Оценка рыночной стоимости помещения по адресу г. СПБ, ул. Гороховая, д

Курсовая работа
Содержание скрыть

введение

. Описание объекта оценки

2.2 Ограничительные условия и сделанные допущения, 2.3 Краткий анализ рынка коммерческой недвижимости, 2.4 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) земельного участка с существующими улучшениями, 2.5 Оценка на основе сравнительного подхода

2.5.1 Общие положения, 2.5.2 Метод сравнительного анализа продаж в реализации регрессионного анализа, 2.5.3 Описание проведенных расчетов, 2.5.4 Описание расчета рыночной стоимости

2.6 Оценка на основе доходного подхода

2.6.1 Общие положения, 2.6.2 Определение чистого операционного дохода (ЧОД), 2.6.3 Определение коэффициента капитализации, 2.6.4 Определение стоимости объекта доходным подходом

2.7 Оценка на основе затратного подхода 2.8 Расчет итоговой стоимости объекта оценки


  • Заключение

  • Список литературы

Введение Современный рынок недвижимости находится на стадии постепенного восстановления после экономического кризиса, разразившегося в стране в последние годы.

Совершается все большее количество сделок, связанных с недвижимостью, что обуславливает растущую потребность в проведении качественной оценки объектов недвижимого имущества. Данная курсовая работа состоит из двух глав. Первая посвящена теоретическим аспектам оценки недвижимости, раскрывает сущность трех подходов к оценке, описывает принцип наилучшего и наиболее эффективного использования, освещает вывод итоговой стоимости имущества на основе результатов от применения подходов к оценке. Во второй главе приводится практика по вопросу на примере оценки рыночной стоимости встроенного нежилого помещения. Цель данной работы — применение полученных в результате изучения дисциплины знаний об оценке недвижимого имущества на практике. Таким образом, в ходе выполнения работы были применены доходный и сравнительный подходы, обоснован отказ от применения затратного подхода, и выведена итоговая стоимость объекта оценки. недвижимость рыночная стоимость ГЛАВА 1. Теоретические аспекты оценки

1.1 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимого имущества

Анализ с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) представляет собой как составную часть программы управления объектом, так и часть алгоритма процедур оценки рыночной.

8 стр., 3780 слов

Принципы оценки объектов недвижимости

... единый набор оценочных принципов. В их основу положены модели наблюдавшегося ранее экономического поведения людей, имевших дело с недвижимостью. Принципы оценки объектов недвижимости могут быть условно объединены в следующие четыре группы: ...

Международные Стандарты Оценки определяют наиболее эффективное использование как «наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной». МСО 1-4 п.6

Очень близкое определение предлагается Европейскими Стандартами Оценки: наиболее вероятное использование имущества, которое является физически возможным, соответствующе обоснованным, юридически разрешимым, финансово целесообразным и приводящим к наивысшей стоимости оцениваемого имущества. ЕСО 4.03.27

Принцип ННЭИ основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое.

Для определения ННЭИ объекта недвижимости учитываются четыре основных критерия:

Юридическая правомочность: рассматриваются только законные с юридической точки зрения способы использования.

Физическая возможность: рассматриваются способы использования, которые физически осуществимы в данном месте.

Экономическая приемлемость: рассмотрение того, какое физически возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

Максимальная эффективность: рассматривается, которое из экономически приемлемых вариантов использования принесет максимальный чисты доход или максимальную текущую стоимость. Максимальная эффективность определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.

Принцип ННЭИ важен при анализе земельного участка. Например, при текущем использовании стоимость незастроенного земельного участка может превышать стоимость улучшений. В таком случается рационально принять решение о сносе улучшений и использовании участка в соответствии с его ННЭИ.

Результаты анализа ННЭИ учитываются при определении стоимости недвижимости, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов.


1.2. Затратный подход


1.2.1 Общая характеристика затратного подхода.

Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.

Особенность применения затратного подхода составляет различие между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью замещения. Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно — планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно — монтажных работ. При определении восстановительной стоимости воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.

5 стр., 2230 слов

Оценка стоимости земельного участка

... назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также изменяется. Оценка земельных участков проводится исходя из принципа наиболее эффективного использования земли. Это значит, что рыночную стоимость земельного участка определяют, исходя из такого использования участка, которое является наиболее вероятным, ...

Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения — издержками на создание современного объекта — аналога.


1.2.2 Применение затратного подхода

, Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях:


1.

Когда оцениваются новые или недавно построенные объекты. В этом случае стоимость строительства таких объектов (с учетом прибыли инвестора), как правило, более близка к рыночной стоимости.

2. В случае, когда необходим анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Производимые экспертом расчеты по возможно более эффективному использованию (относительно текущего) во многих случаях позволяют повысить инвестиционную привлекательность оцениваемого имущественного комплекса в глазах потенциального инвестора.

3. Когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства.

4. Для оценки объектов незавершенного строительства.

5. Для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок).

6. Для оценки в целях страхования.

7. Для переоценки основных фондов предприятий.

8. В случае если ощущается недостаток информации для использования других подходов к оценке.

Основные этапы применения затратного подхода:

1) оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания

2) оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора) и добавление ее к стоимости улучшений (т.е. определение полной стоимости замещения или полной восстановительной стоимости улучшений)

3) расчет выявленных видов износа

4) оценка рыночной стоимости земельного участка

5) расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка

1) Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости или стоимости замещения Максимов С.Н. Экономика недвижимости; Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости

Существуют четыре способа расчета восстановительной стоимости или стоимости замещения: 1. Метод количественного анализа. 2. Поэлементный способ расчета (метод учета затрат по укрупненным конструктивным элементам).

3. Метод сравнительной единицы. 4. Индексный способ.

Метод количественного анализа заключается в составлении смет затрат на все виды работ, необходимых для строительства отдельных конструктивных элементов объекта и объекта в целом: затраты труда, материалов, средств механизации работ. К этим затратам добавляются накладные затраты и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений. Метод количественного анализа наиболее точный, хотя и наиболее трудоемкий.

Поэлементный способ расчета представляет собой модификацию количественного метода, но он гораздо менее трудоемок, так как основан на использовании не единичных, а укрупненных сметных норм и расценок. В качестве единиц измерения стоимости принимают наиболее характерные показатели конструктивных элементов (1 куб. м кирпичной кладки, 1 кв. м кровельных покрытий и т.п.).

5 стр., 2458 слов

Оценка стоимости участка земли

... окрестности оцениваемого земельного участка; предстоящие изменения на рынке земель поселений и земель сельскохозяйственных участков; предстоящие условия эксплуатации и получения прибыли; имеющееся применение земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка периодически меняется, вследствие этого оценка земли ...

Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения. Сущность метода состоит в том, что для оцениваемого объекта подбирают объект — аналог, сходный с оцениваемым по конструкционным характеристикам, используемым материалам и технологии изготовления. Затем стоимость единицы измерения объекта — аналога (1 куб. м, 1 кв. м и т.п.) умножается на число единиц оцениваемого объекта. Это наиболее простой способ оценки объекта недвижимости и широко применяемый оценщиками, особенно при проведении переоценки основных фондов предприятий.

Индексный способ заключается в определении восстановительной стоимости оцениваемого объекта умножением балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются Госкомстатом России и периодически публикуются в печати.

2) Определение величины накопленного совокупного износа Методические материалы: URL — http://appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41

Расчет износа необходим, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и оцениваемого. Таким образом, учет износа является некой корректировкой стоимости вновь воспроизведенного здания для определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости. В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ бывает физический, функциональный и внешний (экономический).

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем, бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй — под воздействием естественных и природных факторов. Существует четыре основных метода расчета физического износа: экспертный, нормативный (или бухгалтерский), стоимостный и метод расчета срока жизни здания.

Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный. Он предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения.

Нормативный метод расчета физического износа основан на использовании Единых норм амортизационных отчислений. Эти нормы даются на полное восстановление первоначальной стоимости, а в расчет также включаются нормы амортизационных отчислений на капитальный ремонт и модернизацию зданий и сооружений.

Стоимостный метод заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. В данном случае путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостное выражение.

Метод расчета срока жизни зданий базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта (возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его приобретения) так относится к типичному сроку экономической жизни (время, в течение которого объект может приносить прибыль), как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости.

Функциональный износ — это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с позиций его функциональной полезности, по архитектурно — эстетическим, объемно — планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

16 стр., 7629 слов

Оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости (на примере ...

... и методов к оценке недвижимости, их преимущества и недостатки при проведении оценки коммерческой недвижимости. Во втором разделе дипломной работы будут даны характеристики оцениваемого объекта и поведен анализ вторичного рынка коммерческой недвижимости в г. Новосибирске, кроме ...

Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ — устранимый. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов. К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости из-за факторов, связанных как с недостатком, так и избытком качественных характеристик здания.

Величина износа, связанного с недостатком качественных характеристик, вычисляется как сумма потерь от арендной платы при сдаче в аренду объекта недвижимости, умноженная на мультипликатор валовой рентной платы, характерный для данного вида недвижимости. Величина износа, связанного с избытком качественных характеристик — это убыток от установки элемента, связанного с избыточными потребительскими качествами здания.

Внешний (экономический) износ в большинстве случаев неустраним. Это потеря в стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, например общеэкономическими, внутриотраслевыми, правовыми изменениями или изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

Существуют два подхода к оценке внешнего износа: сравнение продаж аналогичных объектов при стабильных и измененных внешних условиях и капитализация потерь в доходе, связанных с изменением внешних условий.

Применение первого подхода требует наличия достаточного для сравнения количества продаж недвижимости, отличающихся от оцениваемого по местоположению и окружению. Разница в стоимости двух сопоставимых объектов, один из которых имеет признаки износа внешнего воздействия, позволяет сделать вывод о величине внешнего износа оцениваемого объекта.

Второй подход измерения внешнего износа — сравнение доходов от арендной платы двух объектов, один из которых подвергается негативному воздействию. При применении этого подхода сначала определяется величина потерь для недвижимости в целом, а затем из нее выделяется доля потерь, приходящаяся на здание, которая капитализируется исходя из сложившейся нормы капитализации для зданий.

3) Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора)

Инвестировать деньги в новое строительство имеет смысл тогда, когда прибыль от строительства будет не меньше, чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего то же уровень риска и ту же продолжительность, что и новое строительство. В современной практике функции инвестора (заказчика) и подрядчика (строителя) часто совмещаются. В этой ситуации нормы дохода на вложенный капитал (из-за обеспечения условий выживаемости) могут быть меньше, чем в случае, когда эти функции разделены.

Прибыль предпринимателя представляет собой разность между ценой продажи актива и затратами на его создание либо приобретение и модернизацию, отражает рыночно обоснованную премию а организацию и реализацию доходного проекта.

Существуют следующие основные методы расчета предпринимательской прибыли.

1. Рыночный метод.

Заключается в сборе и обработке рыночной информации о величинах прибыли предпринимателя. В условиях неопределенности налогового законодательства России, когда предпринимательская прибыль становится объектом коммерческой тайны, называемые в частных интервью ее диапазоны — 10-30% — недостаточно обоснованы, поэтому данный метод не всегда применим.

41 стр., 20155 слов

Оценка недвижимости

... ] Все операции и сделки с недвижимостью требуют знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях стоимость недвижимости зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни общества в целом. Необходимость в оценке недвижимости возникает в следующих случаях: [2] операции ...

2. Аналитический метод

Заключается в предположении, что инвестировать деньги в новое строительство, капитальный ремонт или реконструкцию имеет смысл, если прибыль от строительства (капитального ремонта или реконструкции) объекта недвижимости будет не меньше, чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего тот же уровень риска и ту же продолжительность, что и новое строительство. При этом прибыль предпринимателя рассчитывается по известным аналитическим зависимостям.

3. Метод, основанный на анализе альтернативных финансовых инвестиций

Заключается в предположении, что инвестировать деньги в новое строительство имеет смысл, если прибыль от нового строительства будет не меньше, чем прибыль от альтернативных финансовых вложений в акции, векселя и другие ценные бумаги, или, в крайнем случае, не меньше чем процентные ставки по соответствующим банковским кредитам.

4. Метод, основанный на DCF-анализе денежных потоков в течение времени строительства объекта.

Заключается в определении разности между невозмещенными инвестициями (аккумулированная по ставке дисконтирования сумма всех инвестиций за период нового строительства) и стоимостью нового строительства, рассчитанной одномоментно на дату проведения оценки без учета строительного лага.

4) Оценка рыночной стоимости земельного участка

В оценочной практике определение стоимости участка земли рассматривается с позиций его доступности для ННЭИ. При оценке недвижимости считается, что земельный участок имеет стоимость, в то время как улучшение — это вклад в стоимость.

Теория оценки выделяет пять основных методов определения стоимости земельных участков: 1. Метод капитализации земельной ренты. 2. Метод соотнесения (переноса).

3. Метод развития (освоения).

4. Техника остатка для земли. 5. Метод прямого сравнительного анализа продаж.

Метод капитализации земельной ренты основан на расчете стоимости земли путем капитализации типичной величины арендной платы за аналогичные земельные участки.

Метод соотнесения состоит в определении соотношения между стоимостью застроенного земельного участка и возведенных на нем улучшений. Метод соотнесения целесообразен при недостаточности сравнимых продаж свободных земельных участков.

Метод развития представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа варианта наилучшего использования земельного участка, не имеющего аналогов в сравнимых продажах. Как правило, это нестандартные крупные земельные массивы, для которых решается вопрос их рационального освоения.

Техника остатка для земли — универсальный метод оценки, но он наиболее эффективен при отсутствии сведений о сравнимых продажах свободных участков и наличии информации о доходности объекта. В этом случае затратным методом оценивается стоимость улучшений и с помощью коэффициента капитализации для здания определяется относящаяся к нему часть чистого операционного дохода. Остальная часть чистого операционного дохода всей собственности с помощью коэффициента капитализации для земли преобразуется в оценку ее стоимости.

Самым надежным из всех вышеуказанных методов в мировой практике принято считать метод прямого сравнительного анализа продаж. Он заключается в анализе фактических сделок купли-продажи аналогичных земельных участков, сравнении их с оцениваемым и внесении соответствующих поправок на различия. В результате сначала устанавливается продажная цена каждого сопоставимого участка, как если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый участок, а затем определяется средневзвешенная стоимость оцениваемого земельного участка.

8 стр., 3511 слов

Особенности и жизненный цикл объекта недвижимости

... объектов недвижимости, правовых аспектах экономики недвижимости, основных операциях и подходах к оценке объектов недвижимости, особенностях рынка недвижимости и видах предпринимательской деятельности на нем. Глава 1. Понятие недвижимости и ее объекта, 1.1.Определение понятия недвижимости Понятие «недвижимость» ... значительной стоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность ...

5) Расчет итоговой стоимости объекта

Расчет итоговой стоимости объекта оценки производится путем корректировки полной восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка


1.3 Сравнительный подход

Башкатов В.С. Оценка стоимости недвижимости


1.3.1 Общие положения


Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.


Аналог объекта оценки — сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях. При использовании данного подхода оценщик подбирает объекты сравнения, делает поправки (корректировки) на различия меду каждым объектом сравнения и объектом оценки и вносит данные поправки в цену продажи объекта сравнения. Путем корректировок объект сравнения приводится к объекту сравнения. В результате определяется продажная цена каждого объекта сравнения с учетом поправок, а затем, используя простые методы статистической обработки, оценщик определяет рыночную стоимость объекта оценки по сравнительному подходу — и делает вывод о том, сколько объект вероятнее всего будет стоить на рынке на дату проведения оценки.


В основе сравнительного подхода лежит принцип замещения, гласящий, что рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости цену большую, чем та, по которой может быть приобретена аналогичная недвижимость равной полезности.


Сравнительный подход применяется, когда имеется информация об относительно недавних, надежных сделках с объектами-аналогами. Для тех объектов недвижимости, для которых возможно подобрать достаточное количество сопоставимых продаж, сравнительный подход является лучшим показателем рыночной стоимости.

Поскольку подход основан на рыночной информации о недавно осуществленных сделках с объектами-аналогами, в основе данного подхода лежит не только принцип замещения, но и принцип спроса и предложения, пропорциональности, зависимости, ожидания и изменения.

Применение сравнительного подхода нецелесообразно, когда , ;
  • Существует минимальный или отсутствует рынок конкретного вида недвижимости; , ;
  • Объект оценки несет экономические потери или обременения, редкие для данного сектора рынка;

;

  • Нарушаются условия типичной мотивации рыночной сделки (объект недвижимости специального назначения, в случае ликвидации, продажа родственникам или партнерам ит.п.)

  • 1.3.2 Этапы реализации сравнительного подхода

    , В целом сравнительный подход требует осуществления ряда этапов.
    , 1. Изучение рынка и подбор наиболее подходящих объектов-аналогов.
    , 2. Сбор и проверка достоверности и точности информации о сделках по каждому отобранному объекту сравнения.
    , 3. Выбор необходимых единиц сравнения и параметров для внесения корректировок.


4. Проведение корректировки цен продаж по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом.

3 стр., 1070 слов

Курсовая Определение стоимости объекта недвижимости (НГАСУ(Сибстрин))

... показатели в итоговую оценку стоимости объекта недвижимости. Цель курсовой работы - оценка недвижимости; - Задача - закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного ...


5. Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов и распределение показателя стоимости оцениваемого объекта.


Таким образом, на первом этапе собирается информация о продажах сопоставимых объектов. Данные могут быть найдены в личном архиве оценщика, в материалах риэлтерских и страховых компаний, в компьютеризированных базах данных, в досье брокеров по недвижимости, в данных информационных и налоговых служб, а также в периодических изданиях по недвижимости.


Когда информации достаточно, оценщик должен убедиться, что проданные объекты действительно сопоставимы с оцениваемым объектом, то есть необходимо определить, в той ли рыночной зоне (функциональное назначение) находятся сопоставимые объекты, что и объект оценки, обладают ли такими же основными конструктивными, техническими и эксплуатационными характеристиками, насколько во время их продажи экономические условия, были схожи с условиями продажи объекта оценки.


Необходимо исключать из рассмотрения слишком поспешные продажи или сделки между двумя тесно связанными сторонами.

, Сделки заведомо не подходят для сравнения, если:
, 1).

Одна из сторон-участниц сделки — государство или муниципалитет;
, 2).

Сделка произведена по решению суда;
, 3).

Объект сопоставления — памятник архитектуры или исторический объект;
, 4).

Сделка является актом приватизации;
, 5).

В результате сделки произошла продажа частичных прав (сервитут, аренда);
, 6).

Сделка проведена между тесно связанными сторонами;
, 7).

Сделка осуществлена с целью получения особых выгод (например, выкуплен последний земельный участок);
, 8).

Сделка является продажей по завещанию;
, 9).

Сделка является вынужденной продажей при банкротстве;
, 10).

Сделка представляет собой акт благотворительности и т.п.


Математическая модель оценки объекта недвижимости с использованием сравнительного подхода может быть представлена в виде следующей формуле:

(1.1) , где , V — оценка рыночной стоимости объекта оценки; , k — количество аналогов; , — вклад i-го аналога в стоимость объекта оценки (); , — оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i-го аналога.

Оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i-го аналога может быть записана следующим образом:

(1.2) , где , — цена i-го аналога; , n — количество ценообразующих факторов; , — корректировка цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору (элементу сравнения).

Для сравнения между собой объектов недвижимости, которые отличаются своими конструктивными, техническими, эксплуатационными характеристиками и другими показателями, необходимо найти их единицы сравнения.

Единицы сравнения — это адекватные, подходящие единицы, которые передают информацию об объекте недвижимости наиболее эффективным и понятным способом; выбор их напрямую влияет на результат определяемой стоимости объекта оценки. В оценочной практике могут использоваться различные единицы сравнения: при продаже земельных участков — цена за сотку, гектар, цена за 1 кв.м, цена за лот, цена за единицу будущей площади застройки; при продаже застроенных участков — цена за 1 кв.м общей площади здания, цена за 1 кв.м площади здания, подлежащей сдаче в аренду, цена за 1 кв.м здания без учета местоположения (цена строительства 1 кв.м), цена за 1 куб.м здания, цена за единицу недвижимости (дом, квартира, комната, номер, место и т.п.), цена за 1 м по фасаду, цена за единицу недвижимости, приносящей доход, т.е. «мощности» объекта недвижимости (1 кв.м общей площади квартиры, номер гостиницы, посадочное место кафе, место стоянки автомобиля и т.п.).

Представленный перечень единиц сравнения можно рассматривать только как ориентир. Выбор и конкретизация единицы сравнения должны производиться оценщиком по мере изучения и анализа рыночных данных и основных характеристик объектов недвижимости определенного вида.

Корректировки могут производиться в трех основных формах:

1. В денежном выражении;

2. В процентах от стоимости объектов сравнения;

3. В долях единицы (используется довольно редко).

Наиболее точный прием — применение денежных поправок (суммы, прибавляемые или вычитаемые из продажной цены каждого объекта сравнения).

Но это возможно только в том случае, если существует достаточное количество парных продаж.

Процентные поправки используются тогда, когда трудно определить точные суммы денег, но рыночные данные говорят о существовании устойчивых процентных различий. Применение варианта процентных поправок требует учета порядка внесения поправок. Возможны два варианта:

;

  • На кумулятивной основе (каждая последующая поправка применяется к уже откорректированной цене);

;

  • На независимой основе (суммированием).

На независимой основе корректировки производятся тогда, когда определенно установлено, что покупатели на рынке будут оценивать корректируемые характеристики независимо друг от друга.

Поправки в процентах производятся на кумулятивной основе, если оценщик определил, что каждая поправка влияет на другие поправки. Результат будет различным, в зависимости от того, какой метод будет применен. Поправки, отражающие условия сделки, следует вносить на кумулятивной основе. К этим поправкам относятся:

;

  • Передаваемые права на объект оценки;

;

  • Условия финансирования (наличные, безналичные, с использованием заемных средств);

;

  • Условия продажи (скидки, рассрочки);

;

  • Время продажи (учет изменений в ценах за время после продаж).

Поправки, относящиеся к показателям объекта оценки, вносятся на независимой основе:

;

  • Местоположение;

;

  • Техническое состояние;

;

  • Дополнительные элементы;

;

  • Экологические показатели и другие.

Построение модели стоимости оцениваемого объекта недвижимости, связывающей единицы сравнения с элементами сравнения, расчет корректировок по выбранным элементам сравнения и применение этой модели к объектам сравнения для расчета откорректированных цен продаж объектов сравнения, предполагают проведение соответствующих методов проведения корректировок. Имеется целый ряд такого рода методов. Их можно разделить на две категории:

1. Количественные (анализ парных продаж, статистический анализ, графический анализ, трендовый анализ, анализ вторичных данных);

2. Качественные (относительный сравнительный анализ, метод общей группировки).

Остановимся подробнее на самых распространенных методах.

;

  • Метод парных продаж

Суть его состоит в нахождении на рынке объектов сравнения, которые отличаются друг от друга лишь одним элементом, по которому проводится их анализ и сравнение.

;

  • Метод общей группировки

Применяется в случае, если имеются данные о достаточно большом количестве продаж с незначительным разбросом цен. В этом случае оценщик имеет право не вносить отдельные поправки, а оценить отличия оцениваемого объекта от представленных на рынке в целом («лучше-хуже»).

Если разброс цен невелик (в пределах 10%), то применение этого метода оправданно.

;

  • Анализ вторичных косвенных данных

Применяется, когда рыночная информация по продажам не дает оценщику возможности провести анализ парного набора данных. В этом случае определение величин корректировок базируется на рыночных данных, не относящихся непосредственно к рассматриваемому объекту оценки и объектам сравнения.

;

  • Качественный анализ

Применяется, когда ненадежные рыночные данные не позволяют оценщику проанализировать парный набор данных. Данный анализ проводится с использованием стандартных терминов качества.


1.4 Доходный подход

Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости, Башкатов В.С. Оценка стоимости недвижимости

Доходный подход основан на предположении о том, что текущая стоимость объекта оценки равна текущей стоимости прав на будущий доход, поступающий в течение периода владения этим объектом, включая доход от его продажи (стоимость реверсии).

В основе данного подхода лежит принцип капитализации дохода, который в свою очередь базируется на принципах ожидания и замещения. Суть принципа капитализации дохода заключается в пересчете генерируемого объектом недвижимости дохода в его стоимость. При этом учитываются такие факторы как суммы будущего дохода, сроки получения дохода, продолжительность получения дохода.

Чем выше доходы, генерируемые объектом недвижимости, тем выше его стоимость. При этом основополагающим постулатом является формирование дохода от объекта в предположении его наиболее эффективного использования.

В рамках доходного подхода существует два основных метода:

1. Метод прямой капитализации (ПК-метод);

2. Метод капитализации по норме отдачи на капитал (КНО-метод).

Метод капитализации по норме отдачи на капитал в свою очередь имеет две модификации:

;

  • Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП-метод);

;

  • Метод капитализации по расчетным моделям (КРМ-метод).

Основные различия данных методов заключаются в сфере применения и способах преобразования доходов в текущую стоимость и способах построения коэффициентов капитализации.

1.4.1 Метод прямой капитализации


Это метод оценки рыночной стоимости доходного актива, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость с использованием нормы капитализации:

, 1.3) , Где I — чистый операционный доход, R — норма (коэффициент) капитализации. , Основные этапы процедуры оценки методом прямой капитализации:

1. Определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода

2. Расчет ставки капитализации

3. Определение стоимости объекта недвижимости на основе

чистого операционного дохода и коэффициента капитализации

Рассмотрим определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода.

Во-первых, следует отметить, что оценщик работает со следующими уровнями дохода:

;

  • ПВД — потенциальный валовый доход

;

  • ДВД — действительный валовый доход

;

  • ЧОД — чистый операционный доход

;

  • ДП — денежные поступления до налогообложения

ПВД — доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

, (1.4)

где S — площадь, сдаваемая в аренду, кв.м

  • арендная ставка за 1 кв.м

ДВД — это потенциальный валовый доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

(1.5)

Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к ПВД. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного управления на данном рынке, то есть за основу берется рыночный показатель. Если же это невозможно, то для определения коэффициента недозагрузки оценщик прежде всего анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, и на этой основе рассчитывает коэффициент недоиспользования объекта недвижимости ():

(1.6)

где — доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договора;

  • средний период в течение которого единица объекта недвижимости свободна;
  • число арендных периодов в году.

ЧОД — действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

(1.7)

Операционные расходы — это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы принято делить на условно-постоянные, условно-переменные (или эксплуатационные) и расходы на замещение (или резервы).

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг: налог на имущество, страховые взносы (платежи по страхованию имущества), заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания) плюс налоги на нее.

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг: коммунальные, на содержание территории, на текущие ремонтные работы, заработная плата обслуживающего персонала, налоги на заработную плату, расходы по обеспечению безопасности, расходы на управление (обычно принято определять величину расходов на управление в процентах от действительного валового дохода) и т.д.

Расходы, не учитываемые при оценке в целях налогообложения:

*экономическая и налоговая амортизация, которая считается частью ставки капитализации, а не эксплуатационным расходом;

*обслуживание кредита, которое является расходами по финансированию, а не операционными расходами;

*подоходный налог;

*дополнительные капитальные сооружения обычно увеличивают доход, общую стоимость или продлевают экономический срок эксплуатации. Расходы, связанные с ними, нельзя относить к операционным.

*предпринимательские расходы владельца недвижимости.

К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматура).

Предполагается, что денежные средства резервируются на счете (хотя большинство владельцев недвижимости в действительности этого не делают).

Резерв на замещение рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете средства. Если не учесть резерва на замещение, то чистый операционный доход будет завышенным.

В случаях, когда недвижимость приобретается с привлечением заемных средств, оценщик в расчетах использует такой уровень доходов как денежные поступления до уплаты налогов. Денежные поступления до уплаты налогов равны чистому операционному годовому доходу за вычетом ежегодных затрат по обслуживанию долга, т.е. отражают денежные поступления, которые владелец недвижимости ежегодно получает от ее эксплуатации.

Преимущества метода прямой капитализации:

;

  • Простота расчетов

;

  • Малое число предположений

;

  • Отражение состояния рынка

Сфера применения метода прямой капитализации:

;

  • Объект соответствует варианту ННЭИ;

;

  • Достаточно количество данных для определения коэффициента капитализации;

;

  • Доход с недвижимости является стабильным или регулярно изменяющимся.

Недостатки или ограничения использования метода:

;

  • Объект не соответствует варианту ННЭИ;

;

  • Отсутствует рыночная информация о доходности объектов-аналогов и рыночных сделках с аналогичными объектами;

;

  • Объект не находится в режиме стабильного функционирования (строительство или реконструкция).

  • 1.4.2 Метод капитализации по норме отдачи на капитал


Метод капитализации по норме отдачи на капитал в зависимости от предполагаемой динамики изменения потока доходов и расходов подразделяется на метод дисконтирования денежных потоков и метод капитализации по расчетным моделям.

Метод дисконтирования денежных потоков — оценка имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках с учетом степени риска, связанного с использованием объекта. В этом случае стоимость недвижимости определяется как сумма текущих стоимостей будущих доходов путем раздельного дисконтирования каждого из периодических потоков дохода и спрогнозированной будущей стоимости недвижимости, за которую она может быть продана в конце периода владения. При этих расчетах используется ставка дисконтирования — соответствующая ставка дохода на капитал, называемая нормой прибыли или нормой отдачи.

Метод позволяет учитывать текущую стоимость денежных потоков, которые могут произвольно изменяться и иметь различный уровень риска. Общая модель метода дисконтирования денежных потоков

(1.8)

где — текущая стоимость;

n — число периодов;

I
n

— доход n периода;

Y — ставка дисконтирования.

Сокращенно эту модель можно представить в следующем виде

(1.9)

где — цена перепродажи объекта в конце периода владения (реверсия);

n — период владения;

i — год прогнозного периода;

  • стоимость реверсии.

Ставка дисконтирования иначе называется нормой отдачи на инвестиции. Она характеризует эффективность капиталовложений, учитывает весь совокупный доход (доход на инвестиции и доход от изменения стоимости актива), приводит в соответствие по факторам времени и риска первоначальные инвестиции и реализуемый экономический эффект.

Среди российских оценщиков сложилась практика оценивать период владения объектом в диапазоне 3-5 лет.

Преимущества метода дисконтирования денежных потоков:

;

  • учитывает динамику рынка;

;

  • применим в условиях нестабильного рынка;

;

  • учитывает неравномерную структуру доходов и расходов;

;

  • применим для объектов, находящихся на стадии строительства или реконструкции.

Однако метод довольно сложен в применении, к тому же высока вероятность ошибки в прогнозировании, неточность увеличивается в процессе преобразования прогнозируемых доходов в текущую стоимость.

Доходы, которые предполагается получить за пределами горизонта планирования, учитываются как поступления от перепродажи объекта (реверсии) в последнем году периода планирования.

В случае снижения стоимости имущества необходимо учитывать возврат капитала. Если потоки дохода от объекта регулярно изменяются, необходимо применять корректирующий коэффициент для ставки капитализации.

Метод капитализации по расчетным моделям основан на анализе изменяющихся потоков дохода с применением общей ставки капитализации.

Общая ставка капитализации рассчитывается с учетом рыночного значения нормы прибыли, выбираемой модели рекапитализации, условий финансирования, норм изменения дохода и стоимости объекта. Основные составляющие ставки капитализации — это ставка дисконта и ставка дохода. Ставка дисконта — это требуемая норма прибыли на вложенный капитал, которая представляет собой отношение текущей стоимости получаемого за каждый период дохода к затратам на капитал. Стоимость недвижимости высока и для ее приобретения, реализации инвестиционных проектов требуется привлечение заемного капитала. В соответствии с этим обстоятельством ставка дисконта включает следующие составляющие:

а) ставка процента — требуемая норма прибыли на заемный капитал;

б) ставка дохода — требуемая норма прибыли на собственный капитал.

Ставка возмещения отражает возврат вложенного капитала в течение срока эксплуатации недвижимости. Ставку возмещения нередко называют нормой окупаемости капиталовложений. Она применяется только к доле капиталовложений, которая будет израсходована в течение инвестиционного периода. Вследствие того, что земля не расходуется, ставка возмещения для земельной собственности не учитывается.

В большинстве случаев самой большей из всех составляющих ставки капитализации является ставка дисконта. Поэтому ставку капитализации начинают определять с выявления нормы прибыли на свободные от риска ликвидные вложения капитала, не требующие больших затрат на инвестиционный менеджмент (например, вклад на банковский счет надежного банка).

Это минимальная ставка, которая компенсирует обесценивание денег с течением времени. Затем добавляют поправки на риск, ликвидность, инвестиционный менеджмент. Эти компоненты составляют ставку дисконта (ставку дохода и ставку процента).

Любой инвестор, помимо дохода на капитал, учитывает возврат вложенного капитала. Поэтому к ставке дисконта добавляется ставка возмещения. Возврат капитала — процесс возмещения истощаемой части первоначальных инвестиций в недвижимость за счет доходов и реверсии.

Возмещение — сумма периодических доходов, которые необходимы для возврата капиталовложений в течение инвестиционного периода. Ежегодная ставка возмещения зависит от темпа изменения дохода от объекта, продолжительности его получения и дохода от будущей перепродажи объекта, если владение не является бессрочным.

Если ожидается равномерное поступление дохода при бессрочном владении и неизменность стоимости основного капитала приносящего доход имущества, то не требуется учет фактора возмещения капиталовложения, и ставка капитализации будет равна ставке дисконта.

Если за рассматриваемый период происходит изменение стоимости объекта, то ставка капитализации определяется как сумма двух коэффициентов: ставки доходности и нормы возмещения основной суммы. Если возможно снижение стоимости капитала, инвестированного в недвижимость, часть капитала или вся сумма должна быть возмещена за счет текущего потока доходов.

Ставка возмещения, или норма окупаемости капиталовложений, применяется только к доле капиталовложений, которая будет израсходована в течение инвестиционного периода (для земельных участков не учитывается, так как земля не расходуется).

Ставка возмещения необходима для определения суммы, которую требуется ежегодно получать для окупаемости капиталовложений в течение периода владения. Влияние инфляции отражается на ставке риска (составляющей ставки дисконта), на ставке возмещения отражается влияние износа недвижимости на цену продажи.

Основные варианты возмещения стоимости капитала: возврат капитала равными долями (метод Ринга), метод Инвуда, метод Хоскольда.

Метод Ринга основан на том, что возмещение капиталовложений происходит ежегодно равными долями в течение срока службы недвижимости. Ставка возмещения рассчитывается как величина, обратная остаточному сроку службы. Применение этого метода оправдано для многофункциональной недвижимости со значительным износом, жилой недвижимости, офисов.

Метод применим, в частности, если ожидается устойчивое сокращение чистого операционного дохода из-за увеличивающегося износа недвижимости, при краткосрочной аренде, ненадежном финансовом положении арендатора.

Метод Инвуда предполагает возврат капитала из фонда возмещения по норме прибыли для инвестиций, т. е. норма возврата основной суммы равна ставке доходности инвестиций. Фактор фонда возмещения позволяет сформировать денежный поток, который соответствует полному возврату первоначальных инвестиций.

Метод Хоскольда применяется при равномерно поступающих потоках дохода, в этом случае сумма возмещения поступает каждый год и помещается на расчетный счет под процент, равный безрисковой ставке. Метод предполагает, что инвестор не располагает доступными вариантами для реинвестирования по ставке, равной ставке на первоначальные инвестиции. В этом случае, чтобы обезопасить возврат своих средств, инвестор формирует фонд возмещения, реинвестируя по минимальной из возможных ставок, т.е. по безрисковой ставке.

В отличие от метода Инвуда, при котором используется ставка прибыли на инвестиции, метод Хоскольда, основанный на использовании безрисковой ставки как основы для возмещения капитала, применяется значительно реже.

1.5 Согласование результатов подходов к оценке

Различные методы могут быть использованы в процессе оценки,

но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных методов, должно определяться

обоснованным суждением оценщика, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух и более методов.

На заключительном этапе, при согласовании результатов стоимости объекта оценки, полученных на базе трех подходов к оценке, необходимо осуществить:

* проверку полученных данных о величине стоимости;

* анализ допущений и ограничивающих условий, обусловленных

полнотой и достоверностью использованной информации;

* выведение итоговой величины стоимости.

Решение вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый метод взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки.

Существуют два базовых метода взвешивания:

  • метод математического взвешивания;
  • метод субъективного взвешивания.

Метод математического взвешивания использует процентное взвешивание по формуле:

(1.10)

где n общее числи применяемых методов оценки;

i метод оценки;

V
i

результаты оценки;

W, весомости (значимости) результатов.

При субъективном взвешивании цель такая же, как и при методе математического взвешивания, цель — выйти на единую оценочную стоимость, но при этом подходе не используется процентное взвешивание. Оценочное заключение базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого метода, а также на анализе количества и качества

данных в обосновании каждого метода. Во главе угла стоят профессиональный опыт и суждения оценщика.

Для определения удельного веса результатов, полученных в рамках каждого подхода к оценке недвижимости, необходимо учитывать следующие факторы:

ь Степень соответствия каждого из примененных подходов:

  • назначению оценки;
  • цели оценки;
  • функциональному назначению объекта оценки;
  • оцениваемым правам.

ь Какая степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов.

ь Какова предпочтительность каждого из подходов с точки зрения

характеристик рынка и местоположения объектов оценки.

ь Какова надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в

используемых подходах.

ь Каков удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом

из приведенных подходов.

Учет всех этих факторов дает возможность произвести взвешивание, и в конечном счете, вывести итоговое заключение.

ГЛАВА 2. Определение рыночной стоимости помещения по адресу: г.Санкт-Петербург, ул.Гороховая, д.9


2.1

Введение. Описание объекта оценки

Целью данной работы является обоснование величины рыночной стоимости объекта в результате применения подходов независимой оценки.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с Федеральным Законом №135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

;

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

;

  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

;

  • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

;

  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

;

  • платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Оценка проводилась в соответствии с:

;

  • Федеральным Законом «об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от июля 1998г.

;

  • ФСО-1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»

;

  • ФСО-2 «Цель оценки и виды стоимости»

;

  • ФСО-3 «Требования к отчету об оценке»

При оценке учтены методики и стандарты, принятые в мировой и отечественной практике оценки недвижимости

Объектом данной оценки является встроенное помещение, расположенное в цокольном этаже по адресу Санкт-Петербург, ул.Гороховая д.9, площадью 230 кв.м.

За дату оценки принято апреля 2011 г.

Дата составления работы — апреля 2011г.

Таблица 1.1. Описание объекта оценки

Город

Санкт-Петербург

Район

Центральный

Адрес

Ул. Гороховая, д.9

Удаленность от ближайшей станции метрополитена (Невский Проспект), м.

780

Транспортная достижимость

автобус, троллейбус, маршрутное такси, автомобиль

Интенсивность движения транспорта

высокая

Особенности экологии района

ниже среднего

Инфраструктура

развита

Наличие объектов промышленности

нет

Тип застройки окружения

малоэтажная жилая

Качество застройки

кирпичная, панельная

Назначение объекта

свободное

Архитектурное своеобразие

сведений о принадлежности к памятнику нет


2.2

Ограничительные условия и сделанные допущения


Оценщик не производил личного обмера собственности, полагаясь на правильность существующих измерений ее границ.


Исполнитель не несет ответственности за состояние структур, которые невозможно увидеть в ходе обычного обследования или при рассмотрении планов и спецификаций. Специалисты Исполнителя работали в соответствии с предположением относительно ответственного владения и компетентного управления активами, объектами собственности или деловыми интересами, которые затрагивает этот Отчет.


Любая расширенная трактовка отчета, выходящая за рамки определенной концепции стоимости, ведет к неверному пониманию результата оценки.


Информация, оценки и мнения, полученные оценщиком и содержащиеся в данной работе, были добыты из источников, достоверных согласно мнению оценщика, у которого есть все основания предполагать их верность, однако он не гарантирует, в какой либо форме, факт ее достоверности.


Мнение оценщика относительно стоимости является действительным только на дату, специально обговоренную в отчете. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за социальные, экономические, физические или правительственные сдвиги, которые могут произойти после этой даты, отразиться на рыночных факторах, и, таким образом, повлиять на суждение оценщика.


2.3 Краткий анализ рынка коммерческой недвижимости

За основу обзора были взяты данные, предоставленные компаниями Maris properties и Colliers.

Рынок офисной недвижимости

На начало 2 квартала 2011 года объем офисных площадей класса А, В составил 1,45 млн.кв.м, из них — 420 тыс.кв.м офисы класса А, 1 030 тыс.кв.м — офисы класса В. До конца 2011 года ожидается ввод в эксплуатацию 126 тыс.кв.м офисной недвижимости высокого класса. Следует отметить, что 78% из них относится к классу А.

На начало 2 квартала 2011 года вакантные площади в офисных центрах класса А и В насчитывают около 220 тыс.кв.м (совокупный уровень вакансии — 15%: % — в классе А, 13% — в классе В).

Спрос в 2011 году характеризуется увеличением доли заявок на крупные офисные площади.

В 2011 году мы ожидаем недостаток некрупных офисных площадей класса А (50-150 кв.м) в центральных районах города.

В целом по рынку мы прогнозируется вымывание крупных блоков в высококачественных офисных центрах.

Объем чистого поглощения на рынке в 2011 году прогнозируется на уровне 150-160 тыс.кв.м в год.

Прогнозируется, что 2011 год будет более сложным. Большинство арендаторов уже воспользовались низкими ценами и существенным выбором помещений и переехали в новое здание. Но если ставки будут расти, то миграция из класса С, который представляет собой основной потенциал спроса, прекратиться. А новых компаний, открывающих свой офис в Петербурге, пока немного.

Рынок торговой недвижимости

По-прежнему высок спрос на торговые площади в объектах с удачным местоположением и продуманной концепцией. Объем вакантных площадей держится на достаточно низком уровне, исключительно на счет неудачных и малопопулярных объектов.

Основной спрос на площади формируют следующие товарные группы: продуктовые супермаркеты, магазины одежды и обуви, заведения общепита среднего и низкого ценового диапазона, операторы фитнес-центров.

Ставки аренды в удачных объектах продолжили рост. За первый квартал он составил по разным объектам от 2% до 5%.

С открытием торговых центров «Галерея» и «Стокманн» в ноябре 2010 года, обороты у ритейлеров, расположенных во встроенных помещениях в исследуемой части Невского проспекта, ухудшились. Это может спровоцировать некоторое снижение арендных ставок.

Все большее количество девелоперов задумывается о реконцепции собственных объектов. Основная причина — необходимость повышения привлекательности объекта в условиях высокой конкуренции.

Новый всплеск интереса к формату outlet-центра (обычно торговый центр, в котором все представленные товары реализуются со скидками).

Помимо заявленных проектов в Уткиной Заводи и Таллинском шоссе о своих планах объявила американская компания Hines. Она планирует создание outlet-центра на Пулковском шоссе.

Ожидается увеличение интереса со стороны потенциальных инвесторов к качественным объектам, обусловленного ростом нефтяных доходов.

На 2011 г. запланировано к вводу порядка 306 500кв. м. С учетом заявленных проектов совокупный объем предложения качественных торговых площадей к концу 2011 г. составит 4 202 850 кв. м, обеспеченность на тысячу жителей — 913 кв. м.

Рынок складской недвижимости

Позитивные рыночные тенденции, получившие развитие в сегменте складской недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области в 2010 году, наблюдались и в 1 кв. 2011 года.

В этот период продолжился рост активности спроса, что привело к увеличению числа сделок в качественных складских комплексах, снижению доли вакантных помещений и плавному росту ставок аренды.

По итогам 1 кв. 2011 года общий объем предложения высококачественных складских площадей сохранился на уровне 1,14 млн кв. м (включая логистические комплексы и спекулятивные склады, не включая склады под собственные нужды и холодильные склады).

Общая площадь ожидаемых к вводу до конца 2011 года спекулятивных складских площадей составляет около тыс. кв. м, в том числе около тыс. кв. м приходится на строящуюся в промзоне «Шушары» первую очередь логистического центра «Nordway» литовского девелопера BSV.

В 1 кв. 2011 года объем поглощения складских площадей составил тыс. кв. м, что в раз превышает аналогичный показатель за 1 кв. 2010 года.

По итогам 1 кв. 2011 года средний уровень вакантных площадей снизился с 22% до 14% и составил 128 тыс. кв. м.

На фоне небольших объемов нового строительства, а также при условии сохранения существующего темпа поглощения складских площадей прогнозируемый уровень вакансии до конца года достигнет 7-10%.

В 1 кв. 2011 года ставки аренды на высококачественные складские площади начали расти и составили для класса А — $100 -115 за кв. м / год, для класса В — $80-105 за кв. м / год (без учета НДС и операционных расходов).

Таким образом, за 1 квартал рост ставок составил 5-7% в долларах США.

Рост ставок аренды вызван сокращением уровня вакантных площадей во многих действующих объектах, а также постепенным «вымыванием» с рынка ликвидных площадей большого формата. В то же время дополнительными стимуляторами роста стали ежегодная индексация действующих договоров аренды и колебания курса доллара.

На рынок продолжают выходить производственные компании, которым нужны дополнительные энергомощности и прочие специфические технические параметры. Собственники ряда современных складских комплексов готовы на максимальную техническую адаптацию площадей под нужды производственных компаний.

Гостиничный рынок

На начало 2 квартала 2011 года гостиничный комплекс Санкт-Петербурга насчитывает 120 объектов с общим объемом номерного фонда около 17,5 тыс. номеров (не включая мини-отели, ведомственные гостиницы и общежития, гостиницы в пригородных зонах).

За 1 квартал 2011 года на рынке гостиниц Санкт-Петербурга не произошло значительных изменений.

Главным ожидаемым событием 2011 года станет открытие трех люксовых гостиниц — Four Seasons Hotel Lion Palace (Вознесенский пр., 1), W Hotel (Вознесенский пр., 6), Swissotel (ул. Правды, 10).

По данным Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Санкт-Петербурга и Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли Санкт-Петербурга, в 2011 году туристический поток в Санкт-Петербург может достигнуть 5 млн. человек, что превысит показатель 2010 год а на 4%. Прогнозируется увеличение числа туристов, в первую очередь за счет дальнейшего развития водного туризма. Все надежды на рост туристического потока связаны и у девелоперов, и у чиновников с реконструкцией аэропорта Пулково, пассажиропоток которого планируется увеличить к 2014 году до 17,5 млн. чел, а также с завершением строительства крупных конгрессно-выставочных центров, что приведет к росту деловой активности.

По итогам 1 квартала 2011 («низкий сезон») года заполняемость гостиниц Санкт-Петербурга составила 43%, что на 6% больше показателя того же периода прошлого года.

Среднегодовая заполняемость в 2011 году прогнозируется на уровне 63% (заполняемость в «высокий сезон» — 85-90%)

По-прежнему среди строящихся проектов наибольшую долю занимают отели категории 4 звезды. При этом наиболее востребованными являются 3* гостиницы.

В 2011 году намечается тенденция увеличения стоимости гостиничных номеров, однако, нельзя сказать, что в течение 2011 года они вернутся на докризисный уровень.

В 2011 году в Санкт-Петербурге появятся новые люксовые гостиницы, в том числе бутик-отель, что значительно изменит расстановку сил в дорогом сегменте.

Рынок отелей категории 3* существенно более быстрыми темпами выходит из кризиса, поскольку спрос сместился сторону более дешевого сегмента. При этом прирост предложения в наиболее востребованной 3* категории минимален.

Стоимость номеров значительно не изменится, так как усилится конкуренция среди действующих гостиниц.

С учетом выхода в 2011 году всех заявленных гостиничных проектов (7 проектов на 1 070 номеров) обеспеченность гостиничными номерами в Санкт-Петербурге составит 4 номера на 1 тысячу жителей.

2.4 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) земельного участка с существующими улучшениями

Критерием наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной является максимизация стоимости собственности при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска.

Данный анализ базируется на тех же 4-х критериях:

а) Физически возможные варианты использования.

Необходимо оценить размер, проектные характеристики и состояние имеющихся улучшений.

Объект оценки физически возможно использовать как склад, торговое помещение, офис или мини-отель (хостел).

б) Законодательно разрешенное использование.

Все варианты удовлетворяют требованиям законодательства.

в) Экономически осуществимое использование.

Экономическая осуществимость понимается как возможность реализации рассматриваемого варианта в течение разумного времени с получением достаточной отдачи на инвестиции.

Экономически нецелесообразными представляются такие варианты использования, как торговое помещение и офисное, так как они требует несоразмерных единовременных затрат на перепланировку и переоборудование помещения.

г) Наиболее доходное использование.

Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность из всех физически и законодательно возможных вариантов, а также экономически целесообразных при соответствующем уровне ассоциированных рисков является наиболее эффективным использованием имеющихся улучшений.

При анализе альтернативных и текущего вариантов использования необходимо принять во внимание рыночный спрос на каждый из вариантов.

Использование всего объекта в качестве склада, для помещения с таким местоположением и состоянием будет явно не целесообразным, поскольку уровень доходности складских помещений гораздо ниже, чем доходность помещений гостиничного типа. Поэтому, учитывая всё выше сказанное, в качестве варианта ННЭИ участка с имеющимися улучшениями нами был принят вариант его использования в качестве мини-отеля (хостела).

2.5 Оценка на основе сравнительного подхода

2.5.1 Общие положения


Как было отмечено ранее, сравнительный подход основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках. Процедура оценки основывается на сравнении оцениваемого объекта с сопоставимыми объектами, которые были недавно проданы или включены в листинг на продажу, с внесением корректировок по тем параметрам, согласно которым объекты отличаются друг от друга.


В соответствии с ФСО №1: «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:


а)

выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Для анализа объектов сравнения и проведения корректировок единиц сравнения по элементам сравнения применяются различные количественные и качественные методики. Выбор методики корректировки зависит от объема и качества полученной рыночной информации. Применяются две группы методов расчета корректировок:

ь количественные;

ь качественные.

Отличаются эти группы соотношением количества ценообразующих факторов и количества аналогов, используемых для оценки.

Если количество аналогов больше или равно количеству ценообразующих факторов, увеличенного на единицу, то для оценки используются методы первой группы:

ь парных продаж;

ь статистический анализ (регрессионный анализ).

Если количество аналогов меньше количества ценообразующих факторов, увеличенное на единицу, то для оценки используются методы второй группы:

ь относительный сравнительный анализ;

ь экспертные оценки.

Математическое содержание метода рыночных сравнений наиболее наглядно может быть раскрыто на примере использования метода статистического анализа.

2.5.2 Метод сравнительного анализа продаж в реализации регрессионного анализа Электронный учебник. http://www.statsoft.ru/home


Для решения задач экономического анализа и прогнозирования очень часто используются статистические, отчетные или наблюдаемые данные. При этом полагают, эти данные являются значениями случайной величины.


Случайной величиной называется переменная величина, которая в зависимости от случая принимает различные значения с некоторой вероятностью. Закон распределения случайной величины показывает частоту ее тех или иных значений в общей их совокупности.


Корреляционный анализ.


Раздел математической статистики, посвященный изучению взаимосвязей между случайными величинами, называется корреляционным анализом. Основная задача корреляционного анализа это установление характера и тесноты связи между результативными (зависимыми) и факторными (независимыми) показателями в данном явлении или процессе. Корреляционную связь можно обнаружить только при массовом сопоставлении фактов.


Теснота связи определяется с помощью коэффициента корреляции, который рассчитывается специальным образом и лежит в промежутке «от до +1». Если значение коэффициента корреляции лежит в промежутке «от 0,9 до 1,0» по модулю, то отмечается очень сильная корреляционная зависимость. В случае, если значение коэффициента корреляции лежит в промежутке «от 0,6 до 0,9» то говорят, что имеет место слабая корреляционная зависимость. Наконец, если значение коэффициента корреляции находится в интервале «от -0,6 до 0,6», то говорят об очень слабой корреляционной зависимости или полном ее отсутствии. Таким образом,

корреляционный анализ применяется для нахождения характера и тесноты связи между случайными величинами.

Регрессионный анализ

Регрессионный анализ своей целью имеет вывод, определение уравнения регрессии, включая статистическую оценку его параметров. Уравнение регрессии позволяет найти значение зависимой переменной, если величины независимой или независимых переменных известны.

Речь идет о том, что, анализируя множество точек на графике (т.е. множество статистических данных), найти линию, которая по возможности будет максимально точно отражать, заключенную в этом множестве закономерность (тренд, тенденцию), линию регрессии.

Расчет рыночной стоимости выполнен методом построения однофакторной регрессии зависимость цены предложения от интегрального показателя качества.

2.5.3 Описание проведенных расчетов


Характерным признаком рынка недвижимости Санкт-Петербурга на дату проведения оценки является отсутствие практики открытого доступа к информации о заключенных. Поэтому, для определения рыночной стоимости Объекта оценки, в качестве основной информации использовались предложения к продаже аналогичных объектов в ближайшем к объектам оценки окружении. Оценщиками были проанализированы данные ведущих агентств по недвижимости в районе местоположения объекта оценки — Центральный район города Санкт-Петербурга.


Для поиска объектов-аналогов была использована сеть Интернет, включая сайты электронных баз данных и агентств недвижимости.


Критерии отбора объектов-аналогов:

местоположение — Центральный район города Санкт-Петербурга;

  • разрешенное использование — общего (свободного) назначения;
  • площадь земельных участков — по возможности сопоставимая с оцениваемым объектом.

Данные по объектам-аналогам и объекту оценки представлены в таблице «Сводная таблица характеристик объектов аналогов. Исходные данные для расчета»

Таблица 2.1. Сводная таблица характеристик объектов аналогов. Исходные данные для расчета


Объект

Помещение

Объект-аналог №1

Объект-аналог №2

Объект-аналог №3

Объект-аналог №4

Объект-аналог №5

Объект-аналог №6

Адрес (местоположение)

СПБ, Гороховая ул., д.9

СПБ, Басков пер.,

СПБ, Боровая ул.,

СПБ, ул. Марата, д.

СПБ, ул. Достоевского, д.

СПБ, ул. Чехова, д. 9

СПБ, наб. реки Фонтанки, д.51-53

Район

Центральный

Центральный

Центральный

Центральный

Центральный

Центральный

Центральный

Характеристика местоположения

отличное

удовлетворительное

удовлетворительное

отличное

хорошее

хорошее

отличное

Площадь пом-я, кв. м

230,0

177,3

273,9

260,0

134,0

192,0

360,0

Передаваемые права

право собств.

право собств.

право собств.

право собств.

право собств.

право собств.

право собств.

Условия финансирования

Рыночн.

Рыночн.

Рыночн.

Рыночн

Рыночн.

Рыночн

Рыночн.

Условия (тип) сделки

Рыночн.

Рыночн.

Рыночн.

Рыночн

Рыночн.

Рыночн

Рыночн.

Дата сделки

апрель 2011 г.

апрель 2011 г.

апрель 2011 г.

апрель 2011 г.

апрель 2011 г.

апрель 2011 г.

апрель 2011 г.

Разреш. использование

общего назнач.

общего назнач.

общего назнач.

общего назнач.

общего назнач.

общего назнач.

общего назнач.

Высота потолков

3,00

2,65

3,00

2,40

3,00

2,32 (возможно увели-чение на 0,5м)

2,80

Наличие коммуни-ций

есть

есть

есть

есть

нет

есть

нет

Цена предложения (руб./кв.м)

?

555,56

716

200,00

522,39

417

333,33

Возможность торга

Отсутств.

Отсутств.

Отсутств.

Отсутств.

Отсутств.

Отсутств.

Корректировка на торг, %

0%

0%

0%

0%

0%

0%

Откор. цена предложения с учетом скидки на торг, (руб./кв.м)

556

716

200

522

417

333

В ходе проведенного анализа были определены следующие элементы сравнения — ценообразующие факторы:


Первая группа корректировок

  • Передаваемые права;
  • Условия финансирования;
  • Условия сделки;
  • Дата сделки.


Вторая группа корректировок

  • Местоположение (комплексный фактор: ближайшее окружение, расстояние до станций метрополитена, близость к достопримечательностям);
  • Высота потолков;
  • Площадь;
  • Наличие коммуникаций.

В качестве единицы сравнения принят удельный показатель стоимости, приходящийся на 1 мІ площади помещения.

Корректировки по первой группе элементов сравнения.

Поправка на передаваемые права. Все объекты-аналоги находятся в частной собственности и предлагаются для продажи. Поскольку объекты сравнения и объект оценки не отличаются по данному показателю, данная корректировка не проводилась.

Поправка на условия финансирования. Приведенные цены предложений объектов аналогов предусматривают одинаковые условия финансирования для объектов аналогов и объекта оценки, а именно в денежных средствах. Учитывая, что какие либо отличия объектов-аналогов от объекта оценки по условиям финансирования не обнаружены, величина корректировки равна нулю.

Поправка на условия сделки. По результатам обработки аналитической информации по рынку недвижимости Санкт-Петербурга, в связи с тем, что ситуация на рынка в условиях постепенного выхода из кризиса является неустойчивой, и возможен торг, то оценщик счел возможным провести данную корректировку в пределах 10%.

Поправка на дату совершения сделки. Ситуация на рынке меняется во времени. Причиной произошедших изменений могут быть такие факторы, как инфляция, дефляция, изменившийся спрос и предложение. Само по себе время не является поводом для внесения поправок; корректировка оправдывается изменениями экономической ситуации за рассматриваемый промежуток времени. Поскольку все объекты представлены в листинг на продажу на дату проведения оценки, поэтому данная корректировка не проводилась.


Таблица 2.2. Корректировки по первой группе элементов

Объект

Помещение

Объект-аналог №1

Объект-аналог №2

Объект-аналог №3

Объект-аналог №4

Объект-аналог №5

Объект-аналог №5

Цена предложения, руб./кв.м

0

556

716

200

522

417

333

Передаваемые права

право собств.

право собств.

право собств.

право собств.

право собств.

право собств.

право собств.

Корректка на передаваемые права, %

0%

0%

0%

0%

0%

0%

0%

Поправка на передаваемые права, руб./кв. м

0

0

0

0

0

0

0

Скорректированная цена, руб/ кв. м

0

556

716

200

522

417

333

Условия финансирования

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

Корректировка на условия финансирования, %

0%

0%

0%

0%

0%

0%

0%

Поправка на условия финансирования, руб./кв.м

0

0

0

0

0

0

0

Скорректированная цена, руб/ кв. м,

0

556

716

200

522

417

333

Условия (тип) сделки

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

Корректировка на условие сделки, %

0%

10%

10%

10%

10%

10%

10%

Поправка на тип сделки, руб./кв. м

0

5 556

4 272

4 720

4 552

3 542

8 333

Скорректированная цена, руб/ кв. м,

0

000

445

480

970

875

000

Дата сделки

апрель 2011 г.

апрель 2011 г.

апрель 2011 г.

апрель 2011 г.

апрель 2011 г.

апрель 2011 г.

апрель 2011 г.

Корректировка на дату сделки, %

0%

0%

0%

0%

0%

0%

0%

Поправка на дату сделки, руб./кв.м

0

0

0

0

0

0

0

Скорректированная цена, руб/ кв. м

0

000

445

480

970

875

000


Корректировки по второй группе элементов сравнения.


Местоположение. К факторам местоположения помещений относятся в данном случае ближайшее окружение, транспортную доступность (близость станций метрополитена), близость к основным достопримечательностям и пр.


Физические характеристики. В данном отчете были проанализированы те физические характеристики объекта оценки и объектов-аналогов, изменение которых оказывает весомое влияние на изменение цены продажи, а именно: площадь, высота потолков и наличие коммуникаций.


Сервис и дополнительные элементы. Наличие или отсутствие необходимых или желательных элементов сервиса может оказывать существенное влияние на цену продажи. Поскольку, дополнительных элементов сервиса, влияющих на доходность оцениваемого помещения и объектов-аналогов, не было выявлено, корректировка не проводилась.


Корректировка цен объектов-аналогов, после внесения в них последовательных корректировок первой группы, проводилась при помощи техники регрессионного анализа — методом построения однофакторной регрессии зависимость цены предложения от интегрального показателя качества.


2.5.4 Описание расчета рыночной стоимости


1. Построение так называемого дерева свойств. В данном случае дерево свойств имеет только один уровень и состоит из 4-х простых свойств (ценообразующих факторов): местоположение, высота потолков, площадь помещения и наличие коммуникаций. В регрессионном анализе данные свойства называются элементами сравнения или ценообразующими факторами.


2.

Расчет весов ценообразующих факторов. Расчет весов ценообразующих факторов проведен с помощью метода анализа иерархий.

Метод анализа иерархий предусматривает декомпозицию проблемы на отдельные ее части. Относительная значимость критериев определяется путем сопоставления пар, при этом действует принцип обратной пропорциональности:.

Затем для каждого ценообразующего фактора вычисляется среднее значение интенсивности влияния по формуле:

(2.1)

Веса ценообразующих факторов вычисляются по формуле: , (2.2)

Расчет весов ценообразующих факторов представлен в таблице «Расчет весов ценообразующих факторов с помощью метода анализа иерархий».


Таблица 2.3. Расчет весов ценообразующих факторов с помощью метода анализа иерархий

Ценообразующий фактор

Местоположение

Высота потолка

Площадь

Наличие коммуникаций

Среднее значение интенсивности влияния

Вес фактора

Местоположение

1

5

3

7

3,2

57,60%

Высота потолка

1/5

1

1/3

5

0,76

13,70%

Площадь

1/3

3

1

3

1,32

23,70%

Наличие коммуникаций

1/7

1/5

1/3

1

0,275

5%

Итого

5,56

100%

3. Построение шкалы для измерения простых свойств. После проведения последовательных корректировок для целей применения методов регрессионного анализа были подвергнуты оцифровке независимые ценообразующие факторы объектов-аналогов относительно объекта оценки.

Для назначения бальных оценок по всем ценообразующим факторам была разработана шкала оценки, предполагающая соответствие определенного назначаемого балла определенной степени качества. Шкалы оценок по ценообразующим факторам приведены в нижеследующих таблицах.

Бальная кодировка по фактору «Местоположение» учитывала данные рынка, т. е. факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости. Шкала оценки для данного фактора принята от 1 до 3 баллов, удельный вес фактора -57%. В результате анализа данного фактора объекту оценки и объектам-аналогам были проставлены балы в соответствии с нижеприведенной таблицей.

Таблица 2.3. Ранги ценообразуещего фактора «Местоположение»

Местоположение

Балл

отличное

3

хорошее

2

удовлетворительное

1


Бальная кодировка по фактору «Высота потолков»

принималась исходя из удобства использования в соответствии с полученным ННЭИ: чем выше потолки, тем более эффективно будет использоваться полезная площадь, вследствие использования двухэтажных кроватей. Шкала оценки по ценообразующему фактору «Высота потолков» представлена в таблице ниже.


Таблица 2.4. Ранги ценообразующего фактора «Категория земель/разрешенное использование»

Высота потолков

Балл

Более 2,8 м

3

От 2,6 до 2,8 м

2

Менее 2,6

1


Бальная кодировка по фактору «Площадь»

принималась исходя из удобства использования в соответствии с планируемым: исходя из целей использования и спроса на услуги в соответствии с ним наиболее выгодной принимается площадь от 270 кв.м и до 400 кв.м, так как большая площадь приведет к увеличению риска незаполненности объекта и снижению его доходности. Площадь же менее 220 кв.м приведет к тому, что отношение дохода и затрат на содержание будет далеким от оптимального. Изменение стоимости в зависимости от площади помещение представлено в таблице ниже.


Таблица 2.5. Ранги ценообразующего фактора «Площадь»

Площадь

Балл

От 270 кв.м до 400 кв.м

3

От 220 кв.м до 270 кв.м

2

Менее 220 кв.м

1


Бальная кодировка по фактору «Наличие коммуникаций»

учитывала суждение о том, что если в помещении есть коммуникации, то оно заслуживает оценки «2» балла, если коммуникаций нет — «1» балла.


Таблица 2.6. Ранги ценообразующего фактора «Наличие инженерных коммуникаций»

Наличие коммуникаций

Балл

Есть

2

Нет

1

4. Ранжирование объектов оценки и объектов-аналогов.

Переход от качественных показателей различных факторов объектов к количественным показателям осуществляется с помощью баллов, т.е. все объекты оценки и объекты аналоги ранжируют.

Количество градаций и диапазоны изменения значений оцифровываемых признаков определялись исходя из разброса значений соответствующих параметров по группе отобранных аналогов. Характеристики кодировались по принципу “чем лучше характеристика, тем выше балл”. Ранжирование факторов представлено в таблице «Ранжированные объекты оценки и объекты-аналоги».


Таблица 2.7. Ранжированные объекты оценки и объекты-аналоги

Объект

Помещение

Объект-аналог №1

Объект-аналог №2

Объект-аналог №3

Объект-аналог №4

Объект-аналог №5

Объект-аналог №5

Макс. знач.

Местоположение

3

2

1

2

2

2

3

3

Высота потолков

3

2

3

1

3

2

3

3

Площадь, кв. м

2

1

3

2

1

1

3

3

Наличие коммуникаций

2

2

2

2

1

2

1

2

5. Приведение объектов оценки и объектов аналогов к относительным величинам Под относительной величиной принимается максимальный ранг ценообразующего фактора..

После ранжирования объектов производится приведение баллов к относительным величинам для того, чтобы уравнять влияние каждого из факторов на стоимость. Для этого балл объекта по каждому из факторов делят на максимальное значение. После приведения максимальное значение балла для любого фактора равно единице. Приведение объектов к относительным величинам представлено в таблице ниже.


Таблица 2.8. Относительные показатели качества

Объект

Помещ.

Объект-аналог №1

Объект-аналог №2

Объект-аналог №3

Объект-аналог №4

Объект-аналог №5

Объект-аналог №5

вес фактора

Местоположение

1,00

0,67

0,33

0,67

0,67

0,67

1,00

57,6%

Высота потолков

1,00

0,67

1,00

0,33

1,00

0,67

1,00

13,7%

Площадь, кв. м

0,67

0,33

1,00

0,67

0,33

0,33

1,00

23,7%

Наличие коммуникаций

1,00

1,00

1,00

1,00

0,50

1,00

0,50

5%


6. «Взвешивание» относительных показателей качества.


На данном этапе относительные показатели качества «взвешиваются», т.е. фактически относительный показатель качества умножается на соответствующий вес ценообразующего фактора. Значение всех относительных показателей, после взвешивания лежит в диапазоне от 0 до 1, что позволяет соизмерять между собой свойства, имеющие разные натуральные измерители. Результаты представлены в таблице «Взвешенные относительные показатели качества».


Таблица 2.9. Взвешенные относительные показатели качества

Объект

Помещение

Объект-аналог №1

Объект-аналог №2

Объект-аналог №3

Объект-аналог №4

Объект-аналог №5

Объект-аналог №5

Местоположение

0,58

0,39

0,19

0,39

0,39

0,39

0,58

Высота потолков

0,14

0,09

0,14

0,05

0,14

0,09

0,14

Площадь, кв. м

0,16

0,08

0,24

0,16

0,08

0,08

0,24

Наличие коммуникаций

0,05

0,05

0,05

0,05

0,03

0,05

0,03

7. Расчет интегрального показателя качества.

Путем «свертки» (суммирование взвешенных относительных показателей качества) формируется интегральный показатель качества объекта по формуле

,

(2.3)

находящийся в диапазоне от 0 до 1. Полученные интегральные показатели качества представлены в таблице «Интегральные показатели качества»


Таблица 2.10. Интегральные показатели качества

Объект

Помещение

Объект-аналог №1

Объект-аналог №2

Объект-аналог №3

Объект-аналог №4

Объект-аналог №5

Объект-аналог №5

Интегральный показатель

0,92

0,61

0,61

0,64

0,63

0,61

0,98

Цена, руб./кв.м

?

000

445

480

970

875

000

8. Определение функции, описывающей зависимость между ценой предложения и интегральным показателем качества.

С помощью Microsoft Excel были построены графики зависимости цены от интегрального показателя качества, результаты предоставлены ниже.

Для определения рыночной стоимости выбирается уравнение регрессии, исходя из соответствия критерию максимизации коэффициента детерминации (R
2

).

Из приведенных графиков регрессионного анализа (см. диаграммы выше) видно, что коэффициент детерминации при использовании линейной функции будет максимальным, и составляет RІ=0,8504, что свидетельствует о достаточной достоверности выявленной зависимости. Таким образом, для последующего расчета рыночной стоимости объектов оценки была выбрана линейная функция:

Y = 95680X — 18393

где Y — рыночная стоимость, полученная с использованием сравнительного подхода; Х — интегральный показатель качества объекта оценки.

9. Расчет рыночной стоимости. Расчет удельного показателя стоимости 1мІ площади помещения осуществляется подстановкой интегрального показателя качества в полученное уравнение регрессии.

Результаты расчета рыночной стоимости 1мІ площади помещения, представлены в ниже приведенной таблице.


Таблица 2.11. Результаты расчета рыночной стоимости земельного участка

№ п.п.

Адрес (местоположение)

Наименование объекта,

разрешенное использование

Площадь помещение, кв.м

Рыночная стоимость 1 кв.м. помещения, руб.

1

ЛО, г. Санкт-Петербург, улица Гороховая, д.9

Нежилое помещения, общего назначения

230,0

69803,87

Рыночная стоимость помещения, руб., округленно

16054890


2.6 Оценка на основе доходного подхода

2.6.1 Общие положения


Как было сказано ранее, доходный подход основывается на принципе ожидания, который гласит, что все текущие стоимости являются отражением будущих преимуществ. Применяя доходный подход для определения стоимости объектов оценки, исходим из концепции, утверждающей, что реальная рыночная стоимость объекта недвижимости может быть измерена величиной чистого дохода, который ожидается получить от данной собственности. Источником дохода для оцениваемого объекта является поступления от предоставления номеров для проживания.


Последовательность шагов в доходном подходе следующая:

Выбор метода оценки.

Для оценки стоимости доходной недвижимости традиционно применяют два метода: метод капитализации и метод дисконтирования. Выбор метода оценки основан на характеристике чистого операционного дохода. Дисконтирование чистых операционных доходов предполагает перевод будущих чистых операционных доходов в текущее время с помощью ставки дисконта. Дисконтирование чистых операционных доходов является одним из видов оценки по доходу и предполагает, что недвижимость стоит столько же, сколько стоят будущие доходы, которые она может приносить. Данный метод применяется ограничено, в основном в случаях, когда:

;

  • чистые операционные доходы различаются по своей величине на протяжении определенного периода времени;

;

  • для получения чистых операционных доходов требуется инвестирование в недвижимость.

Метод прямой капитализации наиболее распространен при оценке недвижимости доходным подходом. Данный метод используется в случае, если чистые операционные доходы одинаковы по своей величине и не ограничены по времени. Возможно также, использовать метод прямой капитализации, в случае если прогнозируется равномерное изменение потоков доходов, а также снижение или увеличение стоимости объекта. Данный метод позволяет на основании данных о предполагаемой величине дохода в ближайший год и ставке капитализации на момент оценки сделать вывод о текущей стоимости недвижимости.

В данной работе, исходя из того, что поток доходов от оцениваемой собственности предполагается равномерно изменяющимся, оценщиком было принято решение применить метод прямой капитализации.

Стоимость объекта оценки по данному методу определяется по формуле:

, (2.4)

где V — рыночная стоимость объекта недвижимости, ЧОД — чистый операционный доход, R — коэффициент капитализации.

2.6.2 Определение чистого операционного дохода (ЧОД)


Для определения ЧОД необходимо последовательно определить потенциальный валовый доход (ПВД), как доход при максимально возможной загруженности объекта, действительный валовый доход (ДВД), как доход с учетом недозагрузки объекта и далее сам чистый операционный доход, как действительный с учетом операционных расходов.


Данные по расчету операционных расходов и чистого операционного дохода предоставлены в таблицах ниже.

, Таблица 2.12. Расчет операционных расходов.

Постоянные расходы

720 000

налог на имущество

120 000

страхование

600000

Переменные расходы

2 174 760

зар.плата рабочих

1 380 000

коммунальные платежи

180 000

на управление

614760

Расходы на замещение

180000

Итого операционные расходы:

3 074 760

Таблица2.13. Расчет ЧОД.

Объект

Количество номеров

12,00

Средняя стоимость номера в год

985 500,00

ПВД

826 000,00

Коэффициент незанятости

0,65

ДВД

7 686 900,00

Операционные расходы

3 074 760,00

ЧОД

4 612 140,00

2.6.3 Определение коэффициента капитализации


В данной работе оценщиком было решено использовать метод рыночной выжимки (экстракции) для расчета коэффициента капитализации. Для этого были отобраны аналогичные объекты, для которых существует рыночная информация касательно их стоимости и приносимого ими чистого операционного дохода.


Данный метод предполагает расчет коэффициента капитализации по следующей формуле:

, (2.5)

где искомый коэффициент капитализации, R
i

— коэффициент капитализации i-го объекта-аналога, wi
— вес этого коэффициента капитализации.

В ходе анализа объектов-аналогов были получены данные, представленные в таблице ниже. , Таблица 2.14. Расчет коэффициента капитализации.

ЧОД

Стоимость

R
i

Веса (w
i

)

R*w
i

Объект №1

5 400 000

000 000

0,36

0,4

0,144

Объект №2

8 640 000

100 000

0,22

0,2

0,044

Объект №3

1 303 920

000 000

0,08

0,2

0,016

Объект №4

780 000

3 000 000

0,26

0,2

0,052

итого

0,256

Таким образом, коэффициент капитализации для оцениваемого объекта равен 0,256 или 25,6%. , 2.6.4 Определение стоимости объекта доходным подходом ,
Далее используем формулу (2.4) для определения стоимости оцениваемого объекта. Отсюда получаем:

, V = ЧОД/R = 4 612 140/0,256 = 18016171,88 (руб) , Итоговая, округленная стоимость на основе доходного подхода, принята оценщиком в размере 016 172 руб.

2.7 Оценка на основе затратного подхода

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Сфера применения затратного подхода относится к объектам, которые характеризуются отсутствием достаточной информации для сравнительного подхода и доходного методов, т.е. в условиях слаборазвитого и малоактивного рынка, а также нестабильности экономики. В затратном подходе возникают большие трудности и неопределенности связанные с определением износа, особенно если зданию более лет.

Можно определить следующие ситуации, где для применения затратного подхода имеются предпочтительные, а порой и единственные основания:

1) оценка новых или недавно построенных объектов;

2) технико-экономическое обоснование нового строительства;

3) оценка объектов незавершенного строительства;

4) оценка в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);

5) оценка в целях страхования;

6) переоценка основных фондов.

Практика показывает, что для объектов коммерческого использования расчет рыночной стоимости с применением затратного подхода не является корректным ориентиром стоимости. В затратном подходе для объекта оценки невозможно учесть стоимость земельного участка, так как объект является встроенными и находится в многоквартирном жилом доме. Стоимость земельного участка при оценке учитывается косвенно в сравнительном подходе через поправку » местоположение».

С учетом вышеизложенного, при определении рыночной стоимости оцениваемого встроенного нежилого помещения затратный подход не применялся.

2.8 Расчет итоговой стоимости объекта оценки

Для определения величины рыночной стоимости объекта недвижимости в данной работе были применены два классических подхода оценки: сравнительный и доходный. В таблице приведены результаты оценок, полученные в результате применения выше перечисленных подходов.

Таблица 2.15. Итоги применения подходов к оценке

Наименования подхода

Стоимость, руб.

Сравнительный подход

054 890

Доходный подход

016 172

Результаты отличаются в зависимости от достоверности, объема и качества информации, использованной для расчета стоимости в рамках каждого подхода.

Доходный подход применяется для определения стоимости приносящих доход объектов. Главный недостаток подхода — его субъективность. Применяя данный подход оценщику приходится прогнозировать перспективы развития рынка, колебание доходов, приносимых подобными активами и т.д. Также следует сказать, что доходный подход весьма чувствителен к выбору коэффициента капитализации.

Принято считать, что при развитом рынке недвижимости сравнительный подход дает наиболее точный результат, поскольку учитывает все факторы, влияющие на стоимость объекта: местоположение, уровень и качество отделки помещения и т.д. И хотя в данном исследовании, из-за сложности доступа к информации о фактических сделках, были задействованы цены предложения, все же, по мнению оценщика, в данной работе сравнительный подход имеет приоритет перед доходным подходом, поскольку он наиболее точно моделирует поведение и отражает мотивацию субъектов рынка.

Таким образом результату сравнительного подхода присваивается вес равный 0,6, а результату доходного, соответственно, — 0,4.

В результате работы приходим к выводу, что на дату оценки, при существующих на этот момент условиях рынка и действующего законодательства, рыночная стоимость объекта оценки равна:

или, округленно: 839 403 руб. (шестнадцать миллионов восемьсот тридцать девять тысяч четыреста три рубля)

Заключение Таким образом, в данной курсовой работе были освящены теоретические основы оценки объектов недвижимого имущества, описан принцип ННЭИ, особенности применения трех подходов к оценке недвижимости, а также процесс выведения итоговой стоимости объекта оценки. В результате применения теоретических основ оценки — анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, доходный и сравнительный подходы, согласование результатов различных подходов — была проведена оценка рыночной стоимости помещения, выведена итоговая рыночная стоимость объекта. Список литературы

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от июля 1998 года

2. ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»

3. ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости»

4. ФСО №3 «Требования к отчету об оценке»

5. ЕСО

6. МСО 1-4

7. Башкатов В.С. Оценка стоимости недвижимости: учеб. пособие/В.С.Башкатов, И.А. Бузова. — СПб.: СПбГИЭУ, 2008. — 334с.

8. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. — СПБ.: Питер, 2001. — 336с.:ил. — (Серия «Учебники для вузов»)

9. Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости. — М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. — 704 с.

10. Грязнова А. Г., Федотова М. А. Оценка недвижимости. Учебник — 2-е изд., перераб. и доп.: М. 2008.- 560 с

11. Максимов С.Н. Экономика недвижимости: учеб. для студ. учреждений высш. проф.образования/ С.Н. Максимов. — М.: Издательский центр «Академия», 2010. — 320с.

12. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003. с.

13. Тэлман Л.Н.Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов/Под ред. проф. В.А. Швандара. — M.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005, — 303 с.

14. Методические материалы для оценки недвижимости: URL —
http://appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41

, дата обращения — апреля 2011г.