательские работы:

    2. Подготовительный период:

    устройство временного ограждения стройплощадки с установкой предупредительных и указательных знаков и гирлянд сигнальных ламп, хорошо видимых в любое время суток;

    установка временных зданий и сооружений санитарно-бытового, административного и складского назначения,

    прокладка временных технологических дорог и инженерных сетей в объеме, необходимом для нужд строительства;

    разработка проектов производства работ и привязка по месту типовых технологических карт на отдельные виды работ;

    разработка и осуществление мероприятий по организации труда и обеспечению строительных бригад картами трудовых процессов;

    организация инструментального хозяйства для обеспечения бригад средствами малой механизации, инструментом;

    создание необходимого запаса строительных конструкций, материалов и готовых изделий;

    • поставка или перебазировка на рабочее место строительных машин и передвижных (мобильных) установок и др.

    3. Демонтажные работы в соответствии с проектом

    4. Основной период:

    общестроительные работы: стены, перекрытия, кровля, перегородки, двери, окна, полы, разные работы:

    внутренние отделочные работы;

    выполнение внутренних инженерных сетей: отопление и вентиляция, водопровод и канализация, газоснабжение, электроосвещение и электрооборудование, телефонизация, радиофикация, телевидение, пожарная сигнализация

    выполнение работ по вертикальной планировке территории, устройству дорог, тротуаров и благоустройству территории.

    благоустройство территории и подключение к инженерным сетям;

    5. Наружные сети внутриплощадочные: водоснабжение, теплоснабжение, электроснабжение, канализация, газоснабжение, телефонизация

    6. Наружные сети внеплощадочные: газопровод высокого давления, скважина, водонасосная станция, телефонизация.

    7. Ввод объекта в эксплуатацию:

    заключение договоров с эксплуатирующими службами;

    формирование службы управлением и эксплуатацией жилого дома.

    8. Реализация:

    оформление договоров долевого участия с физическими и юридическими лицами;

    оформление договоров с агентствами недвижимости и юридическими лицами на реализацию квартир;

    реализация готовых квартир.

    График производства работ приведен в приложении.

    Общая стоимость строительного проекта: 137 460 816 рублей

    Табл.3.2

    Сумма затрат по проекту

    Наименование затрат

    Всего

    На 1 м
    2

    общей площади

    Осталось профинансировать

    Стоимость прав реализации проекта

    7 231 580

    1602

    490 000

    Общестроительные работы по зданию и отделка фасада

    577 631

    14080

    225 891

    Внутренние отделочные работы

    9 150 707

    2027

    9 150 707

    Внутренние инженерные системы, лифты

    087 926

    2898

    087 926

    Наименование затрат

    Всего

    На 1 м
    2

    общей площади

    Осталось профинансировать

    Наружные инженерные сети

    990 000

    4870

    194 000

    Благоустройство

    6 607 393

    1463

    6 607 393

    Заказчик-застройщик

    548 218

    2336

    255 972

    Проектные и изыскательские работы

    3 350 000

    742

    210 000

    Непредвиденные

    1 917 361

    425

    1 917 361

    ИТОГО

    137460816

    30442

    122 139 250

    Общий объем средств, необходимых для реализации проекта (
    кроме

    средств
    Банка
    ): 460 816 рублей:

    Производство строительно-монтажных работ и установка оборудования реконструкции здания поликлиники под жилой дом, устройство наружных инженерных сетей, благоустройство

    Срок реконструкции с внешними наружными сетями — месяцев.

    Потенциальные инвесторы: Администрация Гатчинского муниципального района, ЗАТО — долевое участие в реконструкции здания поликлиники под жилой дом с целью получения квартир для переселения северян и расселения граждан, проживающих в аварийных жилых домах, физические лица.

    Реализация строящихся площадей физическим и юридическим лицам;

    Средства бюджета на расселение аварийных жилых домов;

    Средства закрытых административно-территориальных объединений (ЗАТО) на переселение жителей севера.

    Объём произведенного финансирования на дату подачи обращения:

    1. Расходы заказчика-застройщика на оформление прав на реализацию проекта — собственные средства 802,2 т. р.

    2. Проектно-изыскательские работы 3140 т. р.:

    3. Наружные сети — проектирование собственные средства — 796 т. р.

    4. Рыночная стоимость незавершенного строительства здания поликлиники — бюджет — 6 232 т. р. (168,42 кв. м.)

    5. Строительно-монтажные работы:

    бюджет — 4351,7 руб. (долевое участие Администрации МО «Гатчинский район», расселение — 231,62кв. м.).

    6. Затраты заказчика-застройщика на оформление прав на объект — 802,2 т. р.

    Итого: 321,9 т. р.

    46,1 млн. руб. профинансировать за счет поступлений от реализации квартир

    млн. руб. — заемные средства Банка

    Метод репатриации прибыли: источником погашения заемных средств, станет привлечение средств долевого участия на реконструкцию, поступление бюджетных средств на расселение граждан, проживающих в аварийных жилых домах, привлечение средств закрытых административно-территориальных образований на переселение жителей севера.

    Риски:

    Риски, которые могут оказать влияние на деятельность компании:

    1) Изменение общеэкономической ситуации, которое может повлечь существенное увеличение инвестиционных затрат.

    2) Резкое изменение существующего положения на рынке недвижимости, которое может повлечь непредвиденные изменения цен реализации квартир.

    3) Строительные риски, связанные с техногенными катастрофами и неблагоприятными природными факторами, способными привести к имущественным убыткам.

    Управление рисками:

    Для минимизации риска увеличения постоянных инвестиционных затрат, основная доля которых идет на капитальное строительство, заключается долгосрочные договоры с крупными строительными фирмами и поставщиками строительных материалов и оборудования.

    Изменение положения на рынке недвижимости и связанное с ним возможное изменение реализационной цены объекта контролируется с помощью гибкой ценовой политики компании, а также стратегии продаж, предусматривающей колебания кривой продаж в течение всего срока реализации.


    3.2 Оценка эффективности инвестиционного проекта ЗАО «НПО Севзапспецавтоматика»

    Формирование денежных потоков инвестиционного проекта реконструкции недостроенного здания поликлиники и приспособления его под жилой дом: Цена продажи единиц жилья после завершения строительства варьируется от до т. руб. за кв. м. в зависимости от размера квартиры; средняя цена продажи — до 47,5 т. руб. в сравнении с затратами по проекту, которые равны 37,5 т. руб на кв. м., средняя цена одной квартиры равна примерно 2156,25 т. руб (стоимость квартир меньшей площадью-1425 т. руб, большей площадью-1887,5 т. руб. Условный план реализации квартир жилого дома. За последние 2 квартала было продано квартир; за последующие 4 квартала планируется продать оставшиеся единиц, и соответственно процент реализации составит 16.75 единиц за квартал. Это заниженные подсчеты, основанные на практике предыдущих проектов, а также других проектов на местном рынке. Умножая количество единиц, продаваемых каждый месяц, на среднюю цену продажи, получаем цифру ежеквартального дохода. 16.75 ед. *2 156 250 руб. =36 117 187 руб. Из расчета следует, что предполагаемый денежный поток в течение расчетного периода составит 117 187 руб. ежеквартально. Предполагаемый суммарный доход — 216 703 122 руб. 117 187* 6 кв. =216 703 122 руб. Расчет показателей оценки эффективности инвестиционного проекта реконструкции недостроенного здания поликлиники: 1) Рассчитаем приведенный денежный поток (дисконтированный) за весь период эксплуатации инвестиционного проекта: PV=CF1
    / (1+r) 1
    +CF2
    / (1+r) 2
    +…. +CFn
    / (1+r) n
    где, CFn — денежные потоки, r — ставка дисконта (12%) PV= 117 187/ (1+0,12) 1
    +36 117 187/ (1+0,12) 2
    +36 117 187/ (1+0,12) 3
    +36 117 187/ (1+0,12) 4
    +36 117 187/ (1+0,12) 5
    + 117 187/ (1+0,12) 6
    = =32 247 488+28 893 749+ 797 990+ 004 577+ 521 128+ +18 333 597=147 812 500 PV= 147 812 500 р. 2) Расчитаем чистую текущую стоимость проекта NPV=147 812 500-137 460 816=10 371 487 NPV= 371 487 руб. 3) Внутренняя норма дохода (рентабельности) на инвестиции IRR= (6
    v147 812 500/137 460 816) — 26,7% IRR= 26, 7% 4) Период окупаемости инвестиций PP=137 460 816/ (147 812 500/6) =1, 7 PP=1,7г 5) Индекс рентабельности PI= 147 812 500/137 460 816= 1, PI=1, Таким образом, все рассчитанные показатели оценки инвестиционного проекта соответствуют нормативным значениям, следовательно, проект следует признать эффективным и целесообразным.

    Соотношение собственных и заемных средств

    45/55

    Чистая текущая стоимость (NPV) при ставке дисконтирования — % и периоде расчета — квартал

    371 487 т. р.

    Внутренняя норма дохода (рентабельности) на инвестиции (IRR)

    26,7%

    Период окупаемости инвестиций (PP)

    1,7 года

    Индекс рентабельности (PI)

    1,08


    Заключение

    Под инвестициями обычно понимают поток вложений средств, отвлечённых с определённой целью от непосредственного потребления. Среди этих вложений выделяют капиталообразующие (реальные) и финансовые инвестиции. Одной из наиболее актуальных проблем сегодняшней экономики является оценка эффективности реальных (капиталообразующих) инвестиционных проектов, так как именно в этой сфере лежат действенные мероприятия по выходу из глубокого экономического кризиса, переживаемого нашей страной. Финансовая стабилизация и рост промышленного производства будут обеспечиваться лишь при условии, что произойдёт увеличение инвестиций в реальный сектор. Но любой благоразумный инвестор свои денежные средства будет вкладывать в какое-либо дело, если он будет убеждён в том, что он получит свои денежные средства обратно, да к тому же ещё получит и прибыль. Для того чтобы убедиться в эффективности инвестиционного проекта необходимо оценить его. Но, к сожалению, не так то просто получить достоверную оценку. Отсутствие достоверной оценки эффективности объясняется тем, что у разработчиков и оценщиков инвестиционных проектов нет должной грамотности и компетентности относительно данных вопросов. Да, действительно, очень сложно решать такие задачи, как оценка реализуемости проекта, т.е. проверка удовлетворения всем реально существующим ограничениям технического, экологического, финансового и другого характера; оценка потенциальной целесообразности реализации проекта, его абсолютной эффективности, т.е. проверка условия, согласно которому совокупные результаты по проекту не менее ценны, чем требуемые затраты всех видов; оценка преимуществ рассматриваемого проекта по сравнению с альтернативными, т.е. оценка сравнительной эффективности проекта; оценка наиболее эффективной совокупности проектов из заданного их множества, — эта задача даёт возможность выбора наиболее эффективной программы инвестиций. Поэтому необходимо со всей тщательностью и добросовестностью подходить к решению данных вопросов и задач. Инвестирование представляет собой один из наиболее важных аспектов деятельности любого динамично развивающегося коммерческого предприятия, руководство которого отдаёт приоритет рентабельности с позиции долгосрочной, а не краткосрочной перспективы. Для планирования и осуществления инвестиционной деятельности особую важность имеет предварительный анализ, который проводится на стадии разработки инвестиционных проектов и способствует принятию разумных и обоснованных управленческих решений. Главным направлением предварительного анализа является определение показателей возможной экономической эффективности инвестиций, т.е. отдачи от капитальных вложений, которые предусматриваются проектом. Как правило, в расчетах принимается во внимание временной аспект стоимости денег. При анализе инвестиционных проектов исходят из определенных допущений. Во-первых, с каждым инвестиционным проектом принято связывать денежный поток. Чаще всего анализ ведется по годам. Предполагается, что все вложения осуществляются в конце года, предшествующего первому году реализации проекта, хотя в принципе они могут осуществляться в течение ряда последующих лет. Приток (отток) денежных средств относится к концу очередного года. Все коммерческие предприятия в той или иной степени связаны с инвестиционной деятельностью. Но принятие инвестиционных решений осложняется различными факторами: вид инвестиции; стоимость инвестиционного проекта; множественность доступных проектов; ограниченность финансовых ресурсов, доступных для инвестирования; риск, связанный с принятием того или иного решения. Однако существуют причины, которые всё же обусловливают необходимость инвестиций и они могут быть различными, хотя в целом их можно подразделить на три вида: обновление имеющейся материально-технической базы, наращивание объёмов производственной деятельности, освоение новых видов деятельности. При этом степень ответственности за принятие инвестиционного проекта в рамках того или иного направления различна. Но для того, чтобы узнать, эффективным или же неэффективным будет принятие того или иного решения, связанного с инвестициями необходимо предварительно оценить “все за и против” того или иного инвестиционного проекта. При этом принятие решений инвестиционного характера основывается на использовании различных методов, как формализованных, так неформализованных методов. Среди методов, которые применяются для оценки инвестиционных проектов можно выделить статические и динамические. Статические методы не предусматривают учёт фактора времени, а динамические — наоборот. К динамическим следует отнести метод чистого дисконтированного дохода; метод расчёта рентабельности инвестиций, а также метод расчёта внутренней нормы прибыли. Статические методы не предусматривают использование концепции дисконтирования, что делает их менее целесообразными при принятии инвестиционных решений. К статическим методам можно отнести метод окупаемости инвестиций. В данной работе были рассмотрены основные методы расчета эффективности инвестиционных проектов. Рыночные отношения требуют от участников инвестиционной деятельности — банков, промышленно-финансовых и инвестиционных компаний и предприятий знание современных методов оценки инвестиционных проектов, чему и посвящена данная работа. Для ускорения принятия инвестором решения о том, вкладывать ли средства в то или иное предприятие, необходимо составлять инвестиционный проект, определяющий цель, к которой стремится достичь фирма, стратегию предпринимательской деятельности в совокупности со сроками достижения цели. В данной работе на основании инвестиционного проекта ЗАО «НПО Севзапспецавтоматика» были рассчитаны показатели оценки эффективности инвестиционного проекта, с целью определения эффективности и целесообразности проекта. Проанализировав полученные данные можно сделать следующие выводы: Проект признается целесообразным, так чистая текущая стоимость NPV при ставке дисконта 12% равно 371 487 т. р., следовательно, проект принесет доход. Срок окупаемости инвестиций — игнорирует денежные доходы, получаемые после срока окупаемости инвестиционных затрат. В нашем примере он равен 1,7 г. Согласно рассчитанного, уточненного значения внутренняя норма прибыльности IRR составила 26, 7 %, следовательно, проект следует принять — инвестиция эффективна. Дисконтированный индекс рентабельности инвестиционных проектов PI, в отличие от чистой текущей стоимости является относительным показателем. Инвестиция становится выгодной, когда ее рентабельность превышает средний уровень доходности по денежным вкладам на рынке капиталов. В нашем случае PI= 1,08, следовательно, проект следует принять — рентабельный. По всем рассчитанным параметрам инвестиционный проект Реконструкции недостроенного здания поликлиники и приспособления его под жилой дом является положительным и принесет прибыль.

    Список литературы

    1. Абрамов С.И. Инвестирование. — М.: Центр экономики и маркетинга, 2000. — 235 с.

    2. Абрамов С.И. Управление инвестициями в основной капитал. — М.: Изд-во «Экзамен», 2002. — 322 с.

    3. Александров Р.С., Коснелов В.Л. Экономическая оценка инвестиций. — М.: Колос-Пресс, 2002. — 274 с.

    4. Балабанов И.Т. Основы финансового менеджмента. — М.: Финансы и статистика, 2000. — 186 с.

    5. Балдин К.В. Инвестиции: системный анализ и управление — М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К
    о

    , 2006. — 288 с.

    6. Бархотин Л.С., Казанцев А.К. Основы инвестиционного менеджмента. Теория и практика. — М.: ЗАО «Изд-во «Экономика», 2004. — 335 с.

    7. Бланк И.А. Инвестиционный менеджмент. — Киев: Ника-Центр, Эльта, 2002. — 234 с.

    8. Бовыкин В.И. Новый менеджмент: Управление предприятием на уровне высших стандартов: Теория и практика эффективного управления. — М.: Экономика, 2002. — 339 с.

    9. Бромвич М. Анализ экономической эффективности капиталовложений. — М.: ИНФРА-М, 2003. — 287 с.

    10. Вахрин П.И. Организация и финансирование инвестиций: Практикум. — М.: Маркетинг, 2000. — 286 с.

    11. Виленский П.Л., Лившиц В.Н., Смоляк С.А. Оценка эффективности инвестиционных проектов: Теория и практика: Учеб. Пособие. — 2-е изд., перераб. И доп. — М.: Дело, 2002. — 888с.

    12. Волков И.М., Грачева М.В. Проектный анализ: финансовый аспект. — М.: Банки и биржи; ЮНИТИ, 2003. — 226 с.

    13. Волков И.М., Грачева М.В. Проектный анализ. — М.: ТЕИС. 2001. — 175 с.

    14. Грачева М.В. Риск-анализ инвестиционного проекта. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001. — 445 с.

    15. Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Бузова И.А., Терехова В.В. Экономическая оценка инвестиций. — СПб.: Вектор, 2006. — 245 с.

    16. Жданов В.П. Организация и финансирование инвестиций. — М.: Наука, 2000. — 334 с.

    17. Иванов Г.И. Инвестиции: сущность, виды, механизм функционирования: Учеб. Пособие. — Ростов н/Д: Фениск, 2002. — 227 с.

    18. Игонина Л.Л. Инвестиции: Учебное пособие — М.: Экономист, 2003 — 480 с.

    19. Идрисов А.Б., Картышев С.В., Постников А.В. Стратегическое планирование и анализ эффективности инвестиций. Издание 2-е, стереотипное — М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 2006. — 272 с.

    20. Инвестиции в России: Стат. Сб. /Госкомстат России.М., 2005.

    21. Катасонов В.Ю., Морозов Д.С. Проектное финансирование. Организация, управление риском, страхование. — М.: Анкил, 2001. — 243 с.

    22. Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов. Москва, Финансы и статистика, 2000. — 165 с.

    23. Ковалев В.В. Практикум по финансовому менеджменту. Конспект лекций с задачами. — М., «Финансы и статистика», 2002. — 315 с.

    24. Комплексная оценка социально — экономического развития регионов РФ в 1998-2003 гг. ЭЖ, 2000, № 9.

    25. Кравченко Н.А., Маркова В.Д. Инвестиционная политика предприятий. М.: 2002. — с.

    26. Крушвиц Л. Инвестиционные расчеты. — Спб.: Питер, 2001. — 228 с.

    27. Кузьмин В., Губенко А. Организация инвестиционного проектирования в условиях неопределенности Маркетинг. — 2005. — № 5. — С.14 — 23.

    28. Кучарина Е.А. Инвестиционный анализ. — СПб.: Питер, 2007. — 227 с.

    29. Лимитовский М.А. Основы оценки инвестиционных и финансовых Решений. — М.: ДеКА, 2003. — 228 с.

    30. Липсиц И.В., Косов В.В. Инвестиционный проект: методыподготовки и анализ. — М.: БЕК, 2002. — 248 с.

    31. Липсиц И.В., Косов В.В. Экономический анализ реальных инвестиций: Учебное пособие. — 2-е изд., перераб. И доп. — Экономистъ, 2004. — 347 с.

    32. Мазур И.И. Управление проектами. — М.: Высшая школа, 2001. — 332 с.

    33. Мелкумов Я.С. Организация и финансирование инвестиций: Учебное пособие. — М.: ИНФРА-М, 2002. — 248 с.

    34. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (вторая редакция).

    Официальное издание. М.: Экономика, 2000. — 107 с.

    35. Мыльник В.В. Инвестиционный менеджмент: Учебное пособие — 2-е изд., перераб. и доп. — М.: Академический проект, 2002. — 272 с.

    36. Непомнящий Е.Г. Инвестиционное проектирование: Учебное пособие. Изд-во Таганрог: ТРТУ, 2003. — 262 с.

    37. Нешитой А.С., Вахрин П.И. Инвестиции. — М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К
    о

    «, 2005г. — 307 с.

    38. Островская Э. Риск инвестиционных проектов. — М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2004. — 269 с.

    39. Орлова Е.Р. Инвестиции: Учебное пособие — 4-е изд., испр. и доп. — М.: Омега-Л, 2007. — 235с.

    40. Пелих А.С. Экономика предприятия. Учебное пособие. Ростов-на-Дону. «Феникс», 2003. — 275 с.

    41. Попков В.П., Семенов В.П. Организация и финансирование инвестиций. СПб: Питер, 2000. — 223 с.

    42. Райзберг Б.А. Основы бизнеса: Учебное пособие. — М.: 2004. — 165 с.

    43. Ример М.И., Касатов А.Д., Матиенко Н.Н. Экономическая оценка инвестиций.2-е изд. — СПб: Питер, 2008. — 480с.

    44. Российский статистический ежегодник: Стат. сб. /М.: Госкомстат России, 2001, 2002, 2003. — 675 с.

    45. Савчук В.П., Прилипко С.И., Величко Е.Г. Анализ и разработка инвестиционных проектов-Учебное пособие. — Киев: Абсолют-В, Эльга, 2002. — 304 с.

    46. Самсонов Н.Ф. Финансовый менеджмент. — М.: Финансы, 2005. — 154 с.

    47. Сергеев Н.В., Веретенников И.И. Организация и финансирование инвестиций. Учебное пособие. — М.: Финансы и статистика, 2001. — 234 с.

    48. Слепнева Т.А., Яркин Е.В. Инвестиции: Учеб. пособие. — М.: ИНФРА-М, 2004. — 176 с.

    49. Староверова Г.С., Медведев А.Ю., Сорокина И.В. Экономическая оценка инвестиций — М.: КНОРУС, 2006. — 225 с.

    50. Федеральный закон от 25.02.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

    51. Царев В.В. Оценка экономической эффективности инвестиций. — Спб.: Питер, 2004. — 229 с.

    52. Черняк В.З. Управление инвестиционным проектом в строительстве. — М.: РДЛ, 2004. — 228 с.

    53. Шапиро В.Д., Павлюченко В.М., Шеремет В.В. Управление инвестициями. — М.: Высшая школа, 2003. — 265 с.

    54. Шарп У.Ф., Александер Г. Дж., Бейли Дж.В. Инвестиции. — М.: ИНФРА-М, 2002. — 478 с.

    55. Экономическая энциклопедия/ под ред. Б.З. Мильнера. — М.: Экономика, 2001. — 228 с.

    56. Янковский К.П., Мухарь И.Ф. Организация инвестиционной и инновационной деятельности. — СПб Питер, 2005. — 332 с.


    Приложения

    График выполнения работ в рамках инвестиционной фазы проекта:

    Тип работ/месяцы

    1кв.

    2кв.

    3кв.

    4кв.

    5кв.

    6кв.

    Общестроительные работы

    Проектно-изыскательские работы

    Подготовительные работы

    Демонтаж, земляные работы, фундаменты

    входы в подвал

    стены

    перекрытия

    перегородки

    двери дер.

    окна

    кровля

    полы

    внутренние отделочные работы

    разные работы:

    Внутренние инженерные сети:

    водопровод и канализация

    отопление и вентиляция

    газоснабжение

    электроосвещение

    электроосвещение

    телефонизация

    радиофикация

    телевидение

    пожарная сигнализация

    оборудование

    благоустройство

    Наружные инженерные сети

    Водоснабжение

    Теплоснабжение

    Электроснабжение

    Канализация

    Газоснабжение

    Телефонизация

    Тепловой пункт

    Наружные сети внеплощадочные

    Проектно-изыскательские работы

    Газопровод высокого давления

    Скважина

    Водонасосная станция

    Телефонизация

    МАРКЕТИНГ ПРОЕКТА

    Описание продукции компании.

    Продукцией при реализации данного проекта являются квартиры в реконструируемом здании поликлиники.

    Учитывая потребительский спрос в данном районе, квартиры предлагаются «эконом-класса». Общее количество квартир — шт,, в том числе:

    Тип квартир

    Количество

    Общая площадь квартир

    1 комнатные

    38-53 кв. м.

    2-комнатные

    50-72 кв. м.

    3 — комнатные

    кв. м.

    Построенные квартиры будут удовлетворять современным потребительским требованиям и по площади и по качеству жилья.

    Жилые комнаты: площадью от до кв. м., кухни от 8 до кв. м.

    Рынки, на которых присутствует компания. Сегментация.

    Жилищный фонд в Гатчинском районе составляет 1285,4 тыс. кв. м. Значительная часть муниципального жилищного фонда, — более тыс. кв. м., в котором проживает более 2,3 тыс. человек сегодня не удовлетворяет потребностям населения по своему качеству. Из них 22,9 тыс. кв. м. (14 домов), в которых проживает 359 семей (891 чел.), составляют аварийный жилищный фонд, 23,1 тыс. кв. м. (105 домов), в которых проживает 529 семей (1214 чел.) является ветхим жилищным фондом.

    Особенно острая ситуация сложилась в поселке Сиверский. Аварийный жилищный фонд в п. Сиверский составляет 61,8 % от всего аварийного фонда Гатчинского района.

    Аварийный жилищный фонд в п. Сиверский составляют 6 кирпичных 4-х этажных дома, застройки 1936 года, площадь которых составляет 14,4 тыс. кв. метров. Более 500 человек (около 4 % населения п. Сиверский) в настоящее время проживает в указанных аварийных домах, не приспособленных для постоянного проживания. Жилье, занимаемое на условиях найма, является муниципальной собственностью. В этом фонде приватизированных квартир нет.

    Решение вопроса ликвидации аварийного жилищного фонда и решение жилищного вопроса граждан, проживающих в аварийном фонде за счет средств бюджета потребует выделение порядка 150 млн. руб. Обеспечить необходимые темпы строительства жилья для переселения граждан из аварийного жилищного фонда и его реконструкцию за счет только бюджетных средств практически невозможно, а увеличение срока реализации программы приведет к удорожанию строительства и снижению эффективности программы.

    Экономически эффективно и целесообразно решать проблему аварийного жилищного фонда в сочетании с коммерческим строительством жилья, что позволит привлечь дополнительные внебюджетные источники финансирования программы, в том числе на компенсацию превышения стоимости квадратного метра строительства и реконструкции над стоимостью квадратного метра, принимаемой к финансированию из бюджетных средств.

    В настоящее время улучшение жилищных условий рассматривается государственной политикой в контексте повышения жизненного уровня населения. Государство и местные органы власти одним из приоритетов внутренней политики считают стимулирование строительства жилья и развитие финансовых и правовых механизмов, помогающих населению аккумулировать средства для инвестирования в улучшение жилищных условий.

    Кроме того, аналитика рынка жилья показывает: «Рост цен на жилье в Петербурге переориентировал значительную часть покупателей на Ленинградскую область. Петербуржцы обеспечили практически удвоение цен в районах, прилежащих к городу. («Загородная недвижимость» АН «Итака»).

    Рост цен в Петербурге серьезно переориентировал покупателей на областной рынок. Рынок жилья в Ленинградской области стал, как никогда активным, весной 2006 года. Прежде всего, покупатель обратил внимание не прилежащие к Петербургу районы области. Фактически удвоение цен на квартиры произошло в Тосненском, Гатчинском и Всеволожском районе. В удаленных районах Ленинградской области динамика роста цен была зафиксирована в пределах 20-40%.» — сказала Светлана Пирогова. »

    Стоимость 1кв. м. на первичном рынке жилья составляет в отдаленных районах Санкт-Петербурга от 40тыс. руб., в п. Сиверский предложения на первичном рынке жилья отсутствуют, на вторичном рынке жилья стоимость 1 кв. м. составляет от тыс. руб.

    ЗАО «НПО Севзапспецавтоматика» в целях развития жилищного строительства в Гатчинском районе было предложено проектирование и строительство жилого квартала в п. Сиверский: I этап — реконструкция недостроенного здания поликлиники под жилой дом, в который планируется расселение граждан из аварийных жилых домов в п. Сиверский-2, строительство 5 — этажного жилого дома, общая площадь — 8399,86 кв. м. — 142 квартиры, этап застройка квартала ~ 13200кв. м.), а также проектирование и строительство жилого квартала в п. Малое Верево с расселением деревянных и ветхих домов (I — этап два корпуса, общей площадью 7882,38кв. м. — 131 квартира, этап ~ 12800 кв. м. — 200 квартир).

    Рынки-конкуренты

    В Гатчинском районе реальным рынком-конкурентом является только г. Гатчина, в котором ведется строительство нового жилья, но и цены на новое жилье в Гатчине приближаются к ценам в Санкт-Петербурге и составляют 40-65 тыс. руб. за 1 кв. м. жилья., в то время как данным проектом предусматривается стоимость реализации 32-42 тыс. руб за 1 кв. м., что в 1,5 раз ниже, чем в Гатчине и почти в 2 раза ниже, чем в Санкт-Петербурге.

    В самом же Гатчинском районе предложения на первичном рынке имеется только в п. Новый Свет, который и по численности населения, и по обеспеченностью рабочими местами и по экологической и природной привлекательности, в разы уступает п. Сиверский.

    Сегодня в пос. Сиверский активно работают предприятия, занимающиеся производством мебели (мягкой, кухонной), дорожным строительством. В п. Сиверский создано многофункциональное производство, включающее в себя камнеформовочный завод, линию по производству бетона, деревообрабатывающие цеха, а также цех по изготовлению уникальной плетеной мебели из лозы.

    Газификация пос. Сиверский сделала его очень привлекательной территорией для развития различных отраслей промышленности.

    Кроме того, история и микроклимат п. Сиверский привлекает как петербуржцев, так и жителей других городов России, в том числе северян.

    Привлекает своей зеленью, тишиной, чистым воздухом, неповторимой красотой берегов Оредежа и поселок Сиверский, который издавна считался одним из лучших мест отдыха. Облюбовали это прекрасный уголок многие известные деятели русской культуры: А.Н. Майков, М.Е. Салтыков-Щедрин, И.А. Гончаров, А.П. Чехов, А.М. Горький, А.Н. Плещеев, А.Н. Толстой, М.А. Славина и другие.

    Почетные страницы истории связаны с именем А.С. Пушкина. Пушкинские места Гатчинского района: Суйда, Кобрино, Выра (вблизи п. Сиверский).

    Живописные окрестности Гатчины, Рождествено, Тайцев, Сиверской, Вырицы и других мест привлекали внимание петербургской знати, здесь строились усадебные комплексы, дачи и охотничьи дома.

    Рынки-поставщики: рынок строительных фирм, рынок стройматериалов, рынок инженерного оборудования для жилых домов.

    Рынки-покупатели: физические и юридические лица — покупатели квартир, агентства недвижимости, участники различных целевых программ улучшения жилищных условий.

    Присутствие компании на рынках.

    Новое направление ЗАО НПО “Севзапспецавтоматика» как инвестиционная деятельность в жилищной сфере, комплексный подход к реализации инвестиционных проектов строительства жилья в рамках единой компании, а также количество квартир разного уровня, и в разных районах, станет очевидным конкурентным преимуществом компании. Дальнейшее развитие данного направления деятельности подтверждается и прогнозами аналитиков, которые не исключают, что цены на недвижимость начнут расти в конце первого квартала 2008, темпы роста составят в среднем 2% в месяц. Такие цифры были озвучены аналитиками рынка недвижимости на конференции «Динамика рынка недвижимости. Цены, тенденции, прогнозы», прошедшей на прошлой неделе. «Поскольку массовый вывод на рынок крупных проектов произойдет не ранее 2009 года, уже будущей весной вероятен очередной этап роста цен», — считает Яна Долотова, руководитель отдела аналитики и консалтинга АН «Итака». Спрос, по ее мнению, будет по-прежнему ориентирован на малогабаритное жилье эконом-класса.

    Предпочтения потребителей (Preference list)

    Покупатели выбирают варианты квартир в зависимости от своих возможностей, находя приемлемое для себя сочетание местоположения приобретаемого жилья, его качества и размера. Так, исходя из аналитических данных, наибольшим спросом пользуются 1-комнатные, что и учтено данным проектом (43%).

    При необходимости, предоставляется рассрочка платежа до окончания строительства.

    Конкуренты. Прогноз рыночной позиции конкурентов.

    Поведение конкурентов на рынке недвижимости будет во многом определять маркетинговую политику и ценообразование направления по реализации квартир.

    В настоящее время ближайший строящиеся жилые дома находятся в г. Гатчине, на расстоянии км. от п. Сиверский, что незначительно влияет на рынок предложение и спроса в п. Сиверский, кроме того, предложения и на рынке вторичного жилья в п. Сиверский не велики.

    Предложения на рынке строящегося жилья. Агентство недвижимости «БалтФлэтСервис»

    Характеристика

    Цена

    СТРОЯЩЕЕСЯ ЖИЛЬЕ В ГАТЧИНЕ:

    1-комнатные

    Военлетов 5, К, 2-12/12, 41,48м, кух.11м, долевое, срок сдачи IIкв. 2008

    49т. руб/кв. м

    К. Маркса 36А, К, 2-5/5, 40-43м, кух.8.6 м, долевое, срок сдачи IIкв. 2008

    48т. руб/кв. м

    Кныша 14, К, 2-12/12, 44м, кух.10м, долевое, срок сдачи IIIкв. 2009

    47т. руб/кв. м

    Радищева 4А, К, 2-4/5, 42м, кух.8.5м, долевое, срок сдачи IIIкв. 2007

    60т. руб/кв. м

    Чехова 4, БЛ, 3-12/12, 41м, кух.8.6 м, долевое, срок сдачи Iкв. 2008

    43. руб/кв. м

    2-комнатные

    ул. Военлетов, К, 1-12/12, м, кухня 11м, Iкв. 2008г.

    45т. руб/кв. м

    ул. Изотова, К, 1-12/12, м, кухня 10.3 м, Iкв. 2008г.

    50т. руб/кв. м

    ул. Чехова4, БЛ, 3-12/12, 57м, кух.8.6 м, Iкв. 2008

    42т. руб/кв. м

    3-комнатные

    Кныша 14, К, 2-12/12, 95м, долевое IIIкв. 2009

    42т. р/кв. м

    Чехова 4, БЛ, 3-12/12, 97,7м, долевое Iкв. 2008

    40т. р/кв. м

    Прайс-лист на квартиры ЖСК «СевЗапСоюз» 2 квартал 2008 года

    Цена за 1 кв. м (руб.)

    К-во комнат

    Жилая площадь, кв. м

    Общая площадь, кв. м

    Этаж /

    К-во квартир

    1

    17.31

    39.21

    1-8

    1

    17.31

    39.39

    9

    1

    19.44

    41.80

    2-7

    1

    19.44

    44.96

    1

    41.5

    2

    38.88

    64.40

    1-9

    41.5

    2

    36.60

    62.14

    1-9

    41.5

    2

    36.28

    64.83

    2-7

    41.5

    2

    32.27

    65.04

    2-7

    3

    48.98

    78.42

    2-7

    Предложения на вторичном рынке

    1 — к Сиверский, 5-я зона, БЛ, 4/5, 43/17,5, кух.8,5

    66$/1.650 т. руб

    38,4 т. руб/кв. м.

    Гатчинский, п. Сиверский, 1/5 БЛ, (17+12), кух.8.5, РСУ

    80000$

    34,8 т. руб. /кв. м

    Сиверский гор., 4/5 эт., ПН, общ.32, жил.15, кух.8, лдж.

    1-комнт

    1 млн 400 тыс. руб.

    43,8 т. руб. /кв. м

    Сиверский гор., 1/5 эт., ПН, общ.54, жил.17.5+13, кух.8.5, лдж/заст.

    1 млн 720 тыс. руб.

    31.9 т. руб. /кв. м

    ПОДДЕРЖКА ПРОЕКТА

    Вхождение проекта в государственные или региональные программы.

    Включение объекта в целевые программы расселения граждан, проживающих в ветхих и аварийных жилых домах


    (

    Договор № 1c/05 от 11.04.2005г. об инвестиционной деятельности по строительству и реконструкции между ЗАО «НПО «Севзапспецавтоматика» и Муниципальным образованием «Гатчинский район» на реализацию инвестиционного проекта по строительству и реконструкции зданий, в том числе для расселения граждан, проживающих в аварийных жилых зданиях в п. Сиверский-2) Необходимое количество квадратных метров для расселения 1-го аварийного жилого дома в п. сиверский-2: 1399,7 кв. м., что составляет ~ млн. руб., в том числе по уже заключенным договорам долевого участия — 10701910руб. — 400,04 кв. м.

    Вхождение проекта в программы Мирового Банка


    нет

    Поддержка проекта

    Включение объекта в инвестиционный проект по расселению граждан, проживающих в аварийных жилых домах в п. Сиверский — 2.

    Факты подтверждающие такую поддержку

    Договор № 1c/05 от 11.04.2005г. об инвестиционной деятельности по строительству и реконструкции между ЗАО «НПО «Севзапспецавтоматика» и Муниципальным образованием «Гатчинский район» на реализацию инвестиционного проекта по строительству и реконструкции зданий, в том числе для расселения граждан, проживающих в аварийных жилых зданиях в п. Сиверский-2