Экономическое обоснование инвестирования объекта недвижимости коммерческого назначения (на примере ОАО ‘Томскнефть’ ВНК)

Дипломная работа

Введение

Инвестиционные процессы играют ключевую роль в рыночной экономике. Практика мирового развития показывает, что именно эффективность инвестиционной деятельности, осуществляемой на принципах самофинансирования, окупаемости и рентабельности, является одним из важнейших факторов экономического роста. Формирование в России хозяйственной системы, основанной на многообразии форм собственности и преобладании рыночных механизмов саморегулирования экономических процессов, создает условия для существенного расширения инвестиционной деятельности, что неизбежно связано с вовлечением в рыночный оборот недвижимости — фундаментальной основы правовых и экономических отношений всех участников рыночной системы хозяйствования. В условиях рыночной экономики недвижимость становится высококлассным товаром, связывающим огромные финансовые ресурсы участников рыночных отношений. В связи с этим особое значение приобретает развитие системы инвестирования в недвижимость, благодаря которой финансирование строительства (реконструкции) объектов недвижимости и активизации всего рынка недвижимости, в целом, происходило бы за счет привлечения свободных денежных средств, обеспечивая тем самым и интересы инвесторов. Вместе с тем, теория и практика инвестирования в сферу недвижимости является новой областью для России, возникшей лишь недавно с развитием и становлением рынка недвижимости и рынка капитала. В этой связи инвестирование в недвижимость, с одной стороны, представляет для участников хозяйственной деятельности огромный интерес, с другой, — является источником значительных проблем, вызванных отсутствием необходимых теоретических данных и практических навыков принятия и обоснования инвестиционных и финансовых решений при инвестировании в недвижимость. Актуальность данных вопросов и обусловила выбор темы исследования.

Целью настоящего исследования является повышение эффективности деятельности предприятия с помощью экономического обоснования инвестирования строительства объекта недвижимости коммерческого назначения.

Целью исследования обусловлены задачи:

изучить литературные источники по теме исследования;

сбор и систематизация данных по теме исследования;

12 стр., 5550 слов

Курсовая работа: Исследование деятельности организации по оказанию парикмахерских услуг

Основной целью данной курсовой работы, является исследование деятельности организации, ООО КОЛОР-гостиная ... культуру и искусство, физкультуру, спорт, туризм и др. Именно сфера услуг является самой быстро развивающейся отраслью экономики. В ... и потребителя, а также собственной деятельности исполнителя по удовлетворению потребности потребителя. По функциональному назначению услуги, оказываемые населению, ...

анализ производственно-хозяйственной деятельности предприятия;

расчет экономических показателей эффективности инвестиционного проекта;

Предметом исследования выступает экономическое обоснование инвестирования строительства объекта нежвижимости.

Объектом исследования является открытое акционерное общество «Томскнефть» восточная нефтяная компания (ОАО «Томскнефть» ВНК).

Первая глава посвящена теоретическим и методическим вопросам экономического обоснования инвестирования строительства объекта недвижимости коммерческого назначения. В ней рассматривается сущность инвестиций и методика технико-экономического обоснования инвестиционного проекта.

Вторая глава работы содержит анализ производственно-хозяйственной деятельности ОАО «Томскнефть» ВНК. В ней рассматривается характеристика предприятия, динамика основных технико-экономических показателей деятельности предприятия.

В третьей главе работы приведены результаты экономического обоснования инвестирования строительства объекта недвижимости, то есть экономические показатели эффективности инвестиционного проекта.

Работа выполнена на страницах, содержит 6 формул, 7 рисунков и таблиц.

.
Теоритические и методические аспекты экономического обоснования инвестирования строительства объекта недвижимости

.1 Сущность инвестирования в объект недвижимости

Обоснование инвестирования является первой стадией проектирования. Оно выполняется с целью сравнения вариантов строительства с анализом технической возможности и экономической целесообразности предстоящих работ. Обоснование инвестирования необходимо для получения финансирования на реализацию проекта на основании представленных в документе технических решений, которые положительно повлияют на экономическую ситуацию предприятия. Обоснование инвестиций разрабатывается согласно СНБ 01.02.03.-97 «Порядок разработки, согласования, утверждения и состав обоснования инвестирования в строительство предприятий, зданий, и сооружений»[1].

Рассмотрим существующие в экономической литературе определения инвестиций. В экономической литературе понятия «сбережения» и «инвестиции» стоят обычно рядом: одно неизбежно предполагает другое. Так, по мнению Дж. Кейнса, сбережения и инвестиции «должны быть равны между собой, поскольку каждая из них равна превышению дохода над потреблением»[2].По моему мнению, сбережения являются лишь необходимым звеном инвестиционного процесса. Инвестиции предполагают сбережения. Но не все сбережения становятся инвестициями. Например, если денежные средства не используются своим владельцем на потребление, то они являются сбережениями. Однако, оставаясь у своего владельца без движения, они не становятся инвестициями. Инвестициями становятся те сбережения, которые прямо или косвенно используются для расширения производства с целью извлечения дохода в будущем. В отечественной литературе советского периода инвестиции рассматривались в основном под углом зрения капиталовложений, и поэтому категория «инвестиции» по существу отождествлялась с категорией «капиталовложения». Под капиталовложениями понимались «затраты на воспроизводство основных фондов, их увеличение и совершенствование»[3]. Что касается инвестиций, то они трактовались как «долгосрочное вложение капитала в промышленность, сельское хозяйство, транспорт и другие отрасли народного хозяйства»[3].

12 стр., 5592 слов

Реферат: Тема работы: Пути повышения эффективности деятельности предприятия

... контроль за их выполнением, выявляются резервы повышения эффективности, оцениваются результаты деятельности предприятия и его подразделений. Выбранная тема дипломной работы, посвящена исследованию эффективности производственно-экономической деятельности предприятия лесной промышленности представляется особо значимой в ...

Из приведенных высказываний следует, что по существу инвестиции не только отождествлялись с капитальными вложениями, но и подчеркивался долгосрочный характер этих вложений.

Подобные взгляды были характерны вплоть до недавнего времени. С началом осуществления в нашей стране рыночных реформ точка зрения на содержание категории «инвестиции» стала изменяться, что получило отражение в действующем законодательстве. Так, в законодательстве Российской Федерации инвестиции определены как «денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта»[4].

В этом определении можно выделить три существенных момента. Во-первых, здесь фактически проводится грань между инвестициями и сбережениями, хотя понятие «сбережения» и не употребляется. Из определения следует, что инвестициями становятся только те сбережения, которые не лежат мертвым грузом, а вкладываются в различные виды деятельности с целью извлечения прибыли и достижения положительного социального эффекта.

Во-вторых, понятие инвестиций не связывается с долгосрочными вложениями. Инвестициями могут быть вложения на любой срок, подпадающие под данное определение.

В-третьих, в данном определении не устанавливается форма вложений. Это могут быть денежные средства, технологии, оборудование, другое имущество, интеллектуальные ценности, имущественные права. Действительно, суть дела не изменяется от того, внес ли, например, акционер при создании предприятия определенную сумму денег, которая пошла на приобретение имущества, или акционер приобрел на свои деньги имущество и внес его в уставный капитал акционерного общества. По существу, так же обстоит дело и с интеллектуальными ценностями. Акционер в качестве своего вклада может внести в уставный капитал общества с согласия других акционеров идею, которая получает денежную оценку. Дело в том, что акционер мог продать эту идею акционерному обществу, которая была бы оплачена из средств других акционеров. И в этом случае эта идея являлась бы товаром, как и любое другое имущество.

В современной экономической литературе, посвященной финансовым аспектам функционирования экономики, инвестиции являются одной из наиболее часто используемых категорий как на микро-, так и на макроуровне.

По мнению Шарпа, Александера и Бейли инвестирование в широком смысле определяется как процесс расставания «с деньгами сегодня, чтобы получить большую их сумму в будущем» [5]. При этом выделяются два главных фактора, характеризующих этот процесс — время и риск. Здесь инвестиции рассматриваются как процесс вложения денежных средств, с целью получения их большей суммы в будущем. Это также узкая трактовка данной категории, так как инвестирование капитала в реальной действительности происходит не только в денежной, но и в других формах движимого и недвижимого имущества, нематериальных активов.

10 стр., 4884 слов

Реферат: Инвестиции в жилищное строительство Санкт-Петербурга

... недвижимости по отдельности, особенно это заметно на примере рынка жилья непосредственно, и на примере рынка офисного строительства. §3. Привлечение частных инвестиций В настоящее время в Санкт-Петербурге возможности инвестирования ...

Обобщая представленные выше подходы к определению понятия инвестиции, можно выделить следующие признаки инвестиций, являющиеся наиболее существенными:

потенциальная способность инвестиций приносить доход;

процесс инвестирования, как правило, связан с преобразованием части накопленного капитала в альтернативные виды активов экономического субъекта (предприятия);

в процессе осуществления инвестиций используются разнообразные инвестиционные ресурсы, которые характеризуются спросом, предложением и ценой;

целенаправленный характер вложения капитала в какие-либо материальные и нематериальные объекты (инструменты);

наличие срока вложения (этот срок всегда индивидуален и определять его заранее неправомерно);

вложения осуществляются лицами, называемыми инвесторами, которые преследуют свои индивидуальные цели, не всегда связанные с извлечением непосредственной экономической выгоды;

наличие риска вложения капитала, означающее, что достижение целей инвестирования носит вероятностный характер.

Таким образом, можно сделать вывод, что инвестиции представляют собой многоаспектные вложения капитала, которые могут реализовываться в различных формах и характеризоваться разнообразными особенностями. Инвестиционная деятельность в свою очередь, это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта [2].

Основные направления инвестиционной политики предприятия таковы:

.Инвестиции, направляемые на повышение эффективности деятельности предприятия. Целью этих инвестиций является создание условий для снижения затрат предприятия за счет замены устаревшего оборудования, переобучения персонала или перемещения производственных мощностей в регионы с более выгодными условиями производства и сбыта.

. Инвестиции в расширение производства. Цель подобных инвестиций состоит в расширении объемов выпуска товаров и услуг для сформировавшихся рынков в рамках существующих производств.

. Инвестиции в создание новых производств. Подобные инвестиции предназначены для создания совершенно новых мощностей и освоения новых технологий для выпуска товаров и услуг, ранее данным предприятием не производившихся.

. Инвестиции для удовлетворения требований государственных органов управления (новых экологических норм или стандартов безопасности) [3].

Теперь рассмотрим конкретный объект инвестирования — недвижимость. Актуальность и практическая значимость вопроса инвестиций в недвижимость обусловлена развитием рынка недвижимости и необходимостью поиска новых активов для инвестирования на финансовом рынке.

Под инвестициями в недвижимость понимают — накопленные инвестором сбережения, вкладываемые в приобретение собственности, которые имеют потенциальную способность приносить доход. При принятии решения об инвестировании в недвижимость инвестор должен определиться в отношении вида имущества и формы покупки. Инструментами инвестирования в недвижимость могут выступать:

56 стр., 27531 слов

Реферат: Конспект лекций экономика недвижимости

... в соответствии с действующим законодательством с предоставлением паспорта домовладельца (Шевчук Д.А. Экономика недвижимости: Конспект лекций. – Ростов-на-дону: Феникс, 2007). В случае создания для управления ... функционировать не могут. ГК РФ выделяет недвижимость в самостоятельный объект права. Определение недвижимости как в странах с развитой рыночной экономикой, так и в России, в дореволюционной ...

собственный капитал;

заемный капитал;

ипотека (кредит под залог недвижимости);

опцион (право, но не обязательство, купить или продать определенный объект собственности по оговоренной цене в течении определенного срока).

Доход от инвестирования в недвижимость может принимать следующие формы:

) будущих потоков денежных средств, имеющих периодический характер (аренда);

) увеличения стоимости недвижимых активов за счет развития этих же активов и изменения рыночных цен на недвижимость;

) дохода от продажи недвижимости.

Участниками рынка недвижимости могут быть: частные компании, частные инвесторы, иностранные инвесторы, государство, юридические лица, коммерческие банки, предприятия. Инвестирование в недвижимость неприемлемо для следующих инвесторов:

имеющих краткосрочные планы;

выбирающих время для операций на рынке, путем периодических изменений в распределение активов;

использующих такой процесс принятия инвестиционных решений, который подчиняется точным измерениям уровня риска и ставок дохода.

Тем не менее, рынок недвижимости привлекателен для потенциальных инвесторов по следующим причинам:

инвестиции в недвижимость характеризуются большей степенью сохранности, безопасности и возможности контролирования инвестором;

в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как большинство иных объектов инвестирования не влечет за собой право собственности;

вложения в недвижимость позволяют сохранить средства от инфляции.

Прежде чем принять решения об инвестициях в недвижимость инвестор должен точно знать, что представляет собой рынок недвижимости, сравнить инвестиционные характеристики различных видов недвижимости, определить собственную цель и получить информацию о будущей покупке[5].

Любой объект недвижимости имеет свои индивидуальные особенности. Рассмотрим наиболее существенные аспекты.

. Физические особенности:

фундаментальность (неподвижность, невозможность перемещения без нанесения объекту ущерба; невозможность похитить, сломать или потерять; долговечность объекта инвестирования);

разнородность недвижимости (практически невозможно найти два одинаковых объекта недвижимости, что осложняет процесс оценки).

Каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристиками и с точки зрения инвестиционной привлекательности.

. Юридические особенности:

наличие юридических прав (необходима государственная регистрация);

различное сочетание юридических прав и интересов при операциях с собственностью (один объект, являющийся собственностью может быть сдан в аренду с разделением прав; один объект может быть отягощен залоговыми обязательствами, другой находиться в полной безоговорочной собственности и быть свободным от каких-либо требований).

15 стр., 7255 слов

Курсовая работа: Экономические риски предприятия: сущность, виды, причины, способы снижения

... экономического риска; рассмотреть классификацию экономических рисков; изучить способы и методы управления рисками; исследовать применение риск-менеджмента на примере российского рынка недвижимости. Объектом исследования являются экономические риски ... функционирующей рыночной экономике. Цель представленной курсовой работы - изучение сущности и видов экономических рисков, методов и способов их оценки ...

. Особенности условий инвестирования:

условия проведения сделок (существует установленные государством процедуры, которые необходимо выполнять при совершении операций с недвижимостью, высокий уровень издержек на проведение сделок);

непрозрачность рынка (низкая доступность, полной и достоверной информации о сделках и уровне доходности инвестиций в недвижимость);

риски и неопределенность инвестиций в недвижимость;

особые налоговые обязательства.

. Финансовые особенности:

тенденции изменения стоимости (влияние региональных особенностей на стоимость недвижимости вследствие неизменяемого места положения; возможность положительного или отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель и зданий);

тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем, но снижение стоимости недвижимости по мере с износом;

условия получения дохода (необходимость постоянного управления недвижимостью для получения дохода);

разная направленность движения стоимости составных частей недвижимости (земля имеет потенциальную возможность повышения стоимости, а относительная стоимость здания со временем снижается из-за износа);

преобладание не традиционных денежных потоков [6].

Инвестирование в недвижимость сильно зависит от всевозможных «сюрпризов», связанных с внезапными изменениями в цене. Однако, в случае с недвижимым имуществом, предсказать намечающиеся перемены на рынке легче, чем в случае с любым другим инвестиционным инструментом (например, с иностранной валютой, драгоценными металлами и акциями компаний).

Суть подхода в том, что на рынке недвижимости существуют довольно устойчивые внешние и внутренние факторы, анализируя которые, можно с высокой точностью определить рыночную стоимость жилья и коммерческих объектов. В этой связи, выбрав для инвестирования какой-либо объект недвижимости, необходимо учесть престижность его местоположения, социальное окружение, экологическую обстановку, транспортные коммуникации и динамику спроса/предложения в последние годы. Используя подобные идеи для инвестирования, и учитывая план застройки города, можно получать большую прибыль.

В число факторов, влияющих на привлекательность жилья, можно отнести следующие:

архитектуру и индивидуальность проекта здания;

внешнюю привлекательность фасада и всей архитектурной композиции;

планировку;

высоту потолков;

вид из окон;

наличие балконов и лоджий, а также их размер;

количество квартир в доме в целом, и на каждом этаже в частности;

площадь квартир;

применяемые в строительстве технологии и материалы;

инженерию дома (его оснащенность сантехническим и электротехническим оборудованием, способ удаления мусора и отходов, система кондиционирования, лифты и многое другое);

физический износ дома;

13 стр., 6198 слов

Курсовая работа: Экономические риски

... , отсутствие однозначности. 1.2 Причины возникновения экономического риска, Основными причинами риска являются: Спонтанность природных процессов и явлений, ... конфискацию товаров и даже предприятий, лимитирование иностранных инвестиций, замораживанием или экспроприации активов или доходов за ... также с неполнотой, не достаточностью информации об объекте, процессе, явлении, по отношению к которому ...

внутреннюю инфраструктуру (ограждения, благоустройство прилегающей территории и ее размер, наличие охраны и парковки для автомобилей);

уровень шума в районе;

чистоту воздуха.

Учитывая все эти параметры, можно сделать предположение о текущей стоимости объекта с минимальной погрешностью. Более того, располагая такой информацией, можно принять решение о целесообразности такого вложения [7].

Инвестиции в недвижимость, как и инвестиции в ценные бумаги подвержены рискам финансового рынка, риску изменения процентных ставок, валютному, кредитному. При этом под риском понимается возможность отклонения фактических итоговых данных от ожидаемых запланированных результатов.

Однако для инвестиций в недвижимость в связи с особенным стилем функционирования рынка недвижимости, характерны дополнительные риски. Риски присущие рынкам недвижимости подразделяются на три группы:

) риски, характерные для различных типов недвижимости и различных регионов, то есть не систематические риски. Они поддаются диверсификации за счет формирования портфеля недвижимости;

) систематические риски, определяемые на рынке недвижимости такими факторами как низкая ликвидность активов, нестабильность налогового законодательства, изменение в уровне конкуренции на рынках недвижимости и капитала, инфляция и риск изменения процентных ставок. Этот риск не поддается диверсификации и отражает связь уровня риска инвестиций в недвижимость со средне рыночным уровнем риска;

) случайные риски, как результат некачественного управления недвижимости.

Риски, характерные для недвижимости могут быть рассмотрены, с точки зрения источников риска:

) риск типа недвижимости исходит из условий предложения и спроса на данный тип имущества без относительно месторасположения;

) риск изменения соотношения предложения и спроса (в силу цикличности развития рынка недвижимости возможно повышение или снижение спроса на недвижимость в краткосрочном периоде, когда предложения объектов недвижимости неэластично. В такой ситуации колебание спроса вызывает изменение потока доходов);

) риск местоположения определяется условиями местного рынка, перспективами социально- экономического развития региона, движением капитала в регионе и др., то есть теми факторами, в силу которых недвижимость может стать менее привлекательна;

) арендный и кредитный риски, связаны с тем, что арендатор не может заплатить всею арендную плату, предусмотренную контрактом; кредитный риск обусловлен возможностью владельца недвижимости обслуживать долговые обязательства;

) риски физического износа и старения, так же могут снизить доходность недвижимости; трудно определить степень физического износа потому что она в большей степени зависит от внедрения новых технологий;

) риск законодательного регулирования и изменения налогообложения заключается в том, что власти требуют непредвиденных расходов или повышают налоги;

15 стр., 7258 слов

Курсовой проект: Экономическое обоснование инвестиционного проекта по строительству завода сухих строительных смесей

... риска потери вкладов. Если инвестор придерживается принципа диверсификации, то он обязательно связан с совокупностью принадлежащих ему ценных бумаг различных видов, которая называется инвестиционным (фондовым) портфелем. Объектами ... выстоять при неблагоприятной экономической конъюнктуре, деятельность которых ... и определяется направлениями инвестиций фирмы: если они ... и его отношения к риску. Для всех ...

) риски инфляции и реинвестирования; инфляционный риск связан с тем, что реальные предусмотренные договором денежные потоки доходов от аренды могут быть намного ниже, чем ожидалось из-за инфляции. Риск реинвестирования противоположен риску инфляции, так как полученные денежные доходы не могут быть реинвестированы с той же ставкой дохода что и первоначальные инвестиции.

Поскольку при финансировании недвижимости часто используется заемный капитал, то кредитные учреждения, финансирующие инвестиционные проекты, связанные с недвижимостью, так же подвергаются определенным рискам:

кредитный риск — потери, если заемщик не производит платежи;

риск процентных ставок (вероятность того, что ставка по кредиту корректируется реже, чем по привлеченным средствам в условиях роста процентных ставок);

риск досрочного погашения — потери при досрочном погашении кредита с фиксированной ставкой процента;

риск предварительных обязательств — риск финансирования кредитов по которым фиксированная ставка процента определена до начала финансирования;

риск ликвидности — вероятность того, что кредитору для платежей по своим обязательствам будет недостаточно средств, получаемых в качестве погашения задолженности по выгодным кредитам;

риск изменения условий мобилизации фондов — потери в случаях уменьшения стоимости фондов и кредитовании с фиксированной надбавкой.

В процессе управления рисками некоторые из них можно снизить, для этого необходимо выявить возможные риски, определить возможные пути их снижения и связанные с этим затраты, разработать и проконтролировать внедрение мероприятий по снижению рисков[7].

.2 Методика технико-экономического обоснования инвестиционного проекта

инвестирование проект экономический эффективность

Инвестиционный проект — обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).

Капитальные вложения представляют собой инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты[5].

Инвестиционная привлекательность недвижимости — это обобщенная характеристика совокупности условий осуществления инвестиционной деятельности, предопределяющий целесообразность инвестирования.

Факторы, определяющие привлекательность коммерческой недвижимости, можно объединить в три группы, которые характеризуют недвижимость от самих параметров улучшений до условий внешнего окружения:

.Факторы, характеризующие привлекательность прилегающей территории и самого объекта:

19 стр., 9334 слов

Курсовой проект: Обоснование заемного финансирования под обеспечение недвижимостью

... с этим в курсовом проекте предлагается оценить залоговую стоимость объекта недвижимости, предполагаемого в качестве ... области экономики и оценки недвижимости, а так же кредитования под залог недвижимости, ... объекты; здания, сооружения, имущественные комплексы, жилые и нежилые помещения; леса, многолетние насаждения и др. Для удовлетворения своих потребностей в финансовых ресурсах предприятия ...

а) физические характеристики: состояние объекта недвижимости, проектные решения, возраст объекта — кроме видимых признаков физического состояния объект может иметь скрытые дефекты, разрушения и ослабления конструкций. Поэтому состояние необходимо определять с представителем по технической экспертизе зданий, который должен дать подробное качественное и количественное описание износа. Качество недвижимости так же определяется конструктивным решением и использованными при строительстве здания материалами. Проектное решение объекта определяет возможный тип использования и следовательно, отнесение объекта к тому или иному сегменту рынка. К проектным характеристикам относятся: общая площадь объекта, количество и площадь внутренних помещений, соотношение между общей и полезной площадью, высота здания и внутренних помещений, этажность, тип здания;

б) земельный участок, относимый к объектам: площадь и форму участка, прилегающей территории, расположение здания на земельном участке, состояние и обустроенность прилегающей территории, плотность застройки и наличие возможности расширения, возможность организации строительно-монтажных работ для проведения ремонта или реконструкции объекта;

в) подъезд к зданию: наличие состояния подъездных путей, парковка, территория для подъезда большегрузных машин, площадка для погрузочно-разгрузочных работ, наличие железнодорожных путей;

г) юридическое сопровождение: наличие у собственника соответствующих, оформленных в соответствии с действующим законодательством документов, удостоверяющих право собственности, возможное наложение ареста, ограничение по использованию объекта, различное ограничение по использованию объекта;

. Факторы, характеризующие привлекательность соседнего окружения недвижимости:

а) характеристики местоположения: расстояние до центра города или района, близость к взаимосвязанным объектам и возможность их комплексного использования, близость поставщиков и заказчиков;

б) степень развитости района и соседние объекты: социально-общественная значимость района, имеющиеся здания в районе, общая производственная и социальная инфраструктура;

в)транспортная инфраструктура: связь с транспортными магистралями , состояние дорог, обеспеченность общественным транспортом;

г) инженерная инфраструктура: обеспеченность всеми видами коммунальных услуг, снабжение электроэнергией, теплоснабжение, водоснабжение, канализация, газоснабжение, пожарная и охранная сигнализация, мусоровыброс, телефонизация и компьютерные сети;

д) инженерно — геологические условия: несущая способность грунтов, возможность потоплений, заболоченность, высокое стояние грунтовых вод.

.Факторы, характеризующие общую ситуацию в районе расположения объекта, привлекательность внешнего окружения недвижимости:

а) ситуация на рынке недвижимости: соотношение спроса и предложения, число потенциальных арендаторов и арендодателей, число продавцов и покупателей недвижимости (на момент осуществления инвестиций для инвестора выгодно когда на рынке представлено больше объектов, по сколько кроме возможности выбора действует закон снижения стоимости при увеличении предложения);

б) условия пользования земельным участком: возможные права, плата за землю;

в) административное регулирование: косвенное регулирование рынка недвижимости через установление налогов и сборов при осуществлении операций с недвижимостью, деятельность различных контролирующих органов;

г) общеэкономическая ситуация: тенденции развития промышленности и сферы услуг, платежеспособность предприятий и организаций, инвестиционная привлекательность региона;

д) социально — политическая ситуация: тенденции изменения численности населения, уровень жизни, миграция, уровень преступности, политическая стабильность;

е) природные факторы: экологическая ситуация, степень подверженности территорий разрушительным природным воздействиям [7].

Осуществление инвестиций в форме капиталовложений, в отличие от финансовых вложений, не может успешно реализовываться без технико-экономического обоснования (ТЭО) инвестиционных возможностей проекта <#»justify»>1.
Исходные данные, включающие информацию о документах, на основании которых можно разрабатывать технико-экономическое обоснование проекта. Сюда же относится информация о технических возможностях предприятия: наличие необходимых земельных площадей, состояние оборудования и степень его изношенности, производственная инфраструктура.

2.
Предполагаемый объем производства и сбыта продукции, степень ее конкурентоспособности на внутреннем и внешнем рынках.

3.
Источники обеспечения предприятия материальными (включая воду,землю), трудовыми (соблюдая соответствие уровня развития рабочей силы техническому уровню производства) и финансовыми (собственными и заемными) ресурсами.

.
Обоснование рациональности размещения предприятия и принятия основных технических и технологических решений.

.
Состав предприятия и организационно-распорядительная структура его управления.

.
Основные строительные решения, включающие: выбор места для строительства производственного или иного планового объекта; сроки завершения строительных работ; площади корпусов, зданий, сооружений; дороги, связь, тепло, водо и энергоснабжение.

.
Экономика строительного производства, включая разработку экологических мероприятий.

.
Расчетная стоимость строительства с учетом инфляции и временной стоимости денег.

.
Перечень НИОКР, которые потребуются выполнить предприятию для успешной реализации своего инвестиционного проекта.

Как правило, составление технико-экономического обоснования осуществляется по заданию предприятия-заказчика генеральной проектной организацией [8].

В ТЭО помимо общих данных, отражающих основную характеристику инвестиционного проекта, включены такие показатели как:

чистый дисконтированный доход (NPV);

внутренняя норма доходности (IRR);

индекс рентабельности (доходности) инвестиций (IP);

срок окупаемости инвестиций (DPI).

При исчислении чистого дохода (ЧД) всегда соизмеряются результаты и затраты. Если принять, что достигнутые результаты реализации проекта формируются притоками (Р), а затраты и отчисления — оттоками (З), то разность этих двух величин будет составлять экономический эффект, или чистый доход.

Таким образом, в изначальном виде экономический эффект может быть выражен:

ЧДм=Рм-Зм , (1.1)

где:

м — шаг расчета.

Есть определенная закономерность в динамике величины ЧД. На первых шагах расчетного периода она отрицательная, так как выручка от продаж не покрывает всех издержек по проекту. На следующих шагах величина ЧД становится положительной, до определенного момента она нарастает, становясь потом величиной стабильной. Естественно судить об эффективности по годовым показателям опрометчиво. Ее надо определять за весь период, те сложить все величины ЧД, полученные на всех шагах расчетного периода. Чтобы такое суммирование сделать корректным, т.е. учесть неравноценность денежных средств во времени, годовые показатели ЧД следует скорректировать на коэффициент дисконтирования.

Будущая стоимость ЧД, приведенная к их настоящей стоимости, т.е. стоимости через процедуру дисконтирования к начальному шагу расчетного периода, выражает содержание основополагающего показателя — ЧДД .

Формула ЧДД за расчетный период:


, (1.2)

где:

Рм — результаты на шаге м;

Зм- затраты на шаге м;

Ам — коэффициент дисконтирования;

м — номер шага [9].

Если NPV>0 — целесообразно инвестирование денежных средств в проект, если NPV<0-инвестирование средств в проект неэффективно. Из двух вариантов осуществления проекта или альтернативных (взаимоисключаемых) проектов должен быть выбран тот, у которого показатель NPV будет больше.

Достоинства метода следующие:

учитывает временную стоимость денег и риск конкретного инвестирования;

учитывает весь срок функционирования проекта.

К недостаткам метода можно отнести:

не показывает, на сколько реальная доходность по проекту превышает стоимость капитала

метод не позволяет сравнивать взаимоисключающие эффективные проекты с различающимися инвестиционными затратами и с разными сроками функционирования [10].

Индекс доходности (ИД) характеризует относительную отдачу на вложенные в проект затраты. Представляет собой отношение суммы приведенных эффектов к приведенной к тому же моменту времени величине инвестиционных затрат:

ИДД =
, (1.3)

где:

Зм*- затраты на шаге расчета м без инвестиционных издержек.

Индекс доходности строится из тех же элементов, что и ЧДД, его значение тесно связано с ним. Если ЧДД положительное, то ИД >1 и наоборот, если ИД < 1 проект неэффективен.

Достоинства данного метода следующие:

̵
простота расчета;

̵
соответствие общепринятым методам бухучета и, как следствие доступность исходной информации;

̵
простота для понимания и традиционность использования.

̵
К недостаткам данного метода можно отнести:

̵
не учитывается стоимость денег во времени;

̵
показатель учитывает относительные, а не абсолютные величины;

̵
не учитывается альтернативная стоимость используемых для проекта ресурсов;

̵
неаддитивность;

̵
привязка к данным бухгалтерского учета (обычно доход определяют как прибыль) [11].

Сложности при расчетах ЧДД связаны с установлением приемлемой нормы дохода. Определение уровня нормы зависит от компетентности тех специалистов, определяющих экономическую эффективность, и отражает, субъективный подход. Влияние данного фактора сводится к минимуму в показателе внутренней нормы доходности (ВНД).

Экономическую природу этого показателя можно объяснить так, что с ростом требований к эффективности инвестиций величина ЧДД уменьшается, достигая нулевого значения. Норма дохода определяющая такое значение ЧДД и есть ВНД.

ВНД характеризует уровень доходности инвестиций, генерируемый конкретным проектом, при условии полного покрытия всех расходов по проекту за счет доходов.

ВНД =
(1.4)

где:


— норма дисконта, при которой ЧДД принимает ближайшее к 0 положительное (или отрицательное) значение;


— норма дисконта, повышенная на 1 пункт по сравнению с при которой ЧДД принимает ближайшее к 0 отрицательное (или положительное) значение.

Приемлемость ВНД устанавливается путем ее сравнения с выбранной нормой дохода. Если показатель ВНД превышает выбранную норму дохода, то проект может быть рекомендован к осуществлению. В противном случае инвестиции нецелесообразны.

Достоинства метода следующие:

показывает максимальную ставку платы за привлекаемые источники финансирования проекта, при которой последний остается безубыточным;

определяет нижний гарантированный уровень прибыльности инвестиционных затрат;

объективность, отсутствие зависимости от абсолютных размеров инвестиций и широкий интерпретационный смысл.

К ограничениям и недостаткам данного метода можно отнести следующие:

ограниченность в выборе из альтернативных проектов;

при лимитированности капитала выбор должен строиться с учетом инвестиционных затрат, то есть по методу индекса рентабельности;

рекомендации о приемлемости проекта должны учитывать восходящий или нисходящий вид функции NPV(k);

множественность значений ВНД.

Период окупаемости — это ожидаемое число лет, необходимых для полного возмещения инвестиционных затрат. Схема расчета срока окупаемости включает следующие этапы:

) расчет дисконтированного денежного потока доходов по проекту исходя из ставки дисконта и периода возникновения доходов;

) расчет накопленного дисконтированного денежного потока как алгебраической суммы затрат и потока доходов по проекту выполняется до получения первой положительной величины;

) определение срока окупаемости.

Период окупаемости рассчитывается следующим образом:


(1.5)

где:


г.о — число лет, предшествующих году окупаемости;

С
н — невозмещенная стоимость на начало года окупаемости;

ДДП
г.о — дисконтированный денежный поток в год окупаемости.

Достоинства метода следующие:

простота расчета;

простота для понимания и традиции применения;

соответствие общепринятым методам бухучета и, как следствие, доступность исходной информации.

К недостаткам метода можно отнести следующие:

привязка к данным бухгалтерского учета данным;

не учитывает какую выгоду проекта за пределами срока окупаемости;

не учитывается альтернативная стоимость используемых для ресурсов;

неаддитивность (окупаемость проекта неравна сумме окупаемостей его этапов) [12].

Рассматривая перечисленные показатели в совокупности, достоинства проектов, становятся видны более явно. Только в совокупности показателей можно сделать вывод о том является ли проект эффективным и стоит ли его реализовывать. Основным является чистый дисконтированный доход и, как говорилось выше, если он больше единицы, то проект является эффективным. Если проектов несколько, то предпочтение отдается проекту с наибольшим ЧДД.

Материалы технико-экономического обоснования инвестиционного проекта могут использоваться для внутреннего и внешнего потребления в различных целях, в зависимости от конкретных условий, в том числе и для составителей бизнес-плана, для конкретных разработчиков (исполнителей) инвестиционного планирования.

Изучив теоритические и методические вопросы, касающиеся экономического обоснования инвестиционного проекта, автор работы пришел к следующим выводам:

. Обоснование инвестирования выполняется с целью сравнения вариантов строительства с анализом технической возможности и экономической целесообразности предстоящих работ.

. Инвестиции представляют собой многоаспектные вложения капитала, которые могут реализовываться в различных формах и характеризоваться разнообразными особенностями.

. Под инвестициями в недвижимость понимают накопленные инвестором сбережения, вкладываемые в приобретение собственности, которые имеют потенциальную способность приносить доход.

. Доход от инвестирования в недвижимость может принимать следующие формы: будущих потоков денежных средств, имеющих периодический характер (аренда), увеличение стоимости недвижимых активов за счет развития этих же активов и изменения рыночных цен на недвижимость, доход от продажи недвижимости.

. Любой объект недвижимости имеет свои индивидуальные особенности. Наиболее существенными являются следующие аспекты: физические особенности, юридические особенности, особенности условий инвестирования, финансовые особенности.

. Инвестиции в недвижимость, как и инвестиции в ценные бумаги подвержены рискам финансового рынка, риску изменения процентных ставок, валютному, кредитному. При этом под риском понимается возможность отклонения фактических итоговых данных от ожидаемых запланированных результатов.

.Факторы, определяющие привлекательность коммерческой недвижимости, можно объединить в три группы, которые характеризуют недвижимость от самих параметров улучшений до условий внешнего окружения: факторы, характеризующие привлекательность прилегающей территории и самого объекта; факторы, характеризующие привлекательность соседнего окружения недвижимости; факторы, характеризующие общую ситуацию в районе расположения объекта, привлекательность внешнего окружения недвижимости.

. Осуществление инвестиций в форме капиталовложений, в отличие от финансовых вложений, не может успешно реализовываться без технико-экономического обоснования (ТЭО) инвестиционных возможностей проекта, без глубокого изучения и анализа альтернативных вариантов инвестирования.

. В ТЭО проекта следует дать оценку его коммерческой эффективности, определить примерные сроки осуществления инвестиционного проекта, выделить рекомендуемые источники финансирования и их структуру, дать предложения по обоснованию оптимальной ценовой политики и др.

. В ТЭО помимо общих данных, отражающих основную характеристику инвестиционного проекта, включены такие показатели как: чистый дисконтированный доход (NPV), внутренняя норма доходности (IRR), индекс рентабельности (доходности) инвестиций (IP), срок окупаемости инвестиций (РР).

. Рассматривая показатели в совокупности, инвестор принимает решение, стоит ли реализовывать данный проект или нет. Основным является чистый дисконтированный доход, если он больше единицы, то проект является эффективным, если меньше единицы, то проект неэффективен. Если проектов несколько, то предпочтение отдается проекту с самым большим ЧДД.

. Анализ производственно-хозяйственной деятельности ОАО «Томскнефть» ВНК, .1 Характеристика ОАО «Томскнефть» ВНК

января 1966 было создано нефтепромысловое управление «Томскнефть». Созданное нефтепромысловое управление «Томскнефть» начало разработку Советского нефтяного месторождения. Суточный дебет первой скважины превышал 200 тонн нефти в сутки. Первые годы добыча нефти осуществлялась в период навигации на Оби, вся добытая нефть вывозилась речным транспортом, в зимнее время скважины консервировались. В 1969 году заработал нефтепровод Стрежевой — Нижневартовск, что позволило осуществлять круглогодичную добычу нефти. В 1972 году построен магистральный нефтепровод Александровское-Анжеро-Судженск. Увеличивается количество разрабатываемых месторождений — Вахское, Малореченское. В 1975 году начинается освоение Васюганской группы месторождений.

Исторически сложившийся регион деятельности «Томскнефти» охватывает Томскую область и часть Ханты-Мансийского автономного округа-Югры. В 1976 году построен вахтовый поселок Вах, что положило начало новому способу организации труда — работа вахтовым методом, это было сделано впервые в Советском Союзе. В дальнейшем в «Томскнефти» появилось еще четыре крупных вахтовых поселка — Пионерный, Игол, Лугинецкий и Крапивинский. За 1990 год предприятием добыто более млн. тонн нефти. В состав НПО «Томскнефть» входят три нефтегазодобывающих управления — НГДУ «Стрежевойнефть», НГДУ «Васюганнефть», НГДУ «Лугинецкнефть». В 1994 году образована Восточная нефтяная компания, в состав которой помимо ОАО «Томскнефть» вошли Ачинский нефтеперерабатывающий завод, «Томскнефтепродукт», «ТомскНИПИнефть».

В 1997 году в ходе приватизации собственником ОАО «Томскнефть» вошла в состав нефтяной компании ОАО «ЮКОС». НК «ЮКОС» применял международные стандарты к организации производства, в ОАО «Томскнефть» ВНК все сервисные подразделения — бурение скважин, подземный ремонт скважин, транспорт, обслуживание вахтовых поселков были выведены из состава в созданные сервисные предприятия. В дальнейшем структура НГДУ была ликвидирована и внедрено процессное управление по блокам. Данные блоки включают:

) блок реализации производственных программ — управление добычи нефти, управление подготовки нефти и газа, управление трубопроводного транспорта, управление поддержания пластового давления;

) блок планирования производства — разработка генеральных планов обустройства месторождений, подготовка программ и мероприятий, направленных на повышение эффективности производственных процессов, экономическая оценка различных видов бизнеса с целью наиболее эффективного вложения инвестиций;

) блок освоение капитальных вложений — организация и проведение тендеров, контроль качества при строительстве, анализ и корректировка текущих планов капитальных вложений и планов ввода в эксплуатацию основных фондов и производственных мощностей;

) блок поддержки бизнеса — кадровая, финансовая, правовая работа.

С 2001 года в составе предприятия работает Лугинецкая газокомпрессорная станция, которая ежегодно поставляет в газотранспортную систему более 1 млрд. м
3 попутного газа. В дальнейшем для утилизации попутного газа были построены три газотурбинные электростанции, суммарной мощностью более мегаватт. Кроме этого, предприятие поставляет попутный газ на Нижневартовский газоперерабатывающий завод и городские котельные Стрежевого, все котельные вахтовых поселков работают на попутном газе.

По итогам аукциона 2007 года ОАО «Томскнефть» ВНК вошло в состав нефтяной компании ОАО «Роснефть», а в конце года 50% акций предприятия у ОАО «Роснефти» приобрела еще одна государственная компания ОАО «Газпром нефть». До настоящего времени предприятие находится в совместном владении и управлении двух крупнейших российских нефтяных компаний. Для управления «Томскнефтью» был сформирован совет директоров, в состав которого вошли по четыре представителя от каждой компании-собственника.

В 2009 году «Томскнефть» ВНК приступила к освоению Нижнепервомайского нефтяного месторождения. В конце февраля там заработала первая скважина с дебитом свыше тонн в сутки. Недра Томской области продолжали удивлять специалистов. На Южно-Черемшанском месторождении введена в действие 345-я «разведка» — самая высокодебитная в «Томсскнефти» на текущий год. Первое время скважина давала по 470 тонн в сутки.

На настоящее время ОАО «Томскнефть» ВНК является ведущей нефтяной компанией Томской области (более 65% от общего ежегодного объема добытой нефти), крупнейший налогоплательщик в регионе — 30% от налоговых платежей в областной бюджет, четвертое место в Сибирском федеральном округе. ОАО «Томскнефть» ВНК находится в Томской области городе Стрежевом, по адресу улица Буровиков, дом 23.

ОАО «Томскнефть» ВНК является эффективным и динамично развивающимся предприятием, основным инвестором в экономику Томской области, разрабатывает более месторождений, эксплуатационный фонд скважин более 3000.

ОАО «Томскнефть» ВНК является социально ответственным предприятием. Особое внимание ОАО «Томскнефть» ВНК уделяет промышленной и экологической безопасности, социальной и экономической поддержке регионов деятельности, обеспечивает гарантированный социальный пакет для своих работников, членов их семей и пенсионеров, ведет активную работу по созданию достойных условий труда на производстве.

Главная цель организационной структуры управления предприятием состоит в обеспечении, направленности на достижение общих корпоративных целей предприятия. В нашей организации главными задачами являются наращивание производственных мощностей, увеличение объемов добычи производства. Для этого необходима четкая координация и точное распределение обязанностей на всех уровнях управления, следовательно, поэтому линейно-функциональный вид организационной структуры наиболее эффективно подойдет для нашего предприятия. Организационная структура предприятия представлена на рис.1.

Руководство предприятия значительное внимания уделяет совершенствованию организационной структуры, определение более четких и конкретных должностных обязанностей каждого сотрудника штата, хорошему контролю и своевременно принятых мер.

На 01.01.2014 год численность ОАО «Томскнефть» ВНК составляет более 3,9 тысячи человек, средний возраст сотрудников — лет.

Коллектив томских нефтяников всегда отличался высоким профессионализмом: более половины сотрудников предпрития имеют высшее профессиональное образование (рис.2).

Рис.2 Состав персонала по образованию

Рис.1 Организационная структура ОАО «Томскнефть» ВНК

Миссии предприятия звучат так: завоевать энергетический рынок в Томской области, других регионах и быть признанным лидером среди глобальных нефтедобывающих компаний.