Сабиров И.С., Сиразетдинов Р.М.
ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
Курсовая работа по экономике недвижимости
Общая часть
Методические указания разработаны с целью определения состава,
содержания, объёма, последовательности и методики выполнения курсовой
работы по дисциплине «Экономика недвижимости».
Курсовая работа выполняется для закрепления теоретических знаний, полученных студентами на лекциях и практических занятиях.
При разработке методических указаний учтены требования стандартов оценки и нормативных документов в области оценки. Курсовая работа разрабатывается в сокращенном объеме по сравнению с отчетами по оценке в связи с учебным характером выполняемой работы и недостаточностью конкретной исходной информации по оцениваемому объекту недвижимости.
Цель выполнения работы – определение рыночной стоимости объекта недвижимости (ОН) с использованием трех традиционных подходов к оценке недвижимости.
Исходные данные Для выполнения курсовой работы студенты должны представить исходные данные для оценки. В качестве объекта оценки можно выбрать только здания (сооружения исключаются), следующего назначения: административные, торговые, производственные и складские. Здания социально-гражданского назначения: школы, больницы и т.п., многоэтажные жилые здания исключаются. Возможна оценка жилых домов приусадебного типа (коттеджей).
Данные по объекту оценки подбираются студентом и согласовываются с преподавателем.
В качестве исходных данных при определении рыночной стоимости объектов недвижимости возможно использование следующих документов:
1. Технический паспорт объекта недвижимости, выданный бюро технической инвентаризации (БТИ) – основной источник информации.
2. Паспорт на здания, оформляемый на предприятиях.
- 2– 3. Паспорт типового проекта из каталога (например, на жилые дома усадебного типа).
Кроме перечисленных основных документов, желательно наличие следующей информации:
– данные бухгалтерского учета по ОН: стоимости – восстановительная, остаточная, накопленная амортизация, норма амортизации и т.п.;
- сметная документация: локальная и объектные сметы, сводный сметный расчет;
- рабочие чертежи: планы, разрезы;
- общая пояснительная записка к проекту и т.п.;
- фотографии объекта недвижимости;
- эксплуатационные затраты на содержание объекта;
- прочая информация, необходимая для оценки объекта.
При выдаче задания вариантность выполнения работы достигается за счет особенностей оценки объектов различного назначения. Кроме этого, выполняемую работу можно индивидуализировать за счет задания различных дат оценки, использования различных методов оценки, методов расчета величины физического износа и т.п.
Оценка недвижимости
... операции и сделки с недвижимостью требуют знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях стоимость недвижимости зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни общества в целом. Необходимость в оценке недвижимости возникает в следующих случаях: [2 ...
В начале выполнения курсовой работы студент обязательно должен посетить объект оценки с целью подробного осмотра и фотографирования [16].
Рекомендуется назначать дату оценки, соответствующей дате начала выполнения курсовой работы или дате осмотра объекта оценки.
Состав, содержание и оформление работы При выполнении работы составляется пояснительная записка со всеми необходимыми расчетами и обоснованиями. Пояснительная записка оформляется в следующем порядке и объёме:
1. Титульный лист с фотографией оцениваемого объекта.
2. Содержание работы (с указанием номеров страниц).
- 3– 3. Задание на выполнение курсовой работы.
4. Характеристика объекта оценки (как можно подробнее).
5. Введение: цель оценки, необходимость оценки ОН, законодательные и нормативные акты, регулирующие оценочную деятельность и т.п.
6. Затратный подход.
7. Краткий анализ соответствующего сегмента рынка недвижимости.
8. Сравнительный подход.
9. Доходный подход.
10.Согласование результатов оценки.
11.Основные факты и выводы по объекту оценки.
12.Список использованных источников.
13.Приложения (копия технического паспорта или др. документа, сметной документации, фотографии и т.п.).
Пояснительная записка оформляется на листах формата А4. Общий объём пояснительной записки содержит 25-30 страниц.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА
НЕДВИЖИМОСТИ
В соответствии с требованиями стандартов оценки определение рыночной стоимости любого объекта недвижимости осуществляется с обязательным использованием трех подходов: затратного, сравнительного и доходного.
1. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД Сущность затратного подхода заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение земельного участка (Сзем), его благоустройства и строительство (Свосст) на нем оцениваемого объекта недвижимости. При реализации затратного подхода для оценки объекта возможно использование формулы:
Сзатр = Сзем + Свосст – Инак, (1.1) где: Инак – величина накопленного износа ОН на дату оценки, включающая износ физический, функциональный и внешний (экономический).
При выполнении курсовой работы оценка земельного участка не производится, условно принимается, что участок арендуется.
Оценка стоимости восстановления (замещения) При определении стоимости восстановления (замещения) объекта недвижимости на дату оценки возможно использование следующих методов:
1. Метод количественного анализа. При использовании этого метода составляется сметная документация на строительство оцениваемого объекта с учетом текущей стоимости всех затрат на дату оценки. Этот метод дает наиболее точную оценку, но требует больших затрат времени и высокой квалификации оценщика, в частности, базового строительного образования.
Определение рыночной стоимости объекта жилой недвижимости на ...
... и принципы оценки, виды стоимости объектов жилой недвижимости, нормативное регулирование процесса оценки жилой недвижимости; рассмотреть подходы к оценке стоимости недвижимости; рассчитать стоимость объекта жилой недвижимости. Объект исследования дипломной работы - оценка жилой недвижимости, а предмет исследования - методы и подходы к оценке жилой недвижимости. Объект оценки - двухкомнатная ...
2. Метод разбивки по компонентам. В этом случае стоимость определяется на основе затрат на возведение отдельных конструктивных элементов здания. Расчеты несколько упрощаются, но также падает точность.
3. Метод сравнительной единицы. Используется при оценке типовых зданий и сооружений, возведенных до 1984 г. и имеющих небольшие отклонения в конструктивном решении по сравнению с объектами, представленными в соответствующих сборниках «Укрупненных показателей восстановительной стоимости…» [1,11,13,17]. В рамках выполнения курсовой работы, с нашей точки зрения, данный метод является наиболее подходящим из-за небольшой трудоемкости и доступности нормативной базы (сб. УПВС в электронном виде).
Полная восстановительная стоимость определяется с помощью метода сравнительной единицы по следующей формуле:
- СПВ = Сед х Кп х Vстр х (К69-84 х К84-91 х Ктек) х Кпп х 1,18, где: Сед – восстановительная стоимость (ВС) 1 куб.м здания (или другой соответствующего сборника УПВС, в руб;
- Кп – суммарный поправочный коэффициент к ВС единицы измерения, который определяется из рекомендаций в Общей части сб. УПВС, технической части и т.п.;
- Vстр – строительный объем здания (куб.м).
Принимается по техническому паспорту бюро технической инвентаризации или рассчитывается по рабочим чертежам здания;
- К69-84 – коэффициент пересчета ВС от уровня цен 1969 г. к уровню цен 1984 г.;
- К84-91 – коэффициент пересчета ВС от уровня цен 1984 г. к уровню цен 1991 г.;
- Ктек – коэффициент удорожания сметных цен от уровня 1991 г. к текущему уровню цен (на дату оценки);
- Кпп – коэффициент предпринимательской прибыли для данного региона при строительстве объектов аналогичного назначения;
— налог на добавленную стоимость (НДС), который необходимо учитывать в случае купли-продажи объекта.
Примечание 1. При расчетах в обязательном порядке должны быть учтены поправочные коэффициенты (Кп), учитывающие отклонения характеристик оцениваемого здания от аналога в сб. УПВС. Эти поправки могут учитывать изменение группы капитальности, превышение строительного объема, наличие подвала и т.п. [13 и прил. 1].
2. Коэффициенты пересчета восстановительной стоимости к уровню цен 1991 г. принимаются в соответствии с данными технического паспорта. В случае отсутствия этих данных возможно использование усредненных значений этих коэффициентов: К69-84 = 1,22 и К84-91 = 1,55 (с учетом территориального коэффициента для РТ).
3. Коэффициент удорожания сметных цен от уровня 1991 г. (или 2001 г.) к текущему уровню цен принимается в соответствии с последним постановлением Кабинета Министров РТ на дату оценки.
4. Величина коэффициента предпринимательской прибыли принимается равной 1,20–1,40 в зависимости от назначения объекта оценки, т.е.
определенного сегмента рынка недвижимости.
Оценка физического износа В рамках выполнения курсовой работы производится оценка только физического износа объекта недвижимости. Величина функционального и внешнего износа не определяется в связи с большими затруднениями их обоснования.
Конспект лекций экономика недвижимости
... в соответствии с действующим законодательством с предоставлением паспорта домовладельца (Шевчук Д.А. Экономика недвижимости: Конспект лекций. – Ростов-на-дону: Феникс, 2007). В случае создания для управления ... без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры. Кондоминиум может состоять из отдельной части здания размером не менее одной ...
Существует несколько методов оценки физического износа объекта недвижимости При выполнении курсовой работы целесообразно использование следующих методов.
1. Метод срока жизни объекта и его элементов.
Метод нормативного срока службы основан на положении, что износ здания в целом, его конструктивных элементов и инженерных систем зависит от группы капитальности и фактического срока эксплуатации здания, элемента или системы.
Такой подход регламентирован соответствующими нормативными документами, в которых установлены нормативные сроки службы элементов и систем в зависимости от назначения здания и группы капитальности [16].
В используемом методе величина физического износа элемента или системы определяется следующим образом:
- где: Тфi – количество лет, прошедших с момента ввода объекта в эксплуатацию или капитального ремонта отдельного i-го элемента или системы;
- Тнi – нормативно установленная продолжительность эксплуатации i-го обслуживания и ремонта, лет (см.
прил. 3).
Эту формулу рекомендуется использовать при нормальной эксплуатации здания. При определении фактического срока жизни элемента (системы) необходимо учитывать сроки проведения капитальных ремонтов элементов (систем).
Физический износ здания в целом рассчитывается с учетом удельных весов (Вi) отдельных элементов (систем) в общей восстановительной стоимости здания:
2. Экспертный метод оценки конструктивных элементов и систем инженерного оборудования. Данный метод считается наиболее точным и обоснованным. В соответствии с определением ВСН 53-86р [12], физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, к их восстановительной стоимости.
Метод реализуется в следующей последовательности [16].
1. Производится визуальный осмотр и инструментально-натурное обследование конструктивных элементов и инженерных систем оцениваемого здания.
устанавливаются их количественные характеристики: число поврежденных участков, определение размеров повреждения (дефекта) – площади, длины или глубины и т.п.
3. Сравнение обнаруженных показателей поврежденных участков с их количественными значениями, приведенными в соответствующих таблицах норматива.
4. Расчет в соответствующих таблицах физического износа.
Рекомендуемая последовательность расчета величины физического износа здания в целом.
1. Составление дефектной ведомости с указанием конструктивных элементов, имеющих повреждения, с описанием признаков износа и его величины в соответствии с таблицами ВСН – с округлением до 10%.
2. Расчет физического износа отдельных конструктивных элементов и инженерных систем (прил. 1, табл. 1.5-1.8), с учетом величины износа различных участков этих элементов и систем. Например, такой элемент здания как стены, можно разделить на следующие участки: несущие наружные и внутренние стены, перегородки (с учетом удельных весов этих участков и их износа) – с округлением до 5%.
3. Расчет физического износа здания в целом с учетом результатов предыдущих расчетов – с округлением до 1% (табл. в прил. 1).
Рынок недвижимости
... а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот. Под вторичным рынком недвижимости — сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации ... инвестиционные возможности страны. Рынок недвижимости как саморегулируемая в установленной правовой среде система состоит из 7 основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент ...
Определение остаточной стоимости С учетом вышеизложенного, расчеты по затратному подходу заканчиваются определением стоимости ОН по упрощенной формуле (1.1):
2. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД
Сравнительный подход основывается на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.
Для обоснованного применения сравнительного подхода необходимо наличие развитого рынка недвижимости. Нецелесообразно использование данного подхода в случаях недостаточной развитости данного сегмента рынка недвижимости, специализированного назначения ОН, обладания ОН исключительными выгодами или обременениями.
Сравнительный подход основывается на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. Главный принцип сравнительного подхода – принцип замещения: при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.
При реализации данного подхода возможно использование следующих методов.
1. На основе прямого сравнительного анализа продаж сопоставимых объектов [6,7,8,16].
2. На основе экономических единиц сравнения – с использованием валового рентного мультипликатора (ВРМ) или общего коэффициента капитализации (ОКК) [8,9].
3. С использованием элементов матричной алгебры [8,16].
Наиболее часто в оценке используется метод анализа продаж – ввиду его доступности и небольшой трудоемкости. Этот метод основывается на внесении поправок в цены сопоставимых объектов и реализуется в следующей последовательности.
1. Изучение состояния и тенденции развития рынка недвижимости, особенно того сегмента, к которому относится объект оценки. Поиск объектов недвижимости, проданных относительно недавно – не более шести месяцев со дня даты продажи. Вначале объекты выбираются без строгой сортировки (10- объектов недвижимости), затем они тщательно анализируются по параметрам сопоставимости и для дальнейшей работы отбираются не более 10 и не менее объектов. Оптимальным считается количество сопоставимых объектов равное пяти, так как большее количество объектов увеличивает трудоемкость расчетов.
2. Сбор и проверка дополнительной (уточняющей) информации по объектам-аналогам (Сан), анализ уточненной информации и сравнение каждого объекта-аналога с объектом оценки.
3. Внесение поправок (Кi) в цены продаж сопоставимых аналогов, учитывающих выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов.
определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода.
Кратко сущность метода можно выразить формулой:
Такой расчет проводится по каждому объекту-аналогу, затем результаты согласовываются.
Источники информации при выборе сопоставимых объектов-аналогов (по состоянию на 1 марта 2007 г.).
следующие издания: «Казанская недвижимость», «Недвижимость в Казани», «Рынок недвижимости», «Вся недвижимость», «Бизнес-недвижимость» и др.
2. Специализированные сайты в Интернете. Например:
www.appraiser.ru – лучший сайт по оценочной деятельности.
Проведение оценки недвижимости и оформление договоров
... оценку собственности по следующим направлениям: оценка стоимости транспортных средств, оценка стоимости оборудования; оценка стоимости машин; оценка стоимости механизмов; оценка объектов строительства незавершенного; оценка недвижимости коммерческого типа; оценка производственных помещений; оценка сооружений и зданий; оценка нежилых помещений; оценка промышленной недвижимости; оценка ...
www.arenda-kazan.ru – сайт «Единой арендной системы».
www.kazned.ru – информационный сайт по продаже недвижимости.
www.tatre.ru– информационный сайт по продаже недвижимости.
www.reportal.ru– информационный сайт по продаже недвижимости.
www.bizned.ru – сайт журнала «Бизнес недвижимость».
www.tatstat.ru – официальный сайт Госкомитета по статистике РТ www.oot.nm.ru – официальный сайт Общества оценщиков РТ www.pai.ru – сайт Поволжского антикризисного института (ПАИ);
- www.serveying.ru – сайт сервейинговой компании «Единая арендная система».
3. Данные риэлтерских и оценочных организаций.
Элементы и единицы сравнения Внесение поправок в цены продаж сопоставимых объектов производится по двум направлениям: элементам сравнения и единицам сравнения.
В качестве элементов сравнения обычно рассматриваются следующие показатели:
1. Права собственности на недвижимость.
2. Условия финансирования.
3. Условия продажи.
4. Дата продажи.
5. Месторасположение.
6. Физические характеристики.
Часто сопоставимые объекты различаются по объемно-планировочным решениям: размеры в плане, высота этажей и т.п. При сопоставлении таких объектов используются единицы сравнения: цена за 1 кв.м или 1 куб.м здания, цена за единицу, приносящую доход (посадочное место в ресторане, в кинотеатре, торговое место на рынке) и т.д.
Внесение поправок в цену сопоставимых объектов производят в стоимостном (рублевом) или в процентном выражении. Если сопоставимый объект имеет лучшие параметры сравнения, чем оцениваемый – то в его цену вносятся отрицательные поправки, если же сопоставимая недвижимость хуже, чем объект оценки – то цена увеличивается.
При внесении поправок каждая последующая корректировка должна осуществляться на основе результата предыдущей корректировки.
Расчет величины поправок Для расчета величины поправок возможно использование следующих методов.
1. Методы на основе анализа парных продаж.
2. Экспертные методы расчета поправок.
3. Статистические методы.
При использовании метода парных продаж подбираются два объекта, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Этот позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки цены продажи объекта-аналога. Ограниченность применения данного метода вызвано сложностью подбора объектов парной продажи и необходимостью рассмотрения большого количества информации.
Основа экспертных методов расчета поправок – субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше объекта-аналога. В этом случае поправка вносится в процентном виде. Данный метод основывается на рыночной информации, например, среднерыночных ценах на жилье по районам города.
Статистические методы расчета поправок основываются на корреляционно-регрессионном анализе – выявлении зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Например, зависимость стоимости квартиры от площади кухни или этажа и т.п. Данный метод трудоемок. Для его полноценного использования требуется достаточно развитый рынок недвижимости, так как основой метода является анализ большого количества статистической информации.
Принципы оценки объектов недвижимости
... оценке недвижимости: затратном, доходном, сравнительном. Принцип ожидания гласит: стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые, как ожидается, этот объект принесет. Стоимость объекта недвижимости, приносящего доход, ... наблюдавшегося ранее экономического поведения людей, имевших дело с недвижимостью. Принципы оценки объектов недвижимости могут быть ...
Особенности корректировок Рассмотрим особенности расчета корректировок по отдельным элементам сравнения. Значения экономических показателей в примерах приняты по состоянию на 1 марта 2007 г.
1. Корректировка на права собственности. Сравнение объектов можно производить только при передаче одинаковых прав по объекту оценки и аналогу. Если права обременены налогом или долгосрочной арендой, то это необходимо учитывать в сделке добавлением текущей стоимости прав арендатора или кредиторской задолженности. Расчет величины корректировки в этом случае сложен и трудоемок. Пример расчета корректировки цены на право собственности, обремененное долгосрочной арендой, представлен в [8,с.91].
2. Условия финансирования. Расчеты между участниками сделки могут производиться различным образом: наличные или безналичные средства, возврат или передача долгов третьей стороны, бартер и т.д. Часто сделка сопровождается финансированием со стороны продавца, т.е. предоставлением покупателю ипотечного кредита. В этом случае необходимо рассчитать текущую стоимость льгот при кредитовании, чтобы определить какую сумму сэкономил покупатель (или потерял продавец).
Пример. Допустим, сопоставимый объект продан с предоставлением рассрочки на один год. Общая сумма сделки – 6200 тыс. руб. После заключения договора купли-продажи покупатель выплатил 3000 тыс. руб. Остальная сумма, в соответствии с договором, выплачивается ежеквартально равными долями до конца года. Экономный покупатель положил бы определенную сумму на депозит, чтобы уменьшить общую сумму выплат. Определим величину экономии покупателя при депозитной ставке Сбербанка РФ в 10% годовых. В этом случае используется пятая функция денежной единицы – текущая стоимость единичного аннуитета[15].
К =3200 – 3200 * [1 – (1+0,10/4)-4] = 3200 – 800*3,76198 = 3200–3010 = + 190 т.р.
В итоге покупатель сэкономил 190 т.р., следовательно, стоимость сопоставимого объекта необходимо увеличить на эту сумму.
3. Корректировка на условия продажи должна отражать наличие специфических нетипичных отношений между продавцом и покупателем.
Например, родственные отношения, ограниченность времени у продавца, финансовые связи между дочерней и головной фирмой и т.п. Нетипичные отношения между участниками сделки выявить нелегко, эти сведения относятся к инсайдерской информации, т.е. к неявной, внутренней, скрытой информации. Расчет величины поправки можно произвести, сравнив цену сделки со среднерыночной ценой в данном сегменте рынка недвижимости.
Пример. Один из объектов-аналогов продан в ходе банкротства предприятия. Стоимость кв. м. общей площади объекта-аналога равна руб., а износ составляет 32%. Мониторинг цен на дату оценки показывает, что средняя цена кв. м. общей площади в данном сегменте рынка недвижимости составляет 12500 руб. (при уровне износа 50%).
Для сравнения цен произведем их приведение к единой величине износа:
Далее определим занижение стоимости кв. м. общей площади сопоставимого объекта по сравнению со среднерыночной.
Курсовая Определение стоимости объекта недвижимости (НГАСУ(Сибстрин))
... использования недвижимости, применение трех методов оценки недвижимости и свести полученные стоимостные показатели в итоговую оценку стоимости объекта недвижимости. Цель курсовой работы - оценка недвижимости; - Задача - закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики ...
Следовательно, стоимость сопоставимого объекта необходимо увеличить на 9,5%.
4. Дата продажи. Поправка на дату продажи должна отражать фактическое изменение покупательной способности денежных средств на рынке недвижимости. Обычно в качестве индикатора изменения стоимости денег принимается ИПЦ – индекс потребительских цен в помесячном измерении по Российской Федерации в целом, а лучше – по Республике Татарстан. Эти данные регулярно публикуются Госкомстатом РФ (РТ).
Пример. За три предыдущих месяца до даты проведения оценки, ИПЦ по РТ составил: январь – 1,8%; февраль – 1,3%; март – 0,8%. Следовательно, стоимость сопоставимого объекта, проданного три месяца назад, необходимо увеличить на :
К = 1,018 * 1,013 * 1,008 = 1,0395 раза (или на 3,95%).
5. Местоположение. Поправка может приниматься только для конкретных сегментов рынка недвижимости и учитывать следующее:
- район города;
- удаленность от центра города (района);
- транспортную доступность;
- доступность социальной сферы (магазины, школы и т.п.);
- состояние экологической обстановки;
- ландшафт (равнина или холмы и т.п.);
- другие особенности, связанные с оцениваемым объектом.
Пример. Рассмотрим расчет поправки на район города. В источниках [6,7,8] предлагается определять эту поправку по разнице арендных ставок за кв. м общей площади сопоставимых объектов в разных районах. Следует заметить, что величина арендной ставки зависит не только от местоположения (района), но и от многих других факторов.
Допустим, оцениваемый и сопоставимый объекты находятся в разных районах города. По имеющейся информации арендные ставки составляют (при прочих равных условиях):
- для оцениваемого объекта: 500 руб./кв.м;
- для сопоставимого объекта: 450 руб./кв.м.
Следовательно, местоположение объекта-аналога хуже, чем у объекта оценки на:
6. Физические характеристики. Обычно поправки вносятся на различие в следующих характеристиках.
- степень совокупного износа;
- общей (полезной) площади;
- назначение и использование;
- архитектурно-планировочное и конструктивное решения;
- наличие или отсутствие каких-либо улучшений на объекте и земельном участке.
Пример. Рассчитаем поправку на различие в износе, исходя из того, что износ оцениваемого объекта составляет 12%, а объекта-аналога – 29%. В работе [6, с. 73] поправка рассчитывается по следующей формуле:
т.е. состояние объекта оценки лучше на 24%.
Примечание. Все используемые поправки необходимо обосновать расчетами или ссылками на источник информации!
Расчеты выполняются в табличной форме (прил. 2).
Согласование результатов расчета После отбора подходящих объектов-аналогов и корректировки стоимости каждого из них для определения стоимости оцениваемого объекта, необходимо согласовать полученные результаты [4, 5, 9].
В практике оценки при согласовании используются следующие методы:
1. Метод минимальных поправок. В этом случае стоимость оцениваемого объекта определяется как скорректированная стоимость объекта-аналога с наименьшей величиной абсолютной (валовой) суммы корректировок. Этот метод базируется на суждении – чем меньше количество и величина вносимых поправок, тем больший вес имеет данная продажа в процессе согласования.
Экономическое обоснование инвестирования объекта недвижимости ...
... экономического обоснования инвестирования строительства объекта недвижимости коммерческого назначения. В ней рассматривается сущность инвестиций и методика технико-экономического обоснования ... доход; процесс инвестирования, как правило, связан с преобразованием части накопленного капитала в альтернативные виды активов экономического субъекта (предприятия); в ... получает денежную оценку. Дело в том, что ...
2. Метод средневзвешенной стоимости. Стоимость оцениваемого объекта определяется как средневзвешенная величина скорректированной стоимости всех объектов-аналогов. В этом случае каждому результату присваивается удельный вес в зависимости, например, от валовой суммы корректировок. Метод основывается на предпосылке, что раз подтверждена сопоставимость выбранных объектов, необходимо учитывать результаты всех расчетов. Кроме того, некоторые источники рекомендуют использовать в качестве результата не одно число, а диапазон величин.
3. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящую доход недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода.
Основополагающим принципом доходного подхода является принцип ожидания, который заключается в предположении, какой доход от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник.
При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от продажи.
Расчет стоимости объектов недвижимости в рамках доходного подхода может производиться одним из двух, наиболее распространенных на практике, методов:
1. Метод прямой капитализации дохода (МПК).
2. Метод дисконтированных денежных потоков (МДДП).
Метод прямой капитализации доходов используется в случае оценки имущества при сохранении стабильных условий использования имущества, постоянной величине дохода в течение длительного периода времени.
Как правило, метод прямой капитализации дохода используется, если потоки доходов стабильны длительный период времени, возрастают устойчивыми, умеренными темпами и представляют собой значительную положительную величину, Метод дисконтированных денежных потоков применяется при изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоков в разные периоды времени.
Метод дисконтированных будущих денежных потоков используется, когда ожидается, что будущие уровни денежных потоков существенно отличаются от текущих, прогнозируемые будущие денежные потоки являются положительными величинами для большинства прогнозных лет.
Оценка стоимости методом прямой капитализации дохода При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период (год).
Базовая формула расчета имеет следующий вид:
- С – стоимость объекта оценки;
где:
- ЧОД – чистый операционный доход;
- Ккап – коэффициент капитализации.
Таким образом, метод прямой капитализации дохода основан на прямом преобразовании наиболее типичного годового (среднегодового) чистого операционного дохода в текущую стоимость.
Алгоритм оценки методом капитализации дохода 1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.
2. Анализ рынка недвижимости с целью получения достоверной информации по реальным сделкам продажи, аренды объектов недвижимости и эксплуатационным расходам.
3. Определение ожидаемого годового дохода в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании.
4. Расчет коэффициента капитализации.
5. Определение стоимости объекта оценки путем капитализации ожидаемого годового дохода в текущую стоимость, путем деления чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.
Определение ожидаемого годового дохода 1 этап. Определяется потенциальный валовый доход (ПВД) – это использовании, без учета возможных потерь и расходов. Наиболее распространенным способом прогнозирования дохода, является прогноз на основе арендной платы для оцениваемого объекта в расчете на год. На данном этапе целесообразно проведение анализа рынка недвижимости, именно того сегмента рынка, к которому принадлежит объект оценки, для установления среднерыночной арендной ставки.
ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:
где S – площадь, сдаваемая в аренду, м2, Ca – арендная ставка за 1 м2.
Следует отметить, что площадь, сдаваемая в аренду, как правило, является площадью по внутреннему обмеру, т.е. общая (или полезная) площадь, которая берется из технического паспорта на объект недвижимости. Именно на эту площадь оформляется право собственности на объект недвижимости.
В табл.3.1. и 3.2. представлены среднерыночные арендные ставки на помещения в г. Казани и крупных городах Республики Татарстан.
Арендные ставки на помещения в г.Казани по состоянию на 1-й кв. 2007г.
Офисные В административных зданиях с хорошим ремонтом, парковкой а/м, расположенных вблизи основных транс- 200- («Квартал», «Азино», «Горки», Кировский район) Под кафе, Бывшие столовые, встроено-пристро- 200- рестораны енные помещения в новых зданиях Производственные Под пищевое производство(цех мясных полуфабрикатов, пекарня и т.д.) 30- Торговля/сервис В магазинах и крупных торговых 650- Арендные ставки* (руб.) на помещения в крупных городах РТ Город Административные Торговые Производственные Складские *Цены указаны в руб. за 1 кв.м. в месяц без учета НДС.
2 этап. Рассчитывается действительный валовый доход (ДВД) – это потенциальный валовый доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей с учетом прочих доходов от использования объекта недвижимости:
Обычно потери выражаются в процентах по отношению к потенциально валовому доходу. Для определения данной величины оценщик анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, т.е.
существующие арендные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего. В среднем потери от недозагрузки и неуплаты составляют 5-15%.
Помимо потерь необходимо учесть прочие доходы, которые можно получать при нормальном рыночном использовании объекта недвижимости и невключаемые в арендную плату (например, доход о сдачи в аренду автомобильной стоянки, склада, предоставление платных бытовых услуг, ресторан, спортзал и т.п.).
3 этап. Определяется чистый операционный доход (ЧОД) – это действительный валовый доход за вычетом операционных расходов (ОР) за год:
Эксплуатация любого объекта недвижимости связана с определенными расходами. Операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.
Операционные расходы делятся :
- условно-постоянные;
- условно-переменные, или эксплуатационные;
- расходы на замещение, или резервы.
К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг, например:
- недвижимости);
- налог на землю (в % от кадастровой стоимости земельного участка);
- страховые взносы (платежи по страхованию имущества, 0,5-1% от остаточной стоимости объекта недвижимости).
С начала 2006г. в Республике Татарстан земельный налог определяется в соответствии с Главой 31 части второй Налогового кодекса Российской Федерации. В частности, в муниципальном образовании город Казань произведена кадастровая оценка земель. Результаты государственной кадастровой оценки земель представлены в Постановлении Кабинета Министров Республики Татарстан от 5 октября 2005г. №478 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель по г.Казани». Для определения кадастровой стоимости земельного участка необходимо знать кадастровый номер (определен в кадастровом плане на земельный участок) и целевое использование земельного участка.
Ставка земельного налога устанавливается в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка. Ставки определены Главой 31 части второй Налогового кодекса Российской Федерации (в частности в муниципальном образовании города.Казань, решением представительного органа муниципального образования города Казань от 29 ноября 2005 г. №2- «О земельном налоге»).
В соответствии с этим ставки земельного налога установлены в следующих размерах:
0,1 процент о кадастровой стоимости в отношении земельных — занятых жилищным фондом (домами многоэтажной застройки) и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса.
0,2 процента от кадастровой стоимости в отношении земельных — занятых жилищным фондом (домами индивидуальной жилой застройки);
- занятых садоводческими и дачными объединениями;
0,4 процента от кадастровой стоимости в отношении земельных участков, занятых объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса;
0,4 процента от кадастровой стоимости в отношении земельных участков под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства; объектами материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта, под объектами связи;
0,3 процента от кадастровой стоимости в отношении прочих земельных участков.
К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:
- коммунальные платежи по обслуживанию оцениваемого объекта недвижимости (газ, электричество, вода, тепло, канализация и пр.)
- расходы на содержание территории;
- заработная плата обслуживающего персонала плюс налоги на нее (ЕСН = 26% ФОТ);
- расходы на управление (величина берется в процентах от действительного валового дохода, 2-5%);
- При отсутствии информации по условно-переменным расходам, целесообразно принять величину арендной ставки без учета условнопеременных расходов, возложив возмещение данных расходов на плечи арендатора.
К расходам на замещение (резервы) относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся элементов (кровля, покрытие пола, санитарнотехническое оборудование и т.п.).
Условно принимается, что денежные средства резервируются на счете (хотя большинство владельцев недвижимости в действительности пренебрегают этим).
Резерв на замещение рассчитывается с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы. Если не учесть резерва на замещение, то чистый операционный доход будет завышенным. Величина резервов на замещение принимается в среднем 10% от восстановительной стоимости заменяемых конструктивных элементов [c. 7, 14].
Определение коэффициента капитализации Коэффициент капитализации, в общем виде, отражает текущую доходность вложений в объект недвижимости и состоит из двух составляющих дисконтирования – это уровень доходности вложений в объект без учета изменения стоимости самого объекта. Ставка возврата капитала учитывает изменение стоимости самого объекта в конце срока его эксплуатации и отвечает за возврат вложенных в объект средств. Поскольку земля является неизнашиваемым активом, ставка капитализации для земли равна ставке дисконтирования.
Ккап = Ставка дисконтирования + Ставка возврата капитала. (3.5) инвестиции со сравнимым риском и зависит от требований инвесторов к долгосрочным инвестициям, типа и мотивации инвестора, типа недвижимости, условий местного рынка. Ставка дисконта учитывает степени рисков, связанных со степенью ликвидности объекта, риск вложений в недвижимость.
Вследствие того, что долгосрочные инвестиции в российский рынок недвижимости ассоциируются с высоким риском, рыночная ставка дисконта в России выше, чем во многих странах Западной Европы.
Существует несколько методов определения ставки дисконтирования. На практике наиболее распространенным является метод кумулятивного построения.
В рамках данного метода ставка дисконтирования определяется путем последовательного наращивания к безрисковой ставки надбавок на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости, такими как неликвидность, расходы на инвестиционный менеджмент и т.п. Суть этого метода, состоит в том, что более рисковые вложения требуют более высокой доходности.
Расчетная формула имеет следующий вид:
- где: БС – безрисковая ставка;
- Рi – риски, связанные с инвестициями в недвижимость.
Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска невозврата».
В качестве безрисковой ставки берется ставка по рублевым вкладам в наиболее надежные банки региона, например Сбербанк РФ (7-9% на 2007г.), или наиболее надежные ценные бумаги, например облигации федерального займа (ОФЗ).
Данные по безрисковой ставке публикуются в журнале «Эксперт»
еженедельно (средневзвешенное значение на 1 марта 2007 год – 9,37%).
К безрисковой ставке последовательно прибавляются надбавки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости [14].
Надбавка на неликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций. Определяется исходя из среднего срока экспозиции объекта недвижимости на рынке (от 3 до 6 месяцев) в зависимости от назначения.
Надбавка на инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. (2-5%).
Ставка возврата капитала – это та ставка, которая компенсирует возврат суммы вложенных инвестиций при перепродаже объекта недвижимости.
Существует три способа возмещения инвестированного капитала:
- прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);
- возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда) – аннуитетный метод;
- возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставкаи процента (метод Хоскольда).
Наиболее простым и распространенным на практике является метод Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными долями. Годовая ставка возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ой стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива.
где Тоэк – оставшийся срок экономической жизни представляет собой временной отрезок, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль.
Этот метод дает наивысшую норму возврата капитала, так как инвестиции возвращаются за указанный срок полностью. Причем возврат всей суммы инвестиций осуществляется постепенно в течение всего указанного периода.
Оценка стоимости недвижимости методом дисконтированных денежных Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен и позволяет оценить стоимость недвижимости в случае получения от него нестабильных денежных потоков, на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков доходов и остаточной стоимости в конце срока владения (реверсии).
В общем виде математическое выражение для данного метода можно представить в виде:
- где: PV – текущая стоимость объекта оценки;
- Сt – денежный поток периода t;
- it – ставка дисконтирования периода t;
- n – продолжительность владения, лет;
- Сr – стоимость реверсии (перепродажи).
1.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.
2. Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Для России в сложившейся экономической ситуации реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз составляет 3-5 лет.
3. Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:
а) тщательного анализа на основе финансовой отчетности, предоставленной заказчиком доходов и расходов от использования объекта недвижимости в ретроспективном периоде;
- б) изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных показателей;
- в) прогноза доходов и расходов.
Рекомендуется использовать данные о прогнозном значении индекса потребительских цен (ИПЦ) на расчетный период.
4. Расчет ставки дисконтирования [с. 12, 14]. С экономической точки зрения ставка дисконтирования представляет собой минимальную норму прибыли (ставку дохода на капитал), на которую рассчитывает инвестор, вкладывая денежные средства. Расчет ставки дохода на капитал (ставки дисконтирования) с использованием метода кумулятивного построения приведен выше при дисконтирования и ставкой капитализации заключается в том, что при расчете ставки дисконтирования не учитывается ставка на возврат капитала.
5. Дисконтирование денежного потока с использованием соответствующих значений фактора текущей стоимости денежной единицы (Ф4).
спрогнозировать с помощью капитализации дохода за год (постпрогнозный использованием коэффициента капитализации для соответствующего периода.
7. Дисконтирование стоимости реверсии в текущую стоимость на начало расчетного периода по фактору последнего отчетного периода (ставка дисконтирования, рассчитанная для последнего прогнозного периода).
дисконтированной стоимости перепродажи (реверсии) объекта оценки.
При оценке объекта недвижимости в рамках доходного подхода двумя методами, до окончательного согласования рыночной стоимости необходимо решить – результатами какого метода мы воспользуемся.
Согласование результатов и определение рыночной стоимости Согласование результатов направлено на оценку достоверности применения каждого из подходов. При выполнении курсовой работы согласование рекомендуется производить методом средневзвешенной стоимости с определением удельных весов (рейтинга) каждого из подходов.
При согласовании анализируется относительная приемлемость каждого из использованных методов (в рамках реализованных подходов) при определении итоговой стоимости объекта оценки и достоверность данных, использованных в расчетах.
При анализе необходимо учитывать следующие факторы.
1. Назначение объекта оценки, его текущее использование.
2. Тенденции развития данного сегмента рынка недвижимости в регионе.
соответствующей назначению объекту оценки.
Согласование результатов расчетов – это процесс логических рассуждений и принятие окончательного решения [8].
При этом, чем больше различий в результатах расчетов по каждому из подходов – тем более обоснованным должно быть определение удельного веса каждого из подходов.
использованных методов.
Затратный подход: какой метод использован при реализации подхода, правильно ли выбран аналог в сб. УПВС, много ли поправок использовано в расчетах?
объекты-аналоги, их количество, много ли введено поправок в стоимость аналогов?
Доходный подход: имеет ли оцениваемый объект ярко выраженную доходность, насколько точны показатели, использованные в расчетах (арендная ставка, эксплуатационные затраты и т.п.)?
Рыночная стоимость объекта недвижимости, с учетом удельных весов (В) каждого из подходов, определяется по следующей формуле:
Обычно результат округляется до тысяч рублей, ведь рыночная стоимость – это вероятная цена, полученная в результате многих допущений, предположений и т.п.
Обобщение результатов оценки производится в табл. 3.3.
ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ ПО ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ
Полное и точное наименование (назначение) Год постройки, группа капитальности количество этажей Площадь общая (полезная), кв.м паспорта Дата проведения последнего капиКровля – 2001 г.
тального ремонта здания или консОтделка – 2003 г.
труктивных элементов Величина физического износа:
Рыночная стоимость, рассчитанная — затратным подходом Итоговое заключение о текущей рыночной стоимости объекта оценки
