Экономика недвижимости

метки: Строительство, Участок, Стоимость, Гараж, Озеро, Аналогичный, Сравнивать, Вывод

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ

Государственное образовательное учреждение

Высшего профессионального образования

«НАЦИОННАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ

ТОМСКИЙ ПОЛИТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ»

ЮРГИНСКИЙ ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ

Факультет — Экономики и менеджмента

Специальность — «Экономика и управление на предприятии (в машиностроении)»

Кафедра — Экономики и автоматизированных систем управления

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

Контрольная работа №2

Юрга — 2011

Параметры	Типы зданий, рекомендуемые для строительства
	№1	№2	№3
Ожидаемая цена продажи, млн. р.	21,5	21,1	18,2
Площадь, м 2	3200	3100	2900
Затраты на строительство, тыс. р. / м 2	5,1	5,1	5,2

Требуется определить, какой вариант использования наиболее приемлем для инвестора и действие каких принципов оценки прослеживается в данной ситуации.

Решение

Определяем стоимость объекта

, (1.1)

где С _{кв . м} — стоимость квадратного метра (затраты), тыс. р. /м² ;

S _об — площадь объекта, м² ;

С _{уч —} стоимость земельного участка, тыс. руб.

Для типа здания №1:

млн. р.

Ожидаемая цена 21,5 млн. р., стоимость объекта 16,52 млн. р. — прибыль от продажи 4,98 млн. р. Норма прибыли определяется

Для типа здания №2:

млн. р.

Ожидаемая цена 21,1 млн. р., стоимость объекта 16,01 млн. р. — прибыль от продажи 5,09 млн. р. Норма прибыли определяется

Для типа здания №3:

млн. р.

Ожидаемая цена 18,2 млн. р., стоимость объекта 15,28 млн. р. — прибыль от продажи 2,92 млн. р. Норма прибыли определяется

Вывод

Задача

Стоимость склада составляла 600 тыс. р. На модернизацию погрузо-разгрузочного оборудования затратили 130 тыс. р., рыночная стоимость склада увеличилась и составила 720 тыс. р. Определите вклад модернизации оборудования в стоимость складского помещения.

Решение

Величину вклада определяем

(1.2)

где С _{р —} рыночная стоимость склада, тыс. р.;

С _{н —} начальная стоимость склада, тыс. р.;

• тыс. р.

120 тыс. р, это 16,6 % от рыночной стоимости склада.

Вывод

Задача

Необходима реконструкция старого офисного здания. Наиболее приемлемые варианты реконструкции — модернизация офисных помещений или переоборудование в торговый центр.

Капитальные вложения на модернизацию офисов составят 400 тыс. р., на переоборудование здания в торговый центр — 700 тыс. р.

Ожидаемый ежегодный доход от офисов 100 тыс. р., от торгового центра — 120 тыс. р. Какой из вариантов реконструкции будет наиболее эффективным?

Решение

Рассчитаем срок окупаемости для каждого варианта

(1.3)

Вариант №1

400/100=4 года (модернизация офисов)

Вариант №2

700/120=5,8 лет (переоборудование в торговый центр)

Вывод

Задача

Застройщиком за 50 тыс. р. приобретен земельный массив площадью 50 соток для разбивки на участки и строительства на них дачных домиков. Затраты на строительство одного дачного домика на 10 сотках составляют 30 тыс. р., ожидаемая цена продажи таких дачных участков 50 тыс. р. При строительстве дачных домиков на участках площадью 5 соток, строительные затраты на каждый домик уменьшатся на 5 тыс. р., а рыночная стоимость таких участков с дачными домиками составит 40 тыс. р. На сколько дачных участков следует разбить земельный массив при условии наиболее эффективного использования средств?

Решение

Вариант №1 (на 50 сотках построено 5 домиков)

Затраты на строительство

З ₁ =5Ч30тыс. р. +50тыс. р. =200 тыс. р.

Прибыль

П ₁ =5Ч50тыс. р=250 тыс. р.

Вариант №2 (на 50 сотках построено 10 домиков)

Затраты на строительство

З ₂ =10Ч25тыс. р. +50тыс. р. =300 тыс. р.

Прибыль

П ₂ =10Ч40тыс. р=400 тыс. р.

Вывод

Задача

На земельном участке стоимостью 50 тыс. р. организацией построен склад. Затраты на строительство составили 540 тыс. р. Объект (склад + земельный участок) может быть продан на рынке за 800 тыс. р., при этом его гарантированная продажа в кратчайшие сроки возможна только за 60 % от этой величины. Какие виды стоимости можно определить на основе этой информации и какова их величина?

Решение

Стоимость земельного участка С _у =50 тыс. р.,

Затраты на строительство З =540 тыс. р.,

Рыночная стоимость объекта С _о =800 тыс. р.

1) Определим страховую стоимость

С _страх =все затраты= С _у + З ( 1.4)

С _страх =50+540=590 тыс. р.

2) Инвестиционная стоимость (залоговая, рыночная) 800 тыс. р.

3) Ликвидационная стоимость (продажа в кротчайший срок) 60% от рыночной стоимости, 480 тыс. р.

Задача

Оценить затратным подходом здание, если известно, что его площадь 1200 м ² , срок экономической жизни — 70 лет, эффективный возраст — 10 лет, стоимость строительства 1 м² недавно построенного аналогичного здания — 500 дол.

Решение

Стоимость недавно построенного аналогичного здания составит

1200 м ² Ч500дол. / м² =600000дол.

Задача

Определить стоимость нового строительства жилого здания.

Дано: площадь оцениваемого здания составляет 10245 м ² , стоимость строительства 1 м² аналога составляет 12,5 тыс. р. К тому же в объекте оценки, в отличие от аналога, в несколько квартир добавлены душевые кабинки на сумму 1200 тыс. р.

Решение

, (1.5)

где S _{об —} площадь объекта, м²

С _{кв . м —} стоимость строительства 1 м² , тыс. р.

С _об =12,5Ч10245+1200=12902620,5 тыс. р

Вывод

Задача

экономика недвижимость строительство стоимость

Оценить индивидуальный жилой дом с постройками, используя затратный подход. Имеется следующая информация, представленная в таблице 2

Таблица 2 — Исходные данные

N n/n	Параметры	Ед. изм.	Количество
1	Площадь дома	кв. м	102
2	Стоимость строительства дома	дол / кв. м	160
3	Площадь гаража	кв. м	20
4	Стоимость строительства гаража	дол / кв. м	50
5	Стоимость воспроизводства парника	дол.	180
6	Устранимый физический износ	дол.	280
7	Неустранимый физический износ строений	%	15
8	Функциональный износ дачи	дол.	200
9	Рыночная стоимость земельного участка	дол.	550

Решение

1) Стоимость строительства дачи и гаража:

С ₁ =102Ч160+20Ч50=16320+1000=17320 дол.

2) Стоимость дачи с учетом износа:

С ₂ =102Ч160-200=16120 дол.

3) Стоимость строений с учетом износа:

С ₃ = (20Ч50+180) — 15%=1003 дол.

4) Стоимость с учетом устранимого физического износа:

С ₄ =17320+1003-280=18043 дол.

5) Итоговая стоимость объекта:

С =18043+550=18593 дол.

Вывод

Задача

Определить величину корректировки цен продаж на наличие гаража на даче, используя метод парного анализа продаж.

Таблица 3 — Описание недавно проданных аналогичных дачных участков

№ п/п	Размер, соток	Расстоя-ние до города, км	Водоем	Состояние дорог	Баня	Гараж	Цена продажи, тыс. р.
1	5	50	—	Плохое	—	+	45
2	5	50	—	Плохое	—	—	37
3	5	55	Озеро	Среднее	—	—	48
4	5	55	Река	Среднее	+	+	60
5	10	55	Озеро	Среднее	+	+	62
6	10	50	Река	Среднее	+	—	55
7	10	55	Озеро	Среднее	+	—	53
8	5	55	Озеро	Среднее	—	+	57
9	5	55	Река	Среднее	+	—	53
10	10	50	Река	Среднее	+	+	65

Решение

1. Сравниваем варианты №1 и №2 (размер участка 5 соток, водоёмов нет, состояние дорог одинаково плохое, гараж у Варианта №1)

Величина корректировки: К =45-37=8 тыс. р.

2. Сравниваем варианты №4 и №9 (размер участка 5 соток, поблизости река, состояние дорог среднее, гараж у Варианта №4)

Величина корректировки: К =60-53=7 тыс. р.

3. Сравниваем варианты №3 и №8 (размер участка 5 соток, поблизости озеро, состояние дорог среднее, гараж у Варианта №8)

Величина корректировки: К =57-48=9 тыс. р.

4. Сравниваем варианты №5 и №7 (размер участка 10 соток, поблизости озеро, состояние дорог среднее, гараж у Варианта №5)

Величина корректировки: К =62-53=9 тыс. р.

5. Сравниваем варианты №6 и №10 (размер участка 10 соток, поблизости река, состояние дорог среднее, гараж у Варианта №10)

Величина корректировки: К =65-55=10 тыс. р.

Задача

Требуется определить корректировки на отличия, имеющиеся между складскими помещениями.

Таблица 4 — Данные о трех складских помещениях

Элементы сравнения	Условные номера складов
	№1	№2	№3
Объем, m 3	500	600	500
Местоположение относительно центра города	район средней отдаленности	район средней отдаленности	отдаленный район
Цена продажи, тыс. р.	3000	3300	2500

Решение

Определяем корректировку «по объему склада» (район один)

К =3300-3000=300 тыс. р. (№2 и №1)

Определяем корректировку «по отдаленности» (одинаков объем)

К =3000-2500=500 тыс. р. (№1 и №3)

Задача

Используя парный анализ продаж, определите стоимость квартиры. Данные о сопоставимых продажах, представлены в таблице 5.

Таблица 5 — Данные о сопоставимых продажах

Отличия объектов сравнения	Оцениваемая квартира	Данные о недавно проданных квартирах
		Кв.1	Кв.2	Кв.3
Балкон	—	—	+	+
Этаж / этажность	3/5	5/5	5/5	3/5
Цена продажи, тыс. р.	?	450	455	495

Решение

1. Сравниваем Кв.2 и Кв.3 (наличие балкона)

К _Э =495-455=40 тыс. р. (корректировка по этажности)

2. Сравниваем Кв.1 и Кв.2 (этаж один)

К _Э =455-450=5 тыс. р. (корректировка по балкону)

Стоимость квартиры

С=495-5=490 тыс. р. (этажность одинаковая, учитывается корректировка по наличию балкона).

С=450+40=490тыс. р. (общее отсутствие балкона, учитывается корректировка по этажности).

Вывод

Задача

Определите стоимость не имеющего улучшений земельного участка размером 15 соток, расположенного на ул. Солнечная, если известна следующая информация об аналогичных участках, представлены в таблице 6.

Таблица 6 — Данные о сопоставимых продажах

Параметры	Участок № 1	Участок № 2	Участок № 3	Участок № 4
Цена и условия сделки	Обмен с доплатой 100 тыс. р на комнату ( 25тыс. р.)	20 тыс. р. наличными	Обмен на легковой автомобиль «А» 1979 г. Выпуска ( 25 тыс. р.)	30 тыс. р. наличными
Улучшения	—	—	фундамент 10×10 (9 тыс.)	фундамент 10×10 (9 тыс.)
Размер участка, соток	20	15	14	15
Местоположение	ул. Ударная	Ул. Ударная	ул. Горная	ул. Солнечная

Имеется также следующая информация: стоимость земли на ул. Солнечной выше в среднем на 5%, чем на ул. Ударной, и ниже на 20%, чем на ул. Горной; рыночная стоимость автомобиля марки «А» 1979 г. выпуска 25 тыс. р.; стоимость комнаты 125 тыс. р.; затраты на возведение фундамента 10×10 м = 9 тыс. р.

Решение

На ул. Ударной стоимость 1 сотки земли для участка №2 составляет:

20тыс. р. /15 соток=1,3 тыс. р. /сот.

На ул. Ударной стоимость 1 сотки земли для участка №1 составляет:

(125тыс. р. — 100тыс. р.) /20 соток=1,25 тыс. р. /сот.

Средняя стоимость на ул. Ударной (1,3+1,25) /2=1,275 тыс. р. /сот.

Учитывая, что стоимость земли на ул. Солнечной выше в среднем на 5%, чем на ул. Ударной, получаем 1,275тыс. р. /сот. +0,05Ч1,275тыс. р. /сот. =1,339 тыс. р. /сот.

Стоимость участка на ул. Солнечной равна 1,339тыс. р. /сот. Ч15сот. =20,085 тыс. руб.

Задача

Требуется определить стоимость земельного участка, расположенного в районе А, если известны следующие данные о недавних продажах аналогичных участков, представленные в таблице 7.

Таблица 7 — Данных об аналогичных продажах

№ продажи	Цена продажи, тыс. р.	Характеристики относительно объекта оценки	Район	Цена в А
		Обзор	Форма
1	60	Хуже на 5 %	Аналогичная	А
2	50	Аналогичный	Хуже на 20 %	Д
3	60	Лучше на 10 %	Аналогичная	Д
4	50	Хуже на 15 %	Аналогичная	А
5	55	Лучше на 7 %	Аналогичная	С
6	40	Хуже на 10%	Хуже на 30 %	А
7	55	Лучше на 8 %	Аналогичная	Д
8	65	Аналогичный	Аналогичная	С
9	65	Лучше на 15 %	Хуже на 20 %	В

Известно также, что земельные участки в районе А дешевле, чем в районе В, на 5 %, чем в районе С, — на 10 %, и дороже, чем в районе Д, на 15%.

Решение

Стоимость участка в районе А:

60тыс. р. +5%=63 тыс. р., 50тыс. р. +15%=57.5 тыс. р.

40тыс. р. +10%+30%=56тыс. р.

Стоимость участка в районе В:

(65тыс. р. — 5%) — 15%+20%=64,83тыс. р.

Стоимость участка в районе С:

(55тыс. р. — 10%) — 7%=52,97 тыс. р.

65тыс. р. — 10%=58,5 тыс. р.

Стоимость участка в районе Д:

(50тыс. р. +15%) +20%=69тыс. р.

(60тыс. р. +15%) — 10%=62,1тыс. р.

(55тыс. р. +15%) — 8%=58, 19тыс. р.

Средняя цена на оцениваемый участок равна:

(63+57,5+56+64,83+52,97+58,5+69+62,1+58, 19) /9=60,23тыс. р.

Ответ

Задача

Определить стоимость земельного участка, наилучшим и наиболее эффективным способом использования которого, по мнению оценщика, является строительство складского помещения.

С учетом площади под застройку и укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий, оценщик определил, что затраты на строительство типового складского помещения составят 2,1 млн. р. Прогнозируемый чистый операционный доход составляет 510 тыс. р. Анализ рыночных данных показал, что ставка капитализации для зданий такого типа составляет 25%, для земли — 18%.

Решение

Стоимость земельного участка равна:

С= I/R, (1.6)

Где I — чистый операционный доход, тыс. р.

R — ставка капитализации

С=510тыс. р. /0,18=2833тыс. р.

Ответ

Задача

Определить стоимость двухэтажного офисного здания общей площадью 3 500 м. кв. методом прямой капитализации, при условии, что для подобных объектов типичная арендная ставка составляет около 25 р. /кв. м в месяц, риск от недозагрузки площадей и неплатежей аренды равен 5%. Балансовая стоимость здания 2150000 руб. Ежегодно резервируется 1,15% на восстановительные ремонты и 0,85% — на текущие расходы. По рыночным данным, ставка капитализации принимается равной 20%.

Решение

Балансовая стоимость2150000 руб.

Аренда в год: 25 р. /кв. мЧ3500м. кв. Ч12мес. =1050000 руб.

Валовый доход1050000 руб.

Недозагрузка площадей5%Ч1050000 руб. = 52500 руб.

Действительный доход 1050000-52500= 997500 руб.

Операционные расходы:

Текущие0,85%Ч997500= 8478,75 руб

Восстановительные1,15%Ч997500= 11471,25 руб

Чистый операционный доход977550 руб.

Используя формулу 1.6, получаем

С=977550руб. /0,2=4 887 500 руб.

Ответ